विशेषताएँ वाले ध्वंस करने योग्य भूखंड - मूल्य कैसे आंके?

नमस्ते सभी को,

मेरे पास एक गैर-ब्रोकर "मध्यस्थ" (फर्टिगहाउस वाला, जैसा अक्सर होता है …) के माध्यम से शायद कार्ल्सरूहे के आसपास एक ध्वंसक्षित प्लॉट मिलने का मौका है, जिसमें कुछ विशेषताएं हैं, जिसे हम फिर भी दिलचस्प मानते हैं। मैं दुर्भाग्य से बाजार की स्थिति और प्रतिस्पर्धा की स्थिति को इन विशेषताओं के तहत बहुत अच्छी तरह से नहीं समझ पाता, और आपसे जानना चाहता हूँ कि ऐसे स्थिति में आप कैसे आगे बढ़ते।

जो पैरामीटर मैं जानता हूँ वे हैं:

[*]कार्ल्सरूहे के आसपास का गाँव (मध्यम अच्छी खरीदारी की सुविधाएं, केवल बस/कोई ट्रेन नहीं, पहाड़ी पर स्थित है (शहर में साइकिल चलाना मुश्किल)
[*]~550m², जिनमें पीछे का लगभग ~¼ ~25% ढाल के साथ झुका हुआ है
[*]सैकगासे के अंत में, दक्षिण की ओर दृष्टिकोण ढाल के नीचे सुंदर है
[*]ध्वंस के काबिल मौजूदा भवन + सहायक भवन के साथ निर्मित
[*]2 पड़ोसी निर्माण जिसमें आंशिक रूप से किनारे का निर्माण ("शगल की खलिहान"), दूसरे पड़ोसी साइड पर ढाल है (शहर द्वारा ढीले जंगल वाला)
[*]जमीन "ऐतिहासिक पत्थरखदान" है
[*]विक्रेता ने 500k (शुरूआत ~22) से 400k (04.23) से जल्दी संकेत मिलने पर 350k (जब मैंने व्यापार करने की इच्छा जताई) तक कीमत कम की है
[*]भूमि मानक मूल्य (शुरूआत 22) 520€/m², "ढाल के ऊपर" एक समतल क्षेत्र है जिसमें 760€/m² है

हमें शांत वातावरण, ढाल की वजह से कम पड़ोसियों की संख्या, और थोड़ा दक्षिण की ओर का दृश्य पसंद आया। हमें व्यक्तिगत रूप से एक कमी कनेक्टिविटी में लगती है, पर इसे "निर्माण संभावनाओं" के बोनस से लगभग बराबर किया जा सकता है। जमीन पर ढाल का नुकसान, पड़ोसी के किनारे के निर्माण, संदिग्ध तहखाने की निर्माण क्षमता (स्पष्ट है, भूमि जांच खरीद/योजना से पहले होगी), और नज़दीकी तीव्र पड़ोसी ढाल के नुकसान बने रहते हैं। बिना ढाल को कम से कम आंशिक रूप से उपयोगी बनाने के (टेरस बनाने) के हमारा बगीचे का क्षेत्र बहुत छोटा होगा।

तो सवाल है अब क्या करें। ध्वंस सहित, हम 350k को वास्तविक मूल्य के रूप में विशेष रूप से यथार्थवादी नहीं मानते। क्या ऐसे लोग हैं जो इसे अभी भी भुगतान करेंगे? निश्चित रूप से — पर क्या वे एक आस-पास के गाँव के Ortskern में, दी गई कमियों और मध्यम आकार के साथ रहना चाहेंगे? कोई पता नहीं! हम हर जगह से सुनते हैं कि जमीन वापस की जा रही है क्योंकि लोगों की फाइनेंसिंग टूट रही हैं, बाजार ठहराव में है (मौजूदा संपत्तियों के मामले में) और बस कम खरीद/बिक्री हो रही है।
एक ब्रोकर/मूल्यांकनकर्ता से जिसे परिवार के किसी अन्य सदस्य ने कहीं सहायता दी है, मैंने बिना साइट देखे केवल फोन पर सुना है कि वह स्थिति और लाभ/हानि को इस तरह आंकता है कि प्रतिस्पर्धा शायद ज्यादा नहीं है, उद्धरण "मैं देखता हूँ कि ऐसी चीजें पिछले साल से अधिकतर अधिक समय तक पड़ी रहती हैं"।

