घर की योजना, प्रस्ताव, वित्तपोषण, निश्चित मूल्य

नमस्ते, मैं (हम) लगभग हताश होने वाले हैं,
सच में बिलकुल बेबस हैं और उम्मीद करता हूँ कि यहाँ कुछ फीडबैक मिले जो हमारी "हम चक्रवात में फंस गए हैं" स्थिति में हमें वह निर्णायक सुझाव दें जिससे हम आखिरकार इस चक्र से बाहर निकल सकें।

हमारे पास एक जमीन है। हमने एक निर्माण कंपनी चुनी है और वहां एक ग्राउंड प्लान बनाया है जिसके लिए हमारे पास एक verbindliches Angebot (पहले ही हस्ताक्षरित) है। अब हमें एक वित्तपोषण पुष्टि की जरूरत है।
पहले प्रयास जिनमें हमने एक वित्तदाता से संपर्क किया (जिसका हम निश्चित रूप से उपयोग करना चाहते हैं) ताकि आगे बढ़ सकें, विफल रहे क्योंकि उन्होंने कहा कि वे वित्तपोषण पुष्टि नहीं करेंगे बल्कि अधिकतम हमें एक ऋण उपलब्ध कराएंगे। पुष्टि के लिए हमें अपनी मुख्य बैंक (Hausbank) के पास जाना होगा।

अब मैंने अपने GU से कॉल करके पूछा कि उनके क्या मापदंड हैं। यह पता चला कि GU केवल यह पुष्टि नहीं चाहता बल्कि वह मूलतः उस बैंक को चाहता है जिसे हम वित्तपोषण के लिए निश्चित करें। क्योंकि उसके बाद एक फॉर्म बैंक को भेजा जाता है ताकि मामला verbindlich घोषित हो सके।

हमने बहुत कुछ पढ़ा और खुद को बार-बार सूचित किया लेकिन यह हमारे लिए इतना भारी पड़ता है कि हम केवल अच्छे सुझाव ले सके और यहां तक पहुंचे। फिर भी बहुत कुछ है और मेरा मानना है कि सब कुछ समझ पाना आसान नहीं है।

खैर, हमने GU को बताया कि यह स्थिति थोड़ी उलझी हुई है क्योंकि: हमारे पास अब एक प्रकार का घर और इसके Grundriss के साथ Kostenvoranschlag है लेकिन Bemusterung तब होती है जब Bauantrag हो चुका होता है। इसका अर्थ यह है कि हमें पता नहीं है कि "Feinplanung" के दौरान कौन-कौन से खर्च सामने आएंगे। मतलबBemusterung खुद करना, शायद कुछ दीवारें थोड़ा पीछे-आगे करना, शहर के नियम अनुसार Rigole शामिल नहीं है और एक Zisterne (जो हम चाहते हैं) भी नहीं जोड़ा गया है।
एक और समस्या यह है कि Bauantrag की पूर्णता के बाद पहली खरीद मूल्य की किश्त का भुगतान करना होता है जो लगभग 24,000 यूरो है और जिसे हम और आगे अग्रिम नहीं कर सकते। और अनुबंध के अनुसार, हमें पहली किश्त का भुगतान करने के बाद ही Bemustern का समय मिलेगा।
लेकिन हमारे ज्ञान के अनुसार यह ऋण के लिए पर्याप्त जानकारी नहीं है।
अधिकांश GU मज़े की बात यह है कि हमेशा Festpreis पर आधारित एक योजनाबद्ध घर की बात करते हैं क्योंकि बैंक भी कहीं और नहीं जाना चाहता और मकान मालिक कीमत बढ़ने से बचा रहता है। फिर भी मैं फिलहाल एक स्थिति में हूँ जहाँ मुझे कहना पड़ेगा... मुझे ठगा गया महसूस हो रहा है।

इसलिए मुझे यह सवाल है कि अन्य घर बनाने वाले लोग इसे कैसे संभालते हैं...
शायद हम पहली गलती तब कर बैठे जब हमने प्रस्ताव पर हस्ताक्षर किए (हमने जरूर देखा था लेकिन हमारे मन में था... जैसे हर बार होता है, तो छोड़ो इसे। अगली बार हम कागजात वहीं पर नहीं बल्कि लेकर जाएंगे और वहां हस्ताक्षर करेंगे)।

इसके अलावा, हमने राज्य स्थिति के कारण Bauherren-Schutzbund से जुड़ाव कर लिया है। यहां पर भी विचार है कि किनसे संपर्क किया जाए जो इस मामले को समझते हों और हमारे हित में काम करें। वकील? Bauherrenberater?
दूसरे घर बनाने वाले अपने Festpreis को कैसे प्राप्त करते हैं जिसे वे ऋण के रूप में लेते हैं? क्या उस चरण में जब ऋण लेते हैं, ऐसा कोई चरण होता है जिसमें कहते हैं "हम Angebot x लेते हैं, कृपया Bank x को पुष्टि भेजो और सब कुछ तैयार करो (हमें हमारा अंतिम मूल्य तब पता चलता है जब Bemusterung हो और वो भी Bauantrag के बाद)?"
क्या ऐसे Honorarfinanzierer होते हैं (जिनका काम कमीशन पर आधारित नहीं होता, जैसा हमारे साथ है, फिर भी उनका अच्छा रिव्यू है), ऐसे में उनसे संपर्क कैसे करें क्योंकि हमने काफी खोज की लेकिन कुछ नहीं मिला।

ठीक है, बहुत लंबा हो गया, कोशिश की इसे संक्षिप्त रखने की, शायद फिर भी सवाल होंगे (स्वागत है, मैं सब जवाब दूंगा जो आप जानना चाहेंगे)। मेरा मानना है कि Grundstück और Haus का आकार इस समस्या में अभी दूसरा स्थान लेता है।

मैं हर उस सुझाव के लिए आभारी रहूंगा जो हमें समझ में आता है और जिसे हम लागू कर सकते हैं क्योंकि अभी हम इसी चक्र में घूम रहे हैं और मेरे पास कुछ अन्य मुद्दे भी हैं। प्राथमिकता यह है कि मैं इन्हें हल कर सकूं ताकि आखिरकार आगे बढ़ा जा सके।

शुरू करने के लिए धन्यवाद, जो भी इसे पढ़ेंगे और विशेष धन्यवाद उन लोगों को जो हमें एक छोटा सा जवाब भी देंगे।

सादर,
Almifosa

तुम्हारा दृष्टिकोण तो अजीब है। एक खर्च विवरण बनाओ और अंतिम राशि का अनुमान लगाओ (यह बिल्कुल किया जा सकता है) और एक 5-अंकीय बचाव राशि शामिल करो। फिर वित्तपोषण को स्पष्ट करो और तभी तुम जमीन और घर के लिए प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करो। पहले हस्ताक्षर, फिर वित्तपोषण, वाह... साहसिक।

तो तुम्हारी वर्तमान स्थिति में:
1) शांत रहो
2) शांत रहो
3) खर्च विवरण
4) बैंक जाओ और वित्तपोषण सुनिश्चित करो

अपनी बैंक से बात करो कि तुम स्थिति को नमूने के संदर्भ में कैसे संभालोगे। हमारे उदाहरण के लिए, बिना मूल ऋण राशि बढ़ाए और बाद में बिना किसी समस्या के 25,000€ वित्तपोषण राशि बढ़ाता है। अगर मुझे इसकी जरूरत नहीं पड़ती है और अंत में कुछ बचे भी, तो मैं इसे सीधे वापस कर सकता हूँ।

नया
आपका तरीका भी अजीब है। एक लागत का विवरण बनाओ और अंतिम राशि का अनुमान लगाओ (यह बिल्कुल किया जा सकता है) और उसमें पांच अंकों का मार्जिन जोड़ो। फिर फाइनेंसिंग तय करो और उसके बाद ही जमीन और घर के ऑफर पर साइन करो। पहले सिग्नेचर फिर फाइनेंसिंग, हुह... बहादुरी है।

खैर घर का ऑफर अभी खरीदारी नहीं है (कम से कम हम ऐसा सोचते हैं, योजना के लिए अधिकतम 3000 यूरो हमें जाने होंगे जो हमने जोखिम के तौर पर स्वीकार किया है)।
हाँ हमारी सोच भी इसी तरह की है कि अनुमान लगाना, लेकिन फिर सीधे ऋण लेने का प्लान है क्योंकि हम दो बार शुरू नहीं करना चाहते और कुछ हद तक सचमुच अनजान भी हैं। इस बीच अब यह भी सोचना है कि इसे एक वकील से चेक करवाना चाहिए ताकि कोई अन्य गलती न हो।
जमीन पहले से ही हमारी है जिसे हमने अपनी पूंजी से फाइनेंस किया है। इसलिए यह खर्चा नहीं है। और हमने अपने फाइनेंस बजट के बारे में पहले ही जानकारी ले ली थी, बस हमारे दिमाग में एक अलग तरीका था जो अब प्रक्रिया की क्रमबद्धता में अलग दिख रहा है।

तो आपकी वर्तमान स्थिति में:
1) आराम से रहो
2) आराम से रहो
3) लागत का विवरण बनाओ
4) बैंक जाओ और फाइनेंसिंग पक्का करो

जैसा कि कहा, शायद अनजाने में हमसे कोई सोच की भूल हो गई है...
हम भी हर किसी की तरह सबसे सस्ता फाइनेंसिंग ऑफर लेना चाहते हैं लेकिन हमारे फाइनेंसर के लिए पुष्टि नहीं, बल्कि सिर्फ ऋण देना मायने रखता है।

आप अपनी बैंक से बात करो कि तुम बेमुस्टरुंग (Bemusterung) की स्थिति में कैसे आगे बढ़ते हो। उदाहरण के लिए हमारी बैंक बिना ग्राउंडस्कुल्ड (Grundschuld) बढ़ाए और बिना किसी परेशानी के बाद में वित्त पोषण राशि में 25,000 यूरो की बढ़ोतरी कर देती है। अगर मुझे इसकी जरूरत नहीं पड़ती और अंत में कुछ बच भी जाता है तो मैं उसे सीधे वापस कर सकता हूं।

हाँ, हम भी ऐसा सोचते हैं, लेकिन हमेशा यह सवाल सामने आता है कि क्या ऋण को सीधे ही अनुमानित करके लेना चाहिए या पहले पुष्टि ही लेनी चाहिए? क्या इसके बीच में कोई ऐसी चीज़ है जिसे हम नहीं जानते? हमने आखिर में अपने हाउस बैंक को इस तरह की पुष्टि के लिए कॉल किया है, पर अब भी एक अपॉइंटमेंट का इंतजार है। क्योंकि हम यह कल्पना नहीं कर सकते कि हमारी हाउस बैंक फाइनेंसर से बेहतर ऑफर देगी, इसलिए हम वर्तमान में मान रहे हैं कि यह सिर्फ एक औपचारिकता होगी, जो अंततः जीयू (GU) के फॉर्म के कारण वचनबद्धता घोषणा (Verbindlichkeitserklärung) के लिए आधे-अधूरे होंगे।

तो

फाइनेंसिंग की मंजूरी मूल रूप से आपकी सुरक्षा है, ताकि आप पहले से ही भारी खर्च न करें, जबकि आपको अभी तक पता भी नहीं चला है कि आपको पैसा मिलेगा भी या नहीं।

मैं बहुत ज़्यादा आश्चर्यचकित हूँ कि आप अभी तक कार की शैतानी जाल में नहीं फंसे, क्योंकि वह सच में हास्यास्पद है। बैंक को घर के लिए KFW की पुष्टि चाहिए। कंपनी यह गणना तभी बनाती है जब आपको फाइनेंसिंग मिल जाए।
आपके मामले में आपको बैंकों के पास जाना चाहिए और उनसे बात करनी चाहिए। आपके पास तो पहले से ही "निर्माण सेवा विवरण के बाद एक निश्चित मूल्य" है। और अब आप एक्स्ट्रा के लिए अतिरिक्त लागत जोड़ रहे हैं। ये कौन-कौन सी हैं, यह इस फोरम में हर तीसरे थ्रेड में लिखा होता है, लगभग अनुमानित राशि के साथ। जमीन अच्छी तरह से अपनी पूंजी के रूप में मानी जाती है (अगर वह भुगतान की गई है)।
अगर कोई बैंक आपको भरोसा देता है कि फाइनेंसिंग सफल होगी, तो वह एक कागज देगी। इस कागज के साथ बिल्डिंग कंपनी शुरुआत करती है और आपके लिए भारी खर्च करती है (जैसे कि निर्माण आवेदन के बाद पहली किस्त के लिए 22,000 यूरो - और यह वाकई बहुत जल्दी होता है...)। ज्यादातर समय फाइनेंसिंग उस समय नोटरी के पास नहीं होती, इसलिए आपको बिल्डिंग कंपनियों से पहले ही यह साफ़ करना चाहिए। हमें हमारा पैसा तब मिला जब हमने तीसरी बिल की मांग की, जो कि नींव पूरी होने और दीवार की शुरुआत के बाद थी, और हमने फिर सभी बिल एक साथ चुकाए। कोई समस्या नहीं हुई, बस पहले से बात करनी होती है।

आप यहां अपनी अब तक की जानी हुई कीमतें लिख सकते हैं और शायद कोई दया करके आपको बता दे कि आप लगभग कितनी कीमतें ऊपर जोड़ सकते हैं।
अतिरिक्त फाइनेंसिंग करना काफी महंगा है, बेहतर है कि पहली बार सही राशि लें। अगर हो सके तो विशेष किश्त के द्वारा (अगर उपलब्ध हो) अंत में 20,000 से 30,000 यूरो ज्यादा भी जल्दी वापस कर सकते हैं...

वित्तपोषण की स्वीकृति मूल रूप से आपकी सुरक्षा है, ताकि आप पहले से ही भारी खर्च न करें, जबकि आपको पता भी नहीं है कि आपको पैसा मिलेगा या नहीं।

हाँ और यह मूल विषय के हिसाब से पूरी तरह ठीक है।

मैं ज्यादा आश्चर्यचकित हूँ कि आप अभी तक कार की शैतान जाल [kfz teufelsfalle] पर ठोकर नहीं खाए हैं, क्योंकि वह वास्तव में मजाकिया है। बैंक को घर के लिए क्फ़डब्ल्यू की पुष्टि चाहिए। कंपनी यह गणना तभी बनाती है जब आपके पास वित्तपोषण हो।

हम्म, मुझे नहीं पता, हमारे पास तो क्युबचर (Kubatur) है। और क्फ़डब्ल्यू हमारे पास नहीं है। (यह हर कोई अलग अलग देखता है, लेकिन हम मानते हैं कि "मानक" पूरी तरह पर्याप्त है)

आपको बैंक के पास जाना चाहिए और उनसे बात करनी चाहिए। आपके पास पहले से ही एक "निर्माण सेवा विवरण के अनुसार फिक्स्ड प्राइस" है। और अब आप अतिरिक्त खर्च ऊपर जोड़ रहे हैं।

हाँ, हम अभी इसका अनुमान लगाने की कोशिश कर रहे हैं (लगभग गणना के रूप में)

अगर कोई बैंक आपको आश्वासन देता है कि वित्तपोषण होगा, तो वह आपको एक कागज भर कर देगा। इस कागज से बिल्डर काम शुरू करता है...

