पंजीकृत आवास अधिकार के बावजूद घर खरीदना

नमस्ते सभी को।

मेरी पत्नी और मैं यह सोच रहे हैं कि मेरे माता-पिता के पड़ोसी के घर को खरीद लिया जाए। वर्तमान मालिक उस घर को अब नहीं संभाल पा रही हैं और इसलिए उसे बेचना चाहती हैं। घर के मुख्या विवरण:

निर्माण वर्ष 1963
लगभग 250 वर्ग मीटर रहने का क्षेत्रफल
लगभग 3000 वर्ग मीटर जमीन
3 गैराज, 2 कारपोर्ट
कोई दर्ज़ नहीं की गई बंधक नहीं है

मंजिल-भूमि (EG) और ऊपर की मंजिल (OG) पूरी तरह रहने योग्य हैं, अटारी (DG) को "युवा कक्ष" में बदल दिया गया है, अर्थात रहने और सोने का कमरा, साथ ही एक छोटा बाथरूम (केवल वॉश बेसिन और शौचालय, कोई शावर नहीं, इसलिए अलग से किराए पर नहीं दिया जा सकता)।

यह संपत्ति "अच्छी स्थिति में" है, कोई निर्माण दोष या ऐसी कोई समस्या नहीं है।

ऊपरी मंजिल का इस्तेमाल लगभग 70 वर्षीय महिला करती हैं, जिनके पास जीवन पर्यंत रहने का अधिकार है और एक गैराज के उपयोग का अधिकार भी है। ऊपरी मंजिल का आकार लगभग 100 वर्ग मीटर है।

हम इस संपत्ति को सस्ते में खरीद सकते हैं (लगभग 35,000 यूरो), इसके अलावा नोटरी शुल्क और संपत्ति कर के लिए शुल्क आएंगे, साथ ही कुछ छोटे नवीनीकरण कार्यों के लिए राशि X भी जोड़नी होगी, कुल मिलाकर लगभग 60,000 यूरो का ऋण आवश्यकता होगी। मेरी पत्नी और मैं दोनों स्थायी कर्मचारी हैं, इसलिए नियमित और सुरक्षित आय है।

क्या हमें 60,000 यूरो का ऋण मिल सकता है, क्योंकि संपत्ति का बाजार मूल्य बहुत अधिक है, या इसमें कोई समस्या होगी क्योंकि रहने का अधिकार दर्ज़ है? हम मानते हैं कि रहने का अधिकार ग्राउंड रजिस्टर में पहले स्थान पर दर्ज़ है और इसे ऐसे ही बनाए रखा जाना चाहिए। बैंक के लिए तो इसका स्थान केवल दूसरे नंबर पर होगा।

हाय,

सबसे पहले आपको पूरा और ताजा Grundbuch दिखाना चाहिए, यानी सभी 3 विभाग।
फिर यह भी साफ हो जाएगा कि क्या Wohnenrecht (Nießbrauch) वास्तव में Grundbuch में दर्ज है या किसी अन्य संविदात्मक व्यवस्था द्वारा निर्धारित है।
Grundschulden तीसरे विभाग में होते हैं, Nießbrauch दूसरे विभाग में। इससे बैंक को कोई समस्या नहीं होगी।

महसूस करते हुए: यदि Nießbrauch दर्ज है, लेकिन उसके साथ एक Mietvertrag भी है जो नियमित किराए की आय का दस्तावेज़ीकरण करता है, तो बैंक के साथ कोई समस्या नहीं होनी चाहिए।

ओह हाँ: और ज़रूर किसी विशेषज्ञ के साथ घर का निरीक्षण करें। वे आप जैसे सामान्य लोगों से ज्यादा चीजें देख पाते हैं।

बिल्कुल सही है कि Grundbuch के Abt. II में दर्ज आवास अधिकार बैंक के लिए एक अवरोध है, लेकिन यह कि वर्तमान मामले में यह वास्तव में कितना बाधा उत्पन्न करता है, यह केवल बैंक ही आपको बता सकती है।

उदाहरण:
एक 18 वर्षीय व्यक्ति के लिए पूरी संपत्ति के आवास अधिकार को बैंक काफी अधिक गंभीरता से लेती है बनिस्बत उस आवास अधिकार के जो 90 वर्षीय व्यक्ति के लिए 8-घर के बहुउद्देशीय भवन में 2-कमरे के अपार्टमेंट का है।

आवास अधिकार लगभग हर मामले में प्राथमिक होगा और इसीलिए इसे मूल्यह्रास माना जाता है और बैंक इसे पूरी तरह से उसी तरह से मानती है जैसे किसी दूसरी बैंक के ऋण के प्रति प्राथमिक बंधक के रूप में। आवास अधिकार का "मूल्य" सामान्यतः बाजार मूल्य के किराए और लाभार्थी की औसत जीवन प्रत्याशा के आधार पर निर्धारित होता है, और यदि वंचित नहीं किया गया हो तो उसके कानूनी उत्तराधिकारियों के लिए भी, साथ ही एक उचित प्रीमियम जोड़कर।

यदि संपत्ति को उसके बाजार मूल्य से बहुत कम पर बेचा जाता है, तो मैं सावधान हो जाऊंगा, क्योंकि कोई भी अपना पैसा व्यर्थ में नहीं देना चाहता। या फिर माना गया बाजार मूल्य असली बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं है।

बिल्कुल, Grundbuch के Abt. II में दर्ज Wohnrechte बैंक के लिए एक अड़चन का कारण होते हैं, लेकिन यह कि वर्तमान मामले में वास्तव में यह किस प्रकार की अड़चन है, यह केवल बैंक ही आपको बता सकती है।

उदाहरण:
18 वर्षीय के लिए पूरी संपत्ति के लिए Wohnrecht को बैंक 90 वर्षीय के 8-पार्टी वाले Mehrfamilienhaus के 2-कमरे वाले अपार्टमेंट के Wohnrecht की तुलना में काफी अधिक गंभीरता से देखेगी।

Wohnrecht हर मामले में प्राथमिकता वाला होगा और इसे मूल्यह्रास के रूप में माना जाएगा और बैंक इसे उसी तरह से संभालती है जैसे किसी अन्य बैंक के प्रथम दर्जे के Grundschuld को। Wohnrecht का "मूल्य" आमतौर पर बाजार आधारित किराए और Nießbrauchsrecht धारक की औसत जीवन प्रत्याशा और यदि निष्कासित नहीं किया गया है, तो उसके कानूनी उत्तराधिकारियों के जीवन प्रत्याशा के आधार पर तय होता है, साथ ही एक बड़ा अतिरिक्त शुल्क भी शामिल होता है।

यदि संपत्ति बहुत कम Verkehrswert पर बेची जाती है, तो मुझे सावधान होना चाहिए, क्योंकि कोई भी पैसा मुफ्त में नहीं देता। या अनुमानित VW वास्तविक VW से मेल नहीं खाता है।

इसमें और कुछ जोड़ने की जरूरत नहीं है! अच्छी तरह समझाया गया।

हैलो h34dson,

मेरे पास तत्काल निम्नलिखित प्रश्न हैं:

1. क्या आप घर को किराये पर देने के लिए चाहते हैं या स्वयं उपयोग के लिए?
2. क्या विश्वसनीय जानकारी है कि मालिक घर अब क्यों नहीं रख सकता?
3. इस आकार (250qm²) और "अच्छी स्थिति में" होने की जानकारी के साथ, मेरी राय में खरीद मूल्य सही नहीं लगता या यह कहीं काफी दूरदराज होना चाहिए!?