ऐसे टुकड़े का मूल्य कैसे उचित रूप से आंका जा सकता है ताकि इसे मध्यस्थ और विक्रेता को समझाया जा सके? भूमि मानक मूल्य से ध्वंस घटा दें? बहुत कम …. भूमि मानक मूल्य से ढाल घटाएँ? ढाल को बागवानी जमीन के रूप में घटाएं? भूमि मानक मूल्य "थोड़ा बहुत" बढ़ाएं पर हानियों को घटाएं? या क्या ऐसे सौदों के लिए बाजार अभी भी इतना गर्म है कि बातचीत के मौके कम हैं, और मुझे या तो तुरंत लेना होगा, या कुछ उम्मीद नहीं करनी चाहिए।

पढ़ने के लिए धन्यवाद, मैं आपकी सोच का इंतजार कर रहा हूँ ….
सादर,
- NebuK

328 किमी हवा की सीधी दूरी पर पूर्व दिशा में मैं अभी एक Grundstückkauf में लगा हूँ।

Thüringen, बहुत सुंदर Landschaft, Luftkurort।

1850 स्क्वायर मीटर का Grundstück, समतल और आयताकार आकार का। मजबूत Haus, Scheune और Nebengebäude के साथ। संभवतः आंशिक Teilabriß की आवश्यकता।

Bachlauf am hinteren Grundstücksende, Tiefbrunnen auf dem Objekt। बाग़ में पेड़। Ortslage में पूरा erschlossen।

Weimar से दूर नहीं, Kleinstadt जिसमें Tankstelle, Edeka, Ärzte, Apotheke, Schulen और Kita हैं। सबसे बड़ा Thüringer Freibad।

Weimar के लिए हर घंटे बस सेवा। Erfurt और Jena 45 km दूर।

सिर्फ एक उदाहरण के तौर पर। बिना मोलभाव के Aufgerufener Kaufpreis 29,000 Euro!

यहाँ Bodenrichtwert 15 Euro है।

बच्चों के लिए यहाँ एक सबसे अच्छी Schule में से एक है। यहाँ दुनिया अभी भी ठीक है। नौकरियाँ हर कोने पर हैं, अच्छे वेतन वाली। शायद Karlsruhe जितनी अच्छी न हों लेकिन जीवन यापन के लिए ज्यादा जरूरत नहीं पड़ती।

मैं Karlsruhe जैसे बोज़ को अपने ऊपर नहीं लेना चाहता।

मेरी व्याख्या केवल सामान्य समझ के लिए देखें।

पूर्व टिप्पणी से

Die Parameter die ich kenne sind:

मैं यह निष्कर्ष निकालता हूँ कि

Verkäufer ist von 500k (anfang ~22) auf 400k (04.23) auf 350k (schnell nach Signal dass ich handeln möchte) heruntergegangen

यह "Grundstücksservice"-घर विक्रेता के माध्यम से संचारित संचार से संबंधित है, और तुम्हारे पास ज़मीन के वर्तमान मालिक तक सीधी पहुँच नहीं है।

सामान्य तौर पर ऐसे धोखाधड़ी वाले कारोबार की प्रकृति के बारे में यहाँ "Grundstücksservice", (11ant) Leerverkauf, Bauernfang (और जो कुछ भी तुम्हें फोरम खोज में मिले) शब्दों वाले थ्रेड पढ़ो। आमतौर पर "मध्यस्थ" के पास ज़मीन पर कानूनी कोई अधिकार नहीं होता है, यह मुख्य रूप से एक लंगर के रूप में काम करता है ताकि तुम्हें एक कथित तौर पर आसान, फिर भी "आकारभूत" रूप से केवल एक नमूना घर से संबंधित निर्माण अनुबंध में फँसाया जा सके। विजिटिंग कार्ड पर कंपनी, जिसके नमूना घर में यह चालाक बैठा है, भी अक्सर स्वतंत्र विक्रेता के संदिग्ध तरीकों से "कोई लेना देना नहीं" रखती है (और उसका गंभीरता की कमी तुम्हारे उस कंपनी के साथ अनुबंधों को प्रभावित नहीं करती)। फिलहाल इसी प्रकार के ज़मीन सौदों के जोखिमों के बारे में इतना।