ठीक है, यह निश्चित रूप से बेहतर समझ बनाने में मदद करता है, धन्यवाद।

यह पूरी तरह सही नहीं है। आप वित्तपोषण बिचौलिये के माध्यम से एक बैंक खोजते हैं जो आपके निर्माण प्रोजेक्ट को वित्तपोषित करेगा। जब यह हो जाता है, तो एक अस्थायी वित्तपोषण स्वीकृति होती है (वित्तपोषक बैंक द्वारा) – आमतौर पर मौखिक। केवल जब ऋण अनुबंध पर हस्ताक्षर होते हैं, तभी आधिकारिक वित्तपोषण पुष्टि होती है। यहाँ सरल पुष्टि और वित्तपोषण गारंटी के बीच अंतर समझना महत्वपूर्ण है। आपके जनरल ठेकेदार (GU) को क्या चाहिए?

ठीक है, तो यह सचमुच (जैसा कि हमने बीच में सोचा था) उस ऋण के बारे में है जिसे अब स्थापित करना होगा। हमारी नज़र में यह पुष्टि एक प्रकार का बीच का नोटिस है जिसे हम छोड़ सकते हैं अगर हम सब कुछ स्थिर रूप से स्थापित कर लें।
हमारा GU कहता है कि वह वित्तपोषण पुष्टि चाहता है। मैंने कंपनी को फोन करके पूछा कि वे इससे क्या मतलब लेते हैं तो उन्होंने कहा: जब हम एक बैंक पाकर बताते हैं, तो GU एक फॉर्म भेजता है जिसे वे भरना चाहते हैं ताकि यह एक बाध्यकारी पुष्टि बन जाए। कुछ बैंक इस फॉर्म को जानते हैं (हम नहीं, क्योंकि हम काफी "अज्ञान" लगते हैं) तो पता नहीं यह एक या दूसरा है... कोई जानकारी नहीं।

रिगोल (जल निकासी प्रणाली) और जलाशय (Zisterne) की लागत आपका GU आपको पहले से बाध्यकारी रूप से बता सकता है। दीवारें खिसकाने से अतिरिक्त लागत होती है या नहीं, यह भी।

इसलिए BB और लागत अनुमान निश्चित रूप से कुछ हद तक विवरणात्मक होना चाहिए (लेकिन हम गैर विशेषज्ञ हैं)। हमारी राय में यह कुछ दूसरों की तुलना में काफी अधिक विस्तार से है। (हमने सचमुच कोशिश की कि यह ठीक से तुलना करें कि किसमें क्या था या नहीं था)
रिगोल और जलाशय, हाँ, मुझे लगता है कि मैं एक अन्य "निर्माण साइट" के माध्यम से फिर से अपने GU से संपर्क करूँगा।
दीवारें खिसकाने से निश्चित रूप से कीमत नहीं बढ़ती, बल्कि इसके आसपास के बदलाव होते हैं, जैसे कि यदि आप अपनी सीढ़ी 10 सेमी चौड़ी करना चाहते हैं (उदाहरण के लिए)।

सामान्यतः 6% कोई छोटा निर्माण प्रोजेक्ट नहीं है

यह मुझे अब थोड़ा चिंतित करता है क्योंकि हमने ठीक इसी जगह मूल्य प्रस्ताव में ओट्टो को नीचे रखा था (हाँ हमने इससे सीखा है, अब हम साइट पर कोई हस्ताक्षर नहीं करते)। हमारे पास प्रस्ताव के अनुसार एक भुगतान योजना है जिसमें 8% निर्धारित है। इसके अलावा, यह 125 वर्ग मीटर का घर है जिसमें 65 वर्ग मीटर का जलरोधी तहखाना (worst case है क्योंकि अभी मिट्टी जांच करनी है, फिर ही पता चलेगा कि बिना पेय जल के काम चलेगा या नहीं। हमने इसकी योजना पहले से बनाई है।)