विकल्प 3.1 आपको तथ्य छुपाए गए हैं।
विकल्प 3.2 आप "अच्छी स्थिति में" को अत्यंत उदारता से परिभाषित कर रहे हैं।

निएसब्राउच के बारे में @toxic ने जितना भी समझाया है, उसके अलावा मुझे यह भी ध्यान में आता है कि निएसब्राउच अधिकार को भी पूंजीकृत किया जा सकता है। यह संभवतः ध्यान में रखना चाहिए कि निएसब्राउच अधिकार कब दर्ज किया गया था - हो सकता है कि राज्य (देखभाल बीमा) निएसब्राउच के पूंजीकरण पर जोर दे, यदि वरिष्ठ महिला को कभी आश्रम जाना पड़े। यह कानूनी रूप से संभवतः संवेदनशील है या इसे अच्छी तरह से सुरक्षित करना होगा या यह सुनिश्चित करना होगा कि आप घर के खरीदार के रूप में इस स्थिति के लिए जिम्मेदार न ठहराए जाएं।

सधन्यवाद
डिर्क ग्राफे

नमस्ते!

पहले तो जवाब देने के लिए धन्यवाद, अब सवालों पर आते हैं:

हम इसे आंशिक रूप से खुद ही इस्तेमाल करना चाहते हैं, बाद में जब रहने का अधिकार खत्म हो जाएगा, तो एक हिस्सा किराए पर देंगे।

घर और जमीन दो लोगों के लिए बस बहुत बड़ा है; और यही वर्तमान मालिक की समस्या भी है। सामान्य काम जिसमें बहुत कम आय है और काम पर पहुंचने के लिए लंबी दूरी तय करनी पड़ती है, जिससे यह उनके लिए लागत-प्रभावी नहीं रह गया है। वर्तमान मालिक को निश्चित रूप से रहने के अधिकार के कारण मूल्य में कमी का पता है, इसलिए कीमत में भी कटौती की गई है। इसके अलावा, यह संपत्ति एक छोटे गाँव में स्थित है, जो अगली शहर से लगभग 15 किमी दूर है।

अच्छी हालत को अलग-अलग तरह से परिभाषित किया जा सकता है। मुझे अच्छी तरह से पता है कि यह कोई नया निर्माण नहीं है, लेकिन दूसरी ओर यह भी ढहता हुआ नहीं है। उदाहरण के लिए, घर में एक पुरानी हीटिंग प्रणाली है जो तेल से चलती है। वर्तमान में यह पूरी तरह काम कर रही है, लेकिन पहले या बाद में इसमें निवेश करना पड़ेगा। घर के पीछे की ढलान पर खुदाई करनी होगी और एक ड्रेनेज सिस्टम लगाना होगा, क्योंकि नमी की वजह से फफूंदी लग रही है। हमें पता है कि यही कारण है। मालिक के पास इस कार्य के लिए पहले से ही एक लागत अनुमान है, लेकिन वह इसे खुद वहन नहीं कर सकता।

कुछ और छोटे-मोटे मुद्दे भी हैं, जो सभी मिलकर मूल्य में कमी का कारण बनते हैं।

मैं इस संपत्ति का मूल्य लगभग 150,000 - 200,000 यूरो के बीच मानता हूँ, लेकिन खराब जगह और रहने के अधिकार के कारण यह मूल्य प्राप्त नहीं होता। इस स्थिति में एक यथार्थवादी खरीद मूल्य लगभग 100,000 से अधिकतम 125,000 यूरो होगा। रहने के अधिकार को घटाने के बाद मूल्य 55,000 - 80,000 यूरो रह जाता है। (मृत्यु तालिका और कम किराया; ग्रामीण क्षेत्र; मैंने यहां लगभग 45,000 यूरो की कटौती अनुमानित की है)। ड्रेनेज और नवीनीकरण कार्यों पर लगभग 15,000 यूरो खर्च आएगा, इसलिए मेरे लिए खरीद मूल्य 40,000 - 65,000 यूरो उपयुक्त होगा।

इसलिए कीमत वस्तु की कीमत से थोड़ी ही कम हो सकती है।