ग्रुंडशुल्ड / बंधक - कौन सा वित्तीय जोखिम मौजूद है?

नमस्ते साथियों,

मेरे प्रश्न का संबंध रियल एस्टेट फाइनेंसिंग में जोखिम प्रबंधन से है।

मैंने एक ग्रुंडशुल्ड और हाइपोथेक के बीच के अंतर के बारे में जानकारी ली है, लेकिन मैं पूरी तरह से समझ नहीं पाया हूँ। कुछ साल पहले ऋणों के बिक्री के संबंध में कानून निर्माता ने कानून में बदलाव किए थे, फिर भी जब मैं इसके बारे में सोचता हूँ तो मुझे थोड़ा असहज महसूस होता है।

संक्षेप में हमारी व्यक्तिगत स्थिति के बारे में कुछ शब्द: हम एक लंबी अवधि का ऋण समझौता (25-30 वर्ष) कम किस्तों के साथ करना चाहते हैं, हालांकि हम इसे कम अवधि में भी उठा सकते हैं। इसका एक कारण बढ़ते ब्याज दरों की संभावना है और यह उम्मीद है कि हम पूंजी बाजार में लंबी अवधि के लिए उच्च ब्याज कमा सकेंगे, जो कि हम ऋण के लिए भुगतान करेंगे।

मान लीजिए हमारी योजना सफल हो जाती है। तब ऐसा हो सकता है कि बैंक 20 साल बाद हर संभव तरीके से यह ऋण समझौता, जो कि गैर-लाभदायक हो, खत्म करने की कोशिश करेगा। ग्रुंडशुल्ड के मामले में ऋणदाता के विकल्प (जैसे जबरदस्ती वसूली या नीलामी) बहुत खौफनाक होते हैं। बैंक की अनुचित चालाकी के साथ - जैसा मैंने समझा है - न्यूनतम कारणों पर भी ऋण समझौता समाप्त किया जा सकता है।

उदाहरण:
- किसी प्राकृतिक घटना के कारण संपत्ति का मूल्य घट जाना और बैंक का ऋण सुरक्षा पर शक करना
- कोई दुर्भाग्य (बीमारी, बेरोजगारी आदि) जिसके कारण ऋण लेने वाले की वित्तीय स्थिति पर संदेह हो
- बैंक दिवालिया हो जाना और तुरंत नकदी की जरूरत होना
- गलती से खाता संचालन में खराबी के कारण किस्त कुछ दिन देर से चुकाना
- आदि...

अब मैं सोच रहा हूँ कि हम ऐसे मामलों के खिलाफ खुद को कैसे सुरक्षित रख सकते हैं।
- क्या ऐसी बीमाएँ हैं जो इन मामलों को कवर करती हैं?
- क्या कोई ऐसा विक्रेता है जो ग्रुंडशुल्ड के बजाय हाइपोथेक स्वीकार करता है? कहा जाता है कि रियल एस्टेट फाइनेंसिंग केवल ग्रुंडशुल्ड के माध्यम से होती है (लेकिन मुझे इस पर यकीन नहीं है)
- मेरे अधिकार क्या हैं (मुझे लगता है कि किरायेदारों के अधिक अधिकार होते हैं...)?

आप क्या सोचते हैं और आप इस जोखिम को कैसे आंकते हैं? निश्चित रूप से कहा जा सकता है "अगर भुगतान साफ-सुथरा हो तो ऐसा नहीं होगा"। लेकिन मैं बैंकर्स को बहुत बुरे लोग मानता हूँ। हम केवल कानून पर भरोसा कर सकते हैं (जब तक इसे बदला न जाए)।

आपकी राय के लिए बहुत धन्यवाद!

बैंकरों के बारे में मैं सबसे खराब लोगों की उम्मीद करता हूँ। पहले से ही आपकी राय के लिए बहुत धन्यवाद!

मेरे विचार में, आपको पहले इस बारे में अपनी राय पर पुनर्विचार करना चाहिए! वे खराब लोग क्यों होने चाहिए?

हमारी सलाहकार इतनी शानदार थी कि हम अब व्यक्तिगत रूप से उसके मित्र बन गए हैं। मैं समझ नहीं सकता कि ऐसी सोच के साथ कोई बंधक ऋण क्यों लेना चाहेगा o_O

मैंने इसे कुछ असुविधाजनक तरीके से व्यक्त किया है, गलत मत समझिए। मेरा मतलब कर्मचारियों की व्यक्तित्व से नहीं है, बल्कि संभावित पूरी तरह से लाभ-संचालित हितों से है जो धन संस्थानों के इस दृष्टिकोण में नज़र आते हैं। नजदीक की अपनी हाउस बैंक निश्चित रूप से ईमानदार, प्यारी और विश्वसनीय है, इसमें कोई शक नहीं। लेकिन उन अनामी ऑनलाइन-बैंकों का क्या, जो आपके एक ब्रोकर के माध्यम से किए गए ऋण अनुबंध को विदेश से आए वित्तीय शिकारियों/चींटियों को बेच देती हैं?

अभी एक और बात

मैं समझ नहीं पा रहा हूँ कि कोई ऐसी सोच के साथ घर का ऋण क्यों शुरू करना चाहता है o_O

मुझे लगता है कि एक स्वस्थ संदेह और समझदारी से जोखिमों का मूल्यांकन करना किसी अनुबंध के लिए काफी उचित होता है बजाए उस मासूम भलाई की जो बैंक की खुशमिजाज सलाहकार की मुस्कान में होती है। यह तो बुरा होगा अगर घर के ऋण केवल मासूम लोगों तक ही सीमित रह जाएं...

