भूमि वित्तपोषण / 1 साल में निर्माण। वित्तपोषण मॉडल?

नमस्ते!

हमारी स्थिति के बारे में संक्षेप में

हम, एक सरकारी कर्मचारी दंपति, 28 और 30 वर्ष के, + 1 बच्चा (जैसा है वैसा ही रहेगा)
1 जीवनकाल के लिए नियत, 1 अभी प्रशिक्षण में

मासिक शुद्ध आय 4100€ (बच्चे के भत्ते सहित)
साथ ही 20,000€ की अपनी पूंजी

कई वर्षों की खोज और कई निविदा प्रक्रियाओं के बाद अब अंततः
हम अपना सपनों की ज़मीन हासिल कर पाए हैं।

इसकी कीमत 65,000€ + अतिरिक्त खर्च होंगे।

हमारे अनुमानित निर्माण लागत लगभग 220,000€ हैं 140m² के फ्लैट वाले बंगलो के लिए।

हम जानते हैं कि हमारी अपनी पूंजी अपेक्षाकृत कम है, लेकिन हम कम से कम सभी खरीद से जुड़ी अतिरिक्त लागतें खुद वहन कर सकते हैं। इसके अलावा, हम फिलहाल खुशी की स्थिति में हैं कि किराया न देकर रह रहे हैं।

इससे हम वर्तमान में मासिक लगभग 1,500€ अपनी पूंजी में और जोड़ रहे हैं।

भूमि की खरीद जल्द ही होने वाली है और राशि साल के अंत में देय होगी। बिक्री की शर्तों के अनुसार, जमीन खरीद के 3 वर्षों के अंदर निर्माण करना अनिवार्य है।

यह हमारे लिए ठीक है क्योंकि हम पेशेवर और निजी कारणों से 2019 की गर्मियों से पहले वहां जाने में सक्षम नहीं हैं और वही किराया-मुक्त रहना जारी रखेंगे।

हम अब 2 बैंकों और एक ऋण मध्यस्थ से मिले हैं। किसी ने हमें अस्वीकृत नहीं किया, लेकिन एक बैंक में संभव कुल राशि कम थी और हम निर्माण लागत के लिए पर्याप्त राशि नहीं ला पाएंगे।

हालांकि अब मुख्य रूप से ज़मीन की खरीद महत्वपूर्ण है क्योंकि चाहे कैसे और जहां भी यह खत्म हो, यह दो कर्ज़ होंगे।

दोनों बैंकों ने ज़मीन की कीमत के बराबर ऋण 1.9% से 2.2% के ब्याज दर क्षेत्र में, लगभग 300€ मासिक किस्त के साथ प्रस्तावित किया। ब्याज दर 10 वर्षों के लिए निश्चित थी।
हमें भूमि खरीद (अतिरिक्त कीमतों को छोड़कर) के लिए अपनी पूंजी उपयोग नहीं करनी थी।

बैंकों ने कहा: छोटी किस्त की वजह से आप निर्माण परियोजना तक अच्छी बचत कर सकते हैं। निर्माण परियोजना के लिए हम केवल एक मोटा अनुमान दे सकते हैं क्योंकि 1 वर्ष से अधिक बाद ब्याज दरें कौन जानता है और आपके पास अभी निर्माण योजनाएं या लागत विवरण नहीं हैं।

अब तक तो ठीक है। फिर हम ऋण मध्यस्थ के पास गए। उसने कुछ बिल्कुल अलग प्रस्ताव दिया:

जमीन खरीद पर अब तुरंत किसी बैंक के साथ बंधने के बजाय (10 साल की ब्याज निश्चितता और जमीन के रजिस्ट्री में संबंधित प्रविष्टि के विषय में) मुझे बेहतर होगा कि या तो:

- एक परिवर्तनशील ब्याज दर वाला ऋण लें जिसमें हर 3 महीने ब्याज दर निश्चितता समाप्त हो और मैं इसलिए निर्माण तक लचीला रहूं (2% प्रस्ताव)

- या यदि यह असुविधाजनक लगे तो 1 वर्ष की अवधि वाले ऋण भी उपलब्ध हैं (2.2%) और मैं 1 वर्ष बाद निर्णय ले सकूं कि किस बैंक और किन शर्तों पर "मुख्य ऋण" लूंगा जिसमें निश्चित रूप से जमीन का शेष ऋण भी शामिल होगा।

वास्तव में हम थोड़े असमंजस में हैं क्योंकि हमने ऐसा पहले कभी नहीं किया।

हमारे आसपास किसी के पास जमीन खरीद और निर्माण शुरू होने के बीच इतना आरामदायक समय नहीं था, इसलिए उनको कभी ऐसा सोचना नहीं पड़ा। वे सभी सीधे एक ऋण अनुबंध के साथ शुरू हुए।

मैं जमीन की रजिस्ट्री प्रविष्टि को लेकर पूरी तरह समझ नहीं पाया हूँ:

अगर मैं अब 1 वर्ष के ऋण का चयन करता हूं, तो बैंक X फिर भी जमीन की रजिस्ट्री में दर्ज होगी। अब मैं जैसे ही उस वर्ष के बाद निर्माण शुरू करता हूं और लेकिन बैंक Y से "मुख्य ऋण" लेता हूं। बैंक Y सब कुछ स्वीकार लेता है। क्या फिर मुझे जमीन की रजिस्ट्री परिवर्तन के लिए फिर से शुल्क नहीं देना होगा? या यह पारंपरिक "ऋण पुनर्वित्त" नहीं है क्योंकि ब्याज दर की निश्चितता 1 वर्ष के बाद समाप्त हो जाती है और मैं बैंक X को राशि "ऐसे ही" चुका देता हूं?

हम अब तक 2 बैंकों और एक क्रेडिट ब्रोकरेज एजेंट के पास गए हैं। किसी ने भी हमें अस्वीकार नहीं किया, लेकिन एक बैंक में कुल संभव राशि दुर्भाग्यवश बहुत कम थी और हम निर्माण लागत के लिए पर्याप्त नहीं होंगे।

वे सही कह रहे हैं। यह कभी भी केवल 220,000 यूरो नहीं होगा।

- एक परिवर्तनीय ब्याज वित्तपोषण करें जहाँ हर 3 महीने पर ब्याज की स्थिरता समाप्त हो और मैं निर्माण तक लचीला रह सकूं (2% प्रस्ताव)

परिवर्तनीय वित्तपोषण यहाँ ही एकमात्र समझदारी भरा विकल्प है। कभी भी 10 साल या इतने लंबे समय के लिए हस्ताक्षर न करें, क्योंकि तब आप उस बैंक के लिए बंधे रहेंगे अगर आपको 10 साल के अंदर मकान के लिए ऋण चाहिए या चल रहे ऋण को जल्दी समाप्त करना पड़ेगा, जो कि लागत भरा हो सकता है।
मेरी राय में परिवर्तनीय ऋण शायद थोड़े सस्ते हो सकते हैं। शायद आप एक और ब्रोकरेज एजेंट की मदद लें।

तो अब बैंक Y सब कुछ संभालती है। क्या फिर से जमीन के रजिस्टर परिवर्तन की फीस मेरे ऊपर नहीं आएगी?

या तो पुरानी देनदारी चुकाई जाएगी और जमीन के रजिस्टर से हटा दी जाएगी, फिर नए बैंक की नई देनदारी दर्ज की जाएगी - यह सामान्य प्रक्रिया होनी चाहिए। या फिर पुरानी, जो पहले से दर्ज है, जमीन की देनदारी नए बैंक द्वारा ले ली जाएगी और अंतर के लिए एक नई दर्ज की जाएगी। दोनों के लिए फीस लगेगी और दोनों लगभग बराबर महंगे होंगे। इस लिहाज से कोई फर्क नहीं पड़ता।

या यह एक पारंपरिक "रिफाइनेंसिंग" नहीं है क्योंकि ब्याज की स्थिरता 1 साल बाद समाप्त हो जाती है और मैं बैंक X के लिए राशि "इस तरह" चुका देता हूँ?

