परिवर्तनीय ऋण के साथ जमीन खरीदना?

नमस्ते,

हमारे पास संभवतः वसंत 2021 में एक बिना बिल्डर फीस के, और बिना मक्लर फीस के ज़मीन खरीदने का मौका होगा। खरीद कीमत लगभग 80,000€ होगी। तब तक हमारे पास 40,000€ की अपनी पूंजी होगी और हम अतिरिक्त सहायक लागत भी चुका सकते हैं।

हम घर बनाने में जल्दी नहीं कर रहे हैं। मेरी पहली सोच यह होगी कि ज़मीन को एक परिवर्तनीय ऋण (वरीय ऋण) के साथ 40,000€ अपनी पूंजी के जरिए वित्तपोषित करें। फिर कम से कम 12 महीने इंतजार करें / पहले कुछ भुगतान करें ताकि Grundstückskauf पर ही Grunderwerbsteuer (भूमि खरीद कर टैक्स) देना पड़े और फिर घर बनाने के लिए परिवर्तनीय ऋण को एक सामान्य Annuitätendarlehen (वार्षिकी ऋण) में बदल दें।

क्या हमें दूसरे ऋण में अच्छे शर्तों पर मिलने की संभावना होगी? क्या बैंक हमें दूसरे ऋण के लिए इस तरह आंकेंगे मानो हमारे पास कोई पूंजी नहीