115 वर्ग मीटर के पुराने अर्द्ध-निर्मित घर की खरीद / नवीनीकरण के लिए वित्तपोषण कैसे तैयार करें?

मॉइन!

हम अपने नियोजित प्रोजेक्ट की फाइनेंसिंग के लिए इनपुट खोज रहे हैं।

सामान्य जानकारी:

[*]आप कौन हैं? विवाहित M39/W35
[*]बच्चे हैं? नहीं। बच्चे के चार पैर और फर हैं
[*]अनिश्चितकालीन कर्मचारी
[*]आप कितने घंटे काम करते हैं? दोनों 40 घंटे / सप्ताह

आय और संपत्ति की स्थिति:

[*]आपकी आय क्या है (ब्रूटो/नेटो)? साथ मिलकर हम 2025 से लगभग 8,000 EUR / माह नेटो कमाते हैं
[*]आपके पास कुल कितना इक्विटी है? साथ मिलाकर लगभग 50,000 EUR। क्यों इतना कम? देखिए टेक्स्ट
[*]आपमें से कितना इक्विटी आप प्रोजेक्ट हाउस में लगाना चाहते हैं? पहले लगभग 20,000 EUR खरीद सहायक लागतें। बाकी टेक्स्ट देखिए।

रहने का खर्च:

[*]वर्तमान ETW ऋण: 1350 EUR / माह
[*]वर्तमान अतिरिक्त खर्च ETW (हाउस गिल्ड / रखरखाव / गैस / बिजली): 750 EUR / माह
[*]बकाया ऋण ETW: 325,000 EUR 2.1% ब्याज दर पर। 2047 तक फिक्स DKB में।
[*]ETW का मूल्य: 350,000 से 400,000 EUR

डबल हाउस की सामान्य जानकारी:

[*]जमीन का आकार कितना है? 250 वर्गमीटर
[*]1922 का पुराना निर्माण
[*]घर का आकार कितना है? लगभग 115 वर्गमीटर रहने का क्षेत्र (DG के साथ लगभग 15 वर्गमीटर विकास रिजर्व) / 5 वर्गमीटर उपयोगी क्षेत्र (आंशिक तहखाना)
[*]दो मंजिला डबल हाउस सैटेलडाच के साथ। DG अभी तक विकसित नहीं हुआ है

निर्माण या खरीद लागत:

[*]खरीद सहायक लागत (नोटरी, कोर्ट, संपत्ति खरीद कर): 20,000 EUR
[*]खरीद लागत: 287,000 EUR
[*]नवीनीकरण और/या मरम्मत लागत: लगभग 300,000 - 350,000 EUR (आर्किटेक्ट द्वारा सूची के बाद)
[*]कुल लागत: लगभग 650,000 EUR

मैंने खर्च के पक्ष को काफी संक्षिप्त किया है।
हम दो वयस्कों का सामान्य उपभोग करते हैं, दो कॉम्पैक्ट और किफायती इंजन वाले वाहन आदि, कुछ खास नहीं।
हमारी आय के आधार पर मुझे हमारे प्रोजेक्ट में मूल रूप से कोई समस्या नजर नहीं आती।

तो, असल में हमारा मामला क्या है?
हम वर्तमान में दो लोग अपनी फर-पसंदीदा के साथ एक पुराने बिल्डिंग ETW में रहते हैं, जिसे हमने 2021 में खरीदा था, जो नॉर्थवेस्ट नीडरजैक्सन के एक बड़े शहर में है।
हमने उस समय अपने इक्विटी से प्रेमपूर्वक उस अपार्टमेंट की मरम्मत की (नई पुताई, नई वायरिंग, नई हीटिंग, फर्श की सैंपिंग आदि)
इससे हमारा काफी इक्विटी खर्च हो गया। आज की दृष्टि से मरम्मत की सह-फाइनेंसिंग करना अधिक समझदारी होती। :-)

जीवन की परिस्थितियाँ / इच्छाएँ बदलती रहती हैं।
अचानक यह मौका मिला है कि एक सुंदर लेकिन पूरी तरह मरम्मत की जरूरत वाली डबल हाउस को शानदार जगह पर खरीदा जाए।
हम विक्रेता के साथ मूल्य पर सहमत हैं।
यह प्रॉपर्टी पूरी तरह से नवीनीकरण योग्य है।
हम इसे पूरी तरह से नया बनाना चाहते हैं (कोर इंसुलेशन, छत सहित इंसुलेशन नया, खिड़कियाँ नई, इलेक्ट्रिक नई, लकड़ी की बालकनी की छत का इंसुलेशन, जल चालित छत हीटिंग, हीट पंप)। हम एक ऊर्जा सलाहकार से जांच करवा रहे हैं कि क्या हम KFW 85 या यहां तक कि KFW 70 तक पहुंच सकते हैं।
एक बाहरी इंसुलेशन पड़ोस के संरक्षण नियम के कारण अनुमति नहीं है, और हम आंतरिक इंसुलेशन से बचना चाहते हैं।
हम अपने ETW को उसी समय बेचने का विचार कर रहे हैं और 400,000 EUR को यथार्थवादी मानते हैं।
इससे हमारा इक्विटी फिर से भर जाएगा।