समय बहुत महत्वपूर्ण है - अगर आप इसे इस तरह से कर पाते हैं तो पहली बैंक की पूर्व भुगतान पेनल्टी से बचेंगे। यह संभव होना चाहिए। या तो समय पहले से ही ठीक बैठता है या नई बैंक एक छोटी मध्यवर्ती फाइनेंसिंग कर देती है। यह थोड़ा महंगा होता है, लेकिन केवल थोड़े समय के लिए। इसका ज्यादा भार नहीं होगा।

हमारे आस-पास किसी के पास जमीन खरीदने और निर्माण शुरू होने के बीच इतना आरामदायक समय नहीं था।

क्या आप सुनिश्चित हैं कि आपकी जमीन खरीद के साथ कोई निर्माण समयसीमा जुड़ी नहीं है? खासकर नए विकसित इलाकों में ऐसा असामान्य नहीं होता।

वे सही कहते हैं। यह कभी भी केवल 220T€ खर्च नहीं होगा।

कुल लागत सभी बाहरी सुविधाओं और रसोई के साथ निश्चित रूप से अधिक होगी। हम कुल बजट को लगभग 300,000 के आस-पास मान रहे हैं। 220,000 एक निर्माण कंपनी के एक प्रस्ताव से संबंधित था, हालांकि बिना अपनी स्वयं की हिस्सेदारी के। क्रेडिट ब्रोकर और दूसरी बैंक ने वर्तमान आय स्थिति के आधार पर आरामदायक किस्त के साथ 330,000 तक की अनुमति दी है। कुल वित्तपोषण के बारे में मुझे कम चिंता है (गारंटीकृत बढ़ती वेतन), भले ही कोई भी भविष्य में ब्याज दर के विकास का अनुमान नहीं लगा सकता।

क्या तुम सुनिश्चित हो कि तुम्हारे जमीन खरीदने पर कोई निर्माण अवधि प्रतिबंधित नहीं है? खासकर नए विकास क्षेत्रों में यह असामान्य नहीं होता।

3 साल की निर्माण अवधि है, हालांकि लचीली रूप से लागू की गई है। लगभग ऐसा कि "भूमि समर्पण काफी है"। मध्य 2019 तक हम अभी भी पूरी अवधि के भीतर होंगे। केवल पड़ोसियों के बीच यह लोकप्रिय नहीं है जब इससे सड़क के पूर्ण विकास में विलंब होता है + अंतिम व्यक्ति वह होता है जिससे बहुत अधिक निर्माण शोर आता है जबकि अन्य सभी पहले से रह रहे होते हैं। मुझे यह बदलने का दुर्भाग्य है। मैं स्वयं 2 नए विकास क्षेत्रों में बड़े हुए हूं। वहाँ क्या-क्या हुआ... कुछ के पास सड़क तैयार होने के 10 साल बाद भी ना तो गाड़ी की एंट्री थी और ना ही बाहरी सुविधाएं। कुछ निर्माण रिक्त स्थान अवधि के कई साल बाद भरे गए... मुझे अक्सर ऐसा लगता है कि ये निर्माण अवधि की शर्तें धमकाने के लिए होती हैं, मुख्य बात यह है कि कोई न कोई अवधि हो ताकि कोई बेवकूफी न करे।

यहाँ परिवर्तनीय वित्तपोषण ही एकमात्र सार्थक विकल्प है। निश्चित रूप से 10 साल या ऐसा कोई समझौता न करें, क्योंकि तब आप उस बैंक के बंधन में आ जाएंगे, यदि आपको 10 साल के भीतर घर के लिए ऋण चाहिए या आपको अभी चल रहे ऋण को पहले खत्म करना होगा, जिसके साथ लागत जुड़ी होती है। मेरे विचार में परिवर्तनीय ऋण थोड़ा सस्ता होना चाहिए। शायद आप किसी और ब्रोकर का उपयोग करें।