सामग्री का चयन... खैर, जरूरत पड़ने पर हम मानक पर सेट हैं, सब कुछ एक साथ नहीं होना चाहिए। मुख्य लक्ष्य वास्तव में घर है तहखाना और उपयुक्त नक्शे के साथ। कभी न कभी शायद फिर से "आधुनिकीकरण" होगा, जैसा मैं बुजुर्ग लोगों को देखता हूँ।

हाँ, एकल परिवार का घर फिक्स्ड प्राइस पर। इसमें भी लिखा है कि GU का कोई प्रभाव नहीं होता कि हम क्या चुनते हैं जिससे कीमत बढ़ सकती है।
और नहीं हमने संदर्भ नहीं देखे क्योंकि हमें यह समस्या नहीं लगी। हमारी भावना भी पूरी तरह सकारात्मक है, केवल इतना डर है कि हमारी अज्ञानता के कारण हर कदम एक आपदा उत्पन्न कर सकता है। और मैंने बहुत पढ़ा लेकिन समझा नहीं कि वित्तपोषण पुष्टि का क्या मतलब है।
हमारे लिए शायद यह सरल होता अगर हमें बताया जाता कि हे, अब तुम्हें एक वित्तपोषण चाहिए यानी तैयार किया गया ऋण, क्योंकि इससे तुम्हारे पास वे सारे कागज होंगे जो GU पक्ष से चाहिए।

तुम तो Bauherren-Schutzbund के सदस्य हो – वह तुम्हें उपयुक्त कर्मचारी भी उपलब्ध कराएगा।

हाँ, मैंने अभी तक Bauherrenberater से संपर्क नहीं कर पाया हूँ, कोशिश कर रहा हूँ, वह निर्माण नियंत्रण भी करेगा। पर मुझे पता नहीं था कि क्या हमें हमारे समस्या में कहीं गलत जगह पर था? खैर, मैं मानता हूँ कि वह सिर्फ हमारी निर्माण नियंत्रण के लिए है न कि प्रशासनिक प्रश्नों के लिए... "मैं अपना घर कैसे पाऊं?"

आपके अब तक के जवाबों के लिए बहुत धन्यवाद, इससे मेरे मन का एक बड़ा हिस्सा शांत हुआ। मुझे सच में नहीं पता था कि आगे क्या करना है (अब भी नहीं पता लेकिन अब कम से कम एक बेहतर समझ हो गई है कि क्या करना है)।

प्रारंभिक स्थिति: Grundstück vorhanden und 100% aus Eigenkapital bezahlt.

तो, हमने इसे इस तरह किया: क्षेत्र की विभिन्न बैंकों के साथ कई बातचीत की - क्या संभव है और कौन क्या प्रदान करता है। हमारा वित्तीय भागीदार फिर हमारी मुख्य बैंक बन गई। इस राशि के साथ हमने एक हाउस टाइप चुना, फिर संबंधित कंपनी का चयन किया। वह भी क्षेत्र की एक थी। हमने सभी इच्छाओं, अतिरिक्त चीजों को योजना में शामिल किया और कई प्रारूप भी प्राप्त किए। अंतिम प्रारूप के साथ हम निर्माण की अतिरिक्त लागतों की तलाश में आगे बढ़े। Tiefbau, Küche आदि। इसके लिए हमने एक geotech. Bodenluftachaten भी करा लिया। वित्तपोषण में 10k का पफर और 20k बगीचे के लिए शामिल हैं। इसके साथ हमने बैंक में सभी तैयारियां पूरी कीं, यानी सभी अनुबंध। घर निर्माण कंपनी के आदेश पर हस्ताक्षर किए। इसके बाद बैंक से लिखित वित्तीय पुष्टि आई। Grundstück wurde aus Eigenkapital finanziert, ebenso die erste Rate an die Firma, nach der Einreichung des Baugesuches. Auch alle bisher angefallenen Kosten (Grundstücksnebenkosten, Versicherung, Notar, Grundbuchamt,...) sind ohne Darlehen bezahlt.