हमारा सवाल है: इसे फाइनेंसिंग के लिए हम सबसे समझदारी से कैसे योजना बनाएं?
हम अभी निम्न विकल्प देख रहे हैं लेकिन इसके लिए प्रतिक्रिया / विकल्प अपेक्षित हैं क्योंकि हमारे पास BAFA और KFW का कोई अनुभव नहीं है।
1. DKB पफंडटॉस + KFW 124 + KFW 261 ?? EE + DKB से एक छोटी दूसरी ऋण।
2. DKB पफंडटॉस + DKB से दूसरी ऋण + BAFA से व्यक्तिगत उपक्रमों को प्रोत्साहित कराना।
3. एक पूरी तरह नया ऋण + KFW 124 + KFW 261
4. सम्पूर्ण परियोजना के लिए एक पूरी तरह नया ऋण बिना KFW के + BAFA से व्यक्तिगत उपक्रमों को प्रोत्साहित कराना।

ठीक है।

पफंडटॉस हमारे लिए बुनियादी रूप से आकर्षक होगा, हमें लगता है, क्योंकि इससे हम सस्ती ऋण बनाए रख सकते हैं।
लेकिन इसके लिए हमें समय पर अपने अपार्टमेंट को बेचना होगा, जो निश्चित नहीं है।
हमने KFW सब्सिडी से कभी निपटा नहीं है।
KFW 261 की शर्तें स्पष्ट रूप से आकर्षक हैं। क्या अतिरिक्त प्रयास इसके लायक है?
या क्या हमें BAFA के माध्यम से व्यक्तिगत उपायों को प्रोत्साहित कराना चाहिए?

मैं आपकी प्रतिक्रिया के लिए उत्साहित हूँ!
यदि कोई अस्पष्टता हो तो कृपया सीधे पूछें!

मैं पहले खुद से ये पता लगाता कि इक्विटी कहाँ चली गई। ETW की कीमत उसकी लोन की राशि के बराबर भी नहीं है और आपके पास 50k€ की इक्विटी है जबकि आपकी आय बहुत अच्छी है। क्या आपको यकीन है कि यह सिर्फ ETW की मरम्मत थी? इसकी लागत कितनी हुई और यह कीमत में क्यों लगभग नहीं दिखती? इस वेतन के साथ यह वित्तीय रूप से सम्भव तो है, लेकिन कहीं न कहीं कोई खर्च छूट रहा है। या क्या आपकी वर्तमान आय की स्थिति केवल पिछले 2 सालों की है? खुद से इसे जांचिए, मुझे अंततः फर्क नहीं पड़ता, लेकिन कर्ज की राशि के साथ कोई इतना बड़ा अतिरिक्त खर्च नहीं हो सकता। सिर्फ एक विचार: आपने काम करना "देर से" शुरू किया होगा, 28 साल की उम्र में, फिर भी औसतन 10 साल की नौकरी की अवधि है। इन वर्षों में आप हर साल 5-10k€ बचा पाए जबकि 40-50k€/साल बचत हो सकती थी।

मॉइन,

फीडबैक के लिए धन्यवाद।

खर्चों में बड़ा गुप्त आइटम अपेक्षाकृत सरल है: रियल एस्टेट + बाद में शुरुआत।

[*]मेरी पत्नी और मैंने पढ़ाई के बाद देर से शुरुआत की।
[*]मैंने पहले 2-3 साल 1.2 नेटो से शुरुआत की, मेरी पत्नी ने अपने पहले 2 साल 1.0 नेटो से।
[*]हमें कई अच्छी यादें और अनुभव उपहार / विरासत में मिले हैं, लेकिन कोई आर्थिक संपत्ति नहीं।
[*]आय स्तर पर हम अगले साल से हैं, 2023 तक यह काफी कम था।
[*]हमारे स्व-निवासित ETW और दो अन्य किराए की अपार्टमेंट्स में हमने खरीद संबंधित खर्च, रखरखाव और नवीनीकरण में पिछले 4 वर्षों में लगभग 100,000 यूरो खर्च किए हैं।
[*]हम किराए की ETW को संभवतः 6-7 वर्षों में टैक्स मुक्त बेचेंगे और तब एक अच्छा फायदा होने की उम्मीद करते हैं - अन्यथा ये संपत्तियां अब किराये से अपने खर्च खुद उठा रही हैं।

और इस तरह से पहेली लगभग हल हो गई है।

प्रारंभिक सवाल पर वापस: कौन सा वित्तपोषण विकल्प मूल रूप से वरीयता प्राप्त होना चाहिए और क्यों?