अब ज़मीन के बारे में: तोड़फोड़ वाली ज़मीन हमेशा एक उच्च और खासकर अनिश्चित लागत जोखिम होती है। आस-पास की इमारतों का विवरण कम से कम किसी ज़ोनिंग प्लान के अभाव का संकेत देता है, संभवतः आंशिक बाहरी क्षेत्र, निर्माण योग्य भूमि की अस्पष्ट स्थिति, ढलान की स्थिति आदि आदि। यदि तुम ऊपर बताए गए सभी बिंदुओं पर सकारात्मक रूप से टिक लगा भी दो, तो भी ढलान वाली जमीन और खास तौर पर बिना ज़ोनिंग प्लान के मकान की ऊँचाई की अनुमति के मुद्दे का जोखिम रहता है, जिसमे घाटी और पहाड़ी की तरफ बालकनी की ऊँचाई की परिभाषाओं पर विवाद शामिल है। अंत में मैं एक और जोखिम भी देखता हूँ (वन भूमि परिवर्तन)।

निष्कर्ष: मुझे यहाँ "संभावित चिंताएँ ढेर सारे हैं" और शायद कई कारण हैं कि यह ज़मीन इतनी देर से बिना विक्रेता के पड़ी है; ऐसे मध्यस्थों के प्रति विशेष सावधानी के साथ। मामूली खराबी वाली ज़मीनें मकान-दलालों के द्वारा भी एक विशेष मामला होती हैं, और जो लोग अभी तक मकान-दलाल भी नहीं हैं वे कभी भी कम संदिग्ध या विश्वसनीय नहीं होते।

पढ़ने के लिए धन्यवाद, मैं आपकी राय का इंतजार कर रहा हूँ ....

- आप वहाँ क्या बनाने का योजना बना रहे हैं? संभावनाएँ और बजट?
- आज के समय में आप जमीन के लिए कितना खर्च करने को तैयार हैं?
उपरोक्त बातों और पहले से ही स्पष्ट जमीन की कमियों तथा विक्रेता के संभावित बिक्री दबाव को ध्यान में रखते हुए आप सोच सकते हैं। अगर जमीन अच्छी समय में बिक नहीं पाई है और 30% की छूट के साथ भी कोई खरीददार नहीं आया है और इसके साथ ही घर बनाने वाले के माध्यम से बिक्री हो रही है, तो मुझे लगता है कि कीमत को और भी कम करने के काफी अवसर हैं।
लेकिन कि आप वहां अच्छी तरह से बना सकते हैं और स्थलाकृति से खुश होंगे, यह आप बेहतर समझ सकते हैं।

मैं बहुत सावधान रहूँगा या केवल सस्ते दाम पर ही खरीदूंगा (उदाहरण के लिए, उपयोग न हो सकने वाले हिस्से को मूल्य निर्धारण से पूरी तरह हटा देना)।

थ्यूरिंगन, बहुत सुन्दर प्राकृतिक दृश्यों वाला स्थान, हवाई चिकित्सा स्थल।
1850 वर्गमीटर जमीन, समतल और आयताकार आकार में। ठोस मकान, गोदाम और सहायक भवन के साथ। संभवतः आंशिक विध्वंस आवश्यक।
पिछली जमीन के छोर पर नाला। संपत्ति पर गहरा कुआं। बाग में पेड़-पौधे। पूरी तरह से स्थानिक विकास के साथ।
वैमार से दूर नहीं, एक छोटा शहर जहाँ पेट्रोल पंप, एडेका, डॉक्टर, फार्मेसी, स्कूल और नर्सरी हैं। सबसे बड़ा थ्यूरिंगन का खुला स्विमिंग पूल।
वैमार के लिए घंटे-घंटे बस सेवा। एर्फर्ट और जेना 45 किलोमीटर दूर।
सिर्फ उदाहरण के तौर पर। बिना मोलभाव के मांग की गई कीमत 29,000 यूरो!
यहाँ की भूमि की सामान्य कीमत 15 यूरो।

ऐसा होता है जब कोई कहीं दूर खिले-खिले इलाकों में रह सकता है। इसे कुछ ही लोग पसंद करते हैं; थ्यूरिंगन जर्मनी का सबसे बड़ा या दूसरा सबसे बड़ा जनसंख्या ह्रास वाला राज्य है, जिसमें दक्षिणपंथी तत्व हैं और चार असली शहरों के बाहर कोई अवसर नहीं है (हालांकि मैं 50,000 निवासियों को सीमा मानता हूँ)।
लेकिन हाँ, जो ऐसे रहना चाहते हैं, उनके पास जमीन की समस्या नहीं होती और न ही संपत्ति खरीदने में कठिनाई होती है। लेकिन यह TE के लिए जो 300 किलोमीटर से ज्यादा काम की दूरी तय करता है, ज्यादा मददगार नहीं है।