मैंने एक बार एक Grundschuld और Hypothek के बीच के अंतर के बारे में जानकारी लेनी शुरू की थी, लेकिन पूरी तरह से समझ नहीं पाया। कुछ साल पहले Gesetzgeber ने कर्ज की बिक्री के संदर्भ में कानून में बदलाव किए थे, फिर भी जब मैं इसके बारे में सोचता हूँ तो मेरे अंदर एक थोड़ा असहज एहसास रहता है।

तुम्हें असहज महसूस करने की कोई ज़रूरत नहीं है।

Grundschuld के मामले में Kreditgeber की संभावनाएँ (जैसे कि Zwangsvollstreckung या Versteigerung) डरावनी हैं। बैंक के उचित योजना (Unredlichkeit) के अनुसार - जैसा मैंने समझा है - न्यूनतम कारणों पर भी Kreditvertrag को समाप्त किया जा सकता है।

उदाहरण:
- किसी प्राकृतिक आपदा के कारण Immobilienwert घट जाता है और बैंक Kreditsicherheit पर संदेह करता है
- किसी दुर्भाग्यपूर्ण घटना (बीमारी, बेरोजगारी, आदि) के कारण Kreditnehmer की Bonität पर संदेह होता है
- बैंक दिवालिया है और तुरंत नकद धन की ज़रूरत है
- एक गलती से खराब योजना के कारण भुगतान में कुछ दिनों की देरी होती है
- आदि..

बिना उचित कारण बैंक कुछ भी नहीं कर सकती, वे अदालतों द्वारा उस से पहले ही रोकी जाती हैं इससे पहले कि Kündigung तुम्हें मिले ;)
तुम्हारे उदाहरण 1 + 2 अच्छे हैं, जो Darlehen की उचित Kündigung के लिए बात करते हैं। हालांकि अगर तुम Immobilien को फिर से मरम्मत कर सकते हो (और करते भी हो), क्योंकि Versicherung भुगतान करती है या दुर्भाग्य के बावजूद तुम अपनी किस्तें चुका सकते हो, तो बैंक तुम्हें परेशान नहीं कर सकती।
उदाहरण 3 + 4 यथार्थवादी नहीं हैं, दिवालिया बैंक का प्रबंधन Insolvenzverwalter (या बैंक की सुरक्षा संस्था) द्वारा किया जाता है। वह बैंक अस्तित्व में नहीं रहती, केवल कर्मचारी या बैंक में काम करने वाले लोग होते हैं।

अब मैं सोचता हूँ कि हम ऐसे मामलों से कैसे खुद को सुरक्षित रख सकते हैं।
- क्या ऐसी बीमा पॉलिसी हैं जो ऐसे मामलों को कवर करती हैं?
- क्या कोई Anbieter जानते हैं जो Grundschuld की जगह Hypothek स्वीकार करते हैं? कथित तौर पर Immobilienfinanzierungen केवल Grundschuld के माध्यम से ही होती हैं (लेकिन मुझे यकीन नहीं होता)
- मेरी अधिकार क्या हैं (मुझे लगता है किरायेदार के अधिक अधिकार हैं...)?

किसके खिलाफ बीमा? बुरे लोगों के खिलाफ? एक Rechtsschutzversicherung लें।
Grundschuld की जगह Hypothek असंभव है, Hypothek वित्त पोषण में समझदारी से खत्म हो चुकी है।
अधिकार? तुम्हारे पास बहुत सारे हैं, बैंक से कहीं अधिक। उदाहरण के लिए, तुम 10 साल बाद Kündigung कर सकते हो, बैंक को कौन बचाएगा जो ऐसा नहीं कर सकता?

आप क्या सोचते हैं या जोखिम को कैसे आंकते हैं? जाहिर है कहा जा सकता है "वे ऐसा नहीं करते जब लोग सही समय पर भुगतान करते हैं"। लेकिन बैंककर्मी आमतौर पर बहुत बुरे लोग होते हैं। अगर भरोसा करना हो - तो केवल कानून पर कर सकते हैं (जब तक वह बदला न जाए)।

जोखिम मायने नहीं रखता, तुम्हारे पास विकल्प ही नहीं है ;). कई टीवी कार्यक्रमों में दिखाया जाता है कि बैंक गरीब Schuldner को उसके घर से निकाल देती है - साथ में यही भी बताया जाता है कि Schuldner बेरोजगारी के कारण अपनी किस्त नहीं चुका पा रहा है :(। वह गरीब आदमी... और वह बुरी बैंक।
तो हाँ, अगर तुम अपने कर्तव्यों का पालन करते हो तो तुम्हें सचमुच कुछ नहीं होगा।

वैसे यह तुम्हें एक बुरी (Immobilien) बैंकइयर लिख रहा है ;)

एक और बात

मुझे लगता है कि एक स्वस्थ संदेह और अनुबंध के जोखिमों का संतुलित मूल्यांकन बहुत अधिक उपयुक्त है बजाय इसके कि हम दोस्ताना बैंक सलाहकार की मुस्कान पर सरल भोलेपन से विश्वास करें। यह तो गंभीर बात होगी यदि निर्माण वित्तपोषण केवल भोले लोगों के लिए ही सीमित रह जाए...

कोई ऐसा नहीं कह रहा। लेकिन मैं तो एक बातचीत में जाता हूँ, आखिरकार यह क्या है, उस व्यक्ति के प्रति आवश्यक सम्मान के साथ। आखिरकार तुम बैंक से कुछ चाहते हो, है ना? और हाँ, न तो मैं न ही बैंक कुछ मुफ्त में देने वाला है। या तो हम सहमत होते हैं या फिर छोड़ देते हैं ;)