आह, एक अतिरिक्त बात के रूप में:
हमारी अपनी ETW इन उपायों के बाद क्यों अधिक मूल्यवान नहीं है?
मैं यहाँ तीन कारक देखता हूँ जो हमारे नुकसान में एक साथ आ रहे हैं:

[*]हमने सीधे ब्याज दरों में बदलाव से पहले खरीदा था।
[*]यूक्रेन में युद्ध और ऊर्जा स्रोत के रूप में गैस की महंगाई
[*]नया हीटिंग कानून

हम 1908 से पहले के एक पुराने भवन में रहते हैं और हमने अपनी राय में इसे एक असली खूबसूरत धरोहर बनाया है। लेकिन उस समय ऊर्जा का विषय साधारणतः कम प्राथमिकता पर था।

हम एक 1908 से पहले बने पुराने घर में रहते हैं और हमारी राय में हमने इसे सचमुच एक खूबसूरत नुमाया चीज़ बना दिया है।

तो फिर उस खूबसूरत घर में ही रहना जारी रखो, वह तो आपने अपने लिए बनाया है।
यदि आप नया पुराना घर खरीदते हैं और उसकी मरम्मत करते हैं तो आप फिर उसी स्थिति में होंगे, क्योंकि क्षितिज पर एक और भी बेहतर पुराना घर दिखेगा।
वहां रहो और पूरी शांति से अपनी और अपनी प्यारी पालतू के लिए बागवानी वाला रिटायरमेंट होम ढूंढ़ो।

इसने बहुत सारी इक्विटी खा ली। आज की दृष्टि से इसका नवीनीकरण सह-वित्तपोषण करना शायद अधिक समझदारी होती

यह एक ही बात है। फाइनेंसिंग में भी इक्विटी डालनी पड़ती है, और वह जितनी अधिक हो सके उतनी होनी चाहिए। आपने इसे "उल्टा" किया है। केवल खरीद का वित्तपोषण किया और फिर सारी इक्विटी डाल दी। अंत में कोई फर्क नहीं पड़ता।

अचानक अवसर आया है,

मुझे ईमानदारी से कहना होगा: हर अचानक आया मौका, चाहे वह यहाँ फोरम में पढ़ा हो या परिचितों के बीच सुना हो, अविचारित होता है और किसी तरह के पकड़ पर आधारित होता है। ज्यादातर मामलों में संपत्ति बहुत ही अस्वाभाविक कारणों से कई बार रियल एस्टेट मार्केट से बाहर हो चुकी होती है या विक्रेता इतना भूलू या बूढ़ा होता है कि उसने कभी आधिकारिक रूप से प्रचार नहीं किया क्योंकि आंकड़ों और पदार्थ की वजह से वह बिक्री योग्य नहीं होती।

अंततः ऐसा प्रतीत होता है कि आप केवल "शानदार स्थान" के लिए भुगतान कर रहे हैं, घर का आर्थिक मूल्य लगभग शून्य हो जाता है।

परिस्थितियां और आंकड़े पढ़ने में भी, भले ही आप स्वयं काम और नवीनीकरण के शौकीन हों तथा पुरानी संपत्तियों के प्रेमी हों, ज्यादा आकर्षक नहीं लगते। 250 वर्गमीटर जमीन होने पर भी, जब आप दो कारों के लिए पार्किंग और घर के आधार क्षेत्र को घटाते हैं, तो बहुत अधिक बगीचा नहीं बचता। फिर कोर इंसुलेशन।
115 वर्गमीटर रहने की जगह शायद काफी हो, लेकिन क्या मेहनत की कीमत उससे ज्यादा है, खासकर जब आप लॉटरी नहीं जीतते?!

हालांकि आपने नहीं पूछा कि आपको इसे करना चाहिए या नहीं, क्योंकि तुलना के लिए आंकड़े भी नहीं हैं कि आप अभी कितने वर्गमीटर में रहते हैं, फिर भी मैं की राय से सहमत हूँ

तो फिर आप उस सुंदर जगह में बने रहिए, यह तो आपने अपने लिए बनाया है।

अगर आप नया पुराना घर खरीदते हैं और सर्जना करते हैं, तो आप फिर से उसी स्थिति में आ जाएंगे, क्योंकि क्षितिज पर फिर कोई बेहतर पुराना घर उभरता है।

क्योंकि केर्डैमिंग और 115/250 वर्गमीटर के डुप्लेक्स में यह तय करना कि यहां आप स्थायी रूप से रहेंगे या नहीं, मेरे लिए बहुत संदिग्ध है।

स्वयं प्रश्न पर:
मैंने अपने अनुभव में संपत्ति के आदान-प्रदान का अनुभव किया है। बैंक ने कहा: पहले बेचो और देखो कि कितना बचता है। फिर अगली संपत्ति की जांच की जाएगी, कि क्या वह वित्तपोषण बैंक द्वारा संपत्ति के आदान-प्रदान के लिए स्वीकृत है या नहीं।