घर खरीदना और कई पक्षों के साथ विभाजन

हैलो!

40 की उम्र में थोड़ा देर से लग रहा है, लेकिन मैं अपनी परिवार (पत्नी+3 बच्चे) के साथ अंततः एक घर खरीदने की योजना बना रहा हूं।
हमारी इच्छाएं (संभवतः ग्रामीण श्लेस्विग-होएलस्टीन में किनारे या अकेले स्थिति, बड़ा भूखंड, लेकिन पूरी तरह अकेले न हों) मुख्य रूप से मेरे सबसे अच्छे दोस्त+साथी और एक अन्य परिवार (वह भी 3 बच्चे) की इच्छाओं से मेल खाती हैं।
कि हम किस संयोजन में साथ आएंगे (सभी तीन पक्ष या केवल दो) अभी तय नहीं है, हम फिलहाल मुख्य रूप से बस स्थिति को समझने की कोशिश कर रहे हैं, क्या उपलब्ध है, इसकी कीमत क्या है और क्या समस्याएं हैं...

सबसे बड़ी समस्या जिससे अब तक सामना हुआ है, वह है एक उपयुक्त संपत्ति खोज पाना। भू-क्षेत्र सामान्य रूप से ज्यादा उपलब्ध नहीं लगता और जिन आकार की संपत्तियां हम खोज रहे हैं वे आमतौर पर दुर्लभ हैं।

अक्सर रेस्टहॉफ होते हैं जिनमें सहायक इमारतें होती हैं, हाल ही में हमने एक वास्तव में सुंदर संपत्ति देखी।
उस विशेष स्थिति में कहा गया कि सहायक इमारत का उपयोग केवल व्यावसायिक रूप से ही किया जा सकता है।
इसके लिए एक व्यवसाय पंजीकृत करना कोई समस्या नहीं होगी और ब्रोकर के अनुसार अगर वहां कोई रहता भी है तो कोई परेशानी नहीं होगी। लेकिन अगर बाद में अलग होना पड़े (जो पूरी तरह संभव है और जोड़ा जाएगा), तो क्या इसे बराबरी के आधार पर बेचना संभव होगा: घर वाले भाग की कीमत व्यावसायिक संपत्ति वाले भाग से कहीं अधिक होगी, है न?

मेरी इस विशिष्ट मामले की खोज अभी तक कुछ नहीं निकाली है, इसलिए यहां एक स्पष्ट प्रश्न है:

1. क्या कोई संभावित व्यवस्था है, जिससे भूखंड को संयुक्त रूप से खरीदा जा सके, ताकि पुनः बिक्री के मामले में दोनों पक्षों को मूल्य हानि न सहनी पड़े?

इस विषय पर अन्य प्रश्न:

1. GBR और अंश स्वामित्व समाधान के बीच मुख्य लाभ/नुकसान क्या हैं?
न केवल परिवारों के बीच विभाजन, बल्कि संबंधित पति/पत्नी/जीवनसाथी के बीच भी इसे विनियमित किया जाना चाहिए?
2. आभासी और वास्तविक भूखंड विभाजन में क्या अंतर है?
3. एक घर जो दो पक्षों के लिए नहीं बनाया गया, उसे विभाज्य बनाना कितना मुश्किल है, यानी एक बेधड़कता प्रमाण पत्र प्राप्त करना?
इसके लिए क्या आवश्यक है, संबंधित अनुमतियां प्राप्त करना कितना कठिन है और कौन-कौन से झंझट हो सकते हैं?

आपके इनपुट के लिए पहले से ही धन्यवाद!

ठीक है, मैं शुरू करता हूँ:

2. विचारात्मक और वास्तविक भूखंड विभाजन में क्या अंतर है?

विचारात्मक विभाजन में प्रत्येक व्यक्ति भूखंड में निश्चित हिस्सेदारी का मालिक बन जाता है। भूखंड कैडस्ट्र (भूमि अभिलेख) में एक फ्लूरस्ट्यूक संख्या के तहत और Grundbuch (भूमि रिकॉर्ड) में एक Grundbuchblatt (भूमि पन्ना) पर दर्ज होता है। या WEG के तहत विभाजन किया जाता है, कैडस्ट्र और Grundbuch जैसा हमेशा होता है, अतिरिक्त रूप से प्रत्येक मालिक को Wohnungsgrundbuch (आवासीय भूमि रिकॉर्ड) में अपना खुद का Grundbuchblatt मिलता है। इस प्रकार की विभाजन घोषणा होने के कारण विभाजन करना थोड़ा आसान होता है।
वास्तविक विभाजन में, स्थानीय मापन द्वारा कैडस्ट्र में फ्लूरस्ट्यूक को दो या दो से अधिक फ्लूरस्ट्यूक में विभाजित किया जाता है, ताकि नए फ्लूरस्ट्यूक अपने-अपने Grundbuchblatt पर दर्ज किए जा सकें।
1 और 3 के बारे में मैं कुछ नहीं कह सकता, सिवाय इसके कि मेरे लिए यह बहुत जटिल होगा। मेरी नजर में, वास्तविक विभाजन के मामले में ही व्यक्ति वास्तव में स्वतंत्र होता है, कम से कम वित्तपोषण और पुनर्विक्रय के संदर्भ में। यह कि आप निर्माणाधिकार से कितने बंधे हुए हैं या होना चाहिए, यह भूखंड (जैसे पहुँच मार्ग) या निश्चित योजनाओं (जैसे जोड़े गए घर/रेहन हाउस के साझा हिस्से) पर निर्भर करता है।

परन्तु विशिष्ट मामले में कहा गया था कि सहायक इमारत केवल व्यावसायिक उपयोग के लिए होनी चाहिए।

इसे संबंधित अधिकारी से पूछताछ की जा सकती है। बाहरी क्षेत्र में रहने या व्यावसायिक उपयोग दोनों ही समस्या उत्पन्न कर सकते हैं, जब तक कि यह कृषि या वन्य कृषि से संबंधित न हो। ऐसे में उपयोग परिवर्तन संभव हो सकता है।

जीवन गृह वाले भूखंड का हिस्सा व्यापारिक संपत्ति वाले हिस्से की तुलना में अधिक मूल्यवान होता है, है ना?

यह पूरी तरह से व्यक्तिगत मामले पर निर्भर करता है और इसलिए सामान्य रूप से उत्तर देना मुश्किल है।

क्या कोई ऐसा संभावित ढांचा है जिससे जमीन को मिलकर खरीदा जा सके, ताकि दोनों पक्षों को आगे बिक्री के मामले में कोई मूल्य ह्रास न सहना पड़े?

मूल्य ह्रास आमतौर पर तब होता है जब बेचना पड़ता है। इसका आमतौर पर स्वामित्व संबंधी मामलों से ज्यादा कोई लेना-देना नहीं होता।

आप स्पष्ट रूप से एक तरह की आवासीय कंपनी बनाने पर विचार कर रहे हैं, जो फिर घर और जमीन की मालिक और संचालक के रूप में कार्य करेगी। इससे आप जोखिम को स्थानांतरित कर देते हैं, लेकिन इसे सुरक्षित नहीं करते। संभावित विवाद तब कंपनी के बारे में होगा और इसलिए फिर से घर को लेकर होगा। कंपनी के ढांचे के साथ फाइनेंसिंग में होने वाले बदलावों के बारे में भी सोचें। इसका फाइनेंसिंग की शर्तों और करों पर क्या प्रभाव पड़ेगा? मुनाफे की मंशा और ओवरहेड लागत का क्या होगा? यह थोड़ा जटिल है और मैं आपको कोई ठोस सलाह नहीं दे सकता सिवाय एक सामान्य अनुमान के: अगर आपको फाइनेंसिंग की जरूरत है और आपका खुद का उच्च कर बोझ नहीं है, तो इससे दूर रहें।

अगर आपको फाइनेंसिंग की जरूरत नहीं है, तो आप सरलता से घर और जमीन खरीद सकते हैं और अपने दोस्तों को किराए पर रहने दे सकते हैं।

माफ़ कीजिए देर से उत्तर देने के लिए...

तो मूल्यह्रास के बारे में जो कहा गया वह थोड़ा गलत तरीके से व्यक्त किया गया था।

यह विशेष रूप से निम्नलिखित (संभावित) स्थिति के बारे में है:

पार्टी A+ पार्टी B 3000 वर्ग मीटर ज़मीन के साथ एक एन्सेम्बल और दो अलग-अलग मकान 600,000 यूरो में पाते हैं।

मकान A आवासीय मकान के रूप में मुक्त है, मकान B व्यावसायिक संपत्ति के रूप में।

पार्टी B बिना किसी परेशानी के व्यावसायिक पंजीकरण कर सकता है और मकान B का उपयोग कर सकता है।
(कम से कम एक रियल एस्टेट एजेंट की जानकारी के अनुसार "कि वे वहाँ रहते हैं या नहीं, किसी को फर्क नहीं पड़ता, जब तक वहाँ व्यावसायिक पंजीकरण है")।

ज़मीन को ठीक आधा बांटा जाता है (वास्तविक विभाजन संभव नहीं है, इसलिए सैद्धांतिक विभाजन/GBR के अनुसार)।

10 वर्षों तक शांतिपूर्वक साथ रहने के बाद, पार्टी B को अब विदेश जाने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

अब यह रोचक हो जाता है:

क्या पार्टी B अपनी ज़मीन के उस हिस्से को, जिसमें मकान B भी शामिल है, 300,000 यूरो में पुनः बेच सकती है? या वह हिस्सा अब कम मूल्य का है (क्योंकि यह केवल व्यावसायिक संपत्ति है और आवासीय मकान के रूप में स्वीकृत नहीं है)?

मुझे यह पूरी तरह से समझ में नहीं आता कि व्यावसायिक हिस्से को क्यों नहीं समान रूप से बेचा जा सकता है:

एक अच्छी पार्टी C को, जो भी व्यावसायिक पंजीकरण करता है और मकान B तथा बड़ी ज़मीन के आधे हिस्से पर खुश होती है....

बेशक इसके अलावा यह भी हो सकता है कि उपयुक्त व्यक्ति मिलने में थोड़ा समय लगे...

इस बात के अलावा कि एक इकाई व्यवसायिक इकाई है, घरों की कीमतें भी कई कारणों से अलग-अलग हैं, जैसे कि निर्माण वर्ष, क्षेत्रफल, संरक्षण की स्थिति आदि। इसलिए, खरीद से पहले मूल्यांकन रिपोर्ट के माध्यम से यह निर्धारित करना आवश्यक है कि प्रत्येक आधे भूखंड की कीमत कितनी है। ठीक इसी अनुपात में प्रत्येक व्यक्ति अपना 600,000 यूरो का हिस्सा भुगतान करेगा। यह कभी भी 50:50 नहीं होगा।

बाद में बिक्री के समय पार्टी बी उतना धन मांग सकता है जितना बाजार स्वीकार करता है। चाहे 400,000 यूरो हो या केवल 200,000 यूरो, खरीद मूल्य से अधिक या कम हो, यह कई कारकों, सामान्य मूल्य विकास और संपत्ति की भविष्य की स्थिति पर निर्भर करता है।

Haus A ist als Wohnhaus, Haus B als Gewerbeimmobilie freigegeben.

यहाँ से शुरू होता है: "freigegeben" का क्या मतलब है? और किसने "freigegeben" किया?

कम से कम एक दلال की जानकारी के अनुसार "चाहे वे वहाँ रहते हों या नहीं, किसी को कोई फर्क नहीं पड़ता, जब तक वहाँ कोई व्यवसाय पंजीकृत है"

वह सही कहता है। किसी को कोई फर्क नहीं पड़ता। लेकिन शायद भवन निरीक्षण विभाग, दमकल विभाग, भवन बीमा और निश्चित रूप से बाद के खरीदार के लिए कानूनी स्थिति महत्वपूर्ण होगी।