अगर संपत्ति अच्छे समय में नहीं बिकी है और 30% की कीमत छूट के बावजूद कोई नहीं खरीदता है, और ऊपर से वितरित करने के ऐसे रास्ते अपनाए जाते हैं जैसे कि मकान निर्माता के माध्यम से, तो मुझे लगता है कि कीमत को और भी काफी कम करने के अच्छे अवसर हैं।
लेकिन यह कि आप वहां अच्छी तरह से निर्माण कर पाएंगे या स्थलाकृति के साथ खुश रह पाएंगे, इसे आप बेहतर समझ सकते हैं।
मैं बहुत सावधान रहूंगा या इसे केवल सस्ती कीमत पर ही खरीदूंगा (जैसे कि उपयोग न होने वाले क्षेत्र को मूल्य निर्धारण से पूरी तरह से निकाल देना)।

मैं यहाँ प्रश्न को TE की तुलना में पूरी तरह से अलग दृष्टिकोण से देख रहा हूँ। उसके लिए यह प्रश्न, जिसमें वह शायद स्वाभाविक खतरों को नहीं समझता, मुख्यतः यह है कि एक वर्ग मीटर की कीमत कैसे निर्धारित या मूल्यांकन की जाए, खासकर एक ऐसे भूखंड के संदर्भ में जो तुलना के सामान्य ढांचे (मानक मूल्य आदि) में आसानी से नहीं डाला जा सकता।

हालांकि, हमारे पास कई उदाहरण हैं जो यह दर्शाते हैं कि सवाल वास्तव में बिलकुल अलग आयामों में होता है, जिस प्रकार TE सोचता है। मेरा मतलब नकारात्मक बिंदुओं या छोटे-छोटे नकारात्मक पहलुओं की तुलना में है, जिनमें मैं अपेक्षाकृत कम गंभीर बगीचे जैसी जमीन के हिस्सों को भी शामिल करता हूँ। कुछ स्थानों पर जहाँ "अतिरिक्त" खर्च़े बजट के लिए विकास लागत के लिए एक कम हल्का शब्द हैं, वहाँ ये नकारात्मक बिंदु अन्य बिंदुओं के सामने फीके पड़ सकते हैं: विशेष रूप से दो मौलिक सवालों के सामने,

2. क्या कम से कम एक प्रासंगिक क्षेत्र अधिकृत रूप से निर्माण भूमि है?
1. क्या दलाल कोई खरीद अवसर गारंटी कर सकता है (या क्या TE के पास अंततः केवल एक निर्माण अनुबंध है)?

मैं यहाँ प्रश्न को टीई की तुलना में पूरी तरह से एक अलग महत्वता के दृष्टिकोण से देखता हूँ। उसके लिए यहाँ इस प्रकार के प्रस्तावों के सामान्य खतरों की अवचेतन धारणा में प्रतीत होता है कि प्रश्न यह है कि एक वर्गमीटर की कीमत को ऐसे जमीन के संदर्भ में कैसे खोजा या मूल्यांकित किया जाए जिसे तुलना के मानक (निर्देशांक आदि) के अंतर्गत कष्टपूर्वक परिभाषित किया जा सकता है।

तो मुझे अपने पाठ से पहले के दोनों डैश को और स्पष्ट करना चाहिए था। बजट और वास्तविक सम्भावनाएँ (स्पष्ट और उस घर विक्रेता के बयान के अनुसार नहीं, जो फिर विभिन्न परिवर्धनों के साथ आता है) मैं मुख्य रूप से रखना चाहता था।
और इसके लिए - विशेष रूप से सम्भावनाओं के लिए - एक विशेषज्ञ की आवश्यकता होती है। चाहे वह आर्किटेक्ट के साथ निर्माण पूर्व अनुरोध हो, निर्माण स्थल निरीक्षक, पुराने प्रदूषणों की जांच या जो कुछ भी हो।
बिक्री प्रयासों के इतिहास के कारण समय निश्चित रूप से उपलब्ध होना चाहिए। मूल्य निर्धारण के लिए तब पर्याप्त कहा गया है - या अभी और पता चलेगा...