क्या आप तीन महीने के वेरिएंट की तुलना में एक साल वाले वेरिएंट को पसंद करेंगे? ब्रोकर ने तीन महीने वाला वेरिएंट प्रमोट किया क्योंकि ब्याज दर थोड़ी कम थी और उन्होंने कहा कि इससे मुझे निर्माण शुरू करने में अधिकतम लचीलापन मिलेगा। मुझे केवल इस सोच से ही डर लगता है कि हर तीन महीने में मुझे इस तरह की चीजों का ख्याल रखना होगा... क्या यहाँ पर विशिष्ट बैंक या वित्तीय सेवा प्रदाता का नाम लेना या चर्चा करना_allowed_ है? क्या आप मुझे कोई क्रेडिट ब्रोकर सुझा सकते हैं?

हम वैसे ही आगे बढ़े जैसे आप, Grundstück को फरवरी में परिवर्तनशील वित्तपोषित किया गया और घर की वित्तपोषण अब दिसंबर में आ रही है। सबसे अच्छा यह है कि आप जितना चाहें उतना अतिरिक्त भुगतान कर सकते हैं (प्रत्येक ब्याज समायोजन तिथि पर)। यह लाभ आपको निश्चित ब्याज दर पर नहीं मिलता।

ने जो कुछ भी लिखा है मैं उसे पूरी तरह से पुष्टि करता हूँ।

अतिरिक्त जानकारी: लगभग 60% के Beleihungsauslauf पर हमें 1.51% की प्रभावी ब्याज दर मिली है। चूंकि ब्याज स्तर में कोई बदलाव नहीं हुआ है, आप वहां आ सकते हैं। हमारे Vermittler ने हमें DKB की सलाह दी जो हमने भी लिया।

और ब्याज दर से धोखा मत खाओ (संपर्कित ब्याज दर निश्चित रूप से कम होती है)। हमने जून और आने वाले दिसंबर में उच्च Sondertilgung के कारण 55k€ केवल 280€ कुल ब्याज के लिए उधार लिया है।

आपके पास Sparrate है इसलिए इसका उपयोग करें।

सॉरी, Be(g?)leichungsauslauf क्या है?

हमें भी डीकेबी का वेरिएबल ब्याज दर वाला विकल्प सुझाया गया था, लेकिन अभी दुर्भाग्यवश 2.05% प्रभावी दर पर।

क्या आपने भू-सम्पत्ति वित्तपोषण में अपनी पूंजी भी जोड़ी है? या केवल खरीद के अतिरिक्त खर्च?

क्या आप मुझे Vermittler का नाम बता सकते हैं (पीएन में, अगर वह पूरे देश में सक्रिय है, देख रहा हूँ आप BY से हैं)

क्या आप 3 महीनों की या 1 साल की योजना को प्राथमिकता देंगे?

सस्ता वाला।

मेरे तो मिचली आ जाती है जब भी सोचता हूँ कि हर 3 महीने में ऐसी चीज़ों का ध्यान रखना पड़ेगा...

वह वास्तव में कोई बड़ी बात नहीं होनी चाहिए। विस्तार का प्रस्ताव आमतौर पर अपने आप घर पर आता है। आपके पास परिवर्तनशील ऋण भी हो सकते हैं, जो उदाहरण के लिए यूरिबोर से जुड़े होते हैं। 1% + 3 महीने का यूरिबोर सिर्फ एक काल्पनिक उदाहरण के रूप में।

द्लाल - बस सामान्य, बड़े द्लालों से पूछताछ करें। Interhyp, Dr. Klein, enderlein। कभी-कभी स्थानीय बैंक भी कुछ समाधान निकाल सकते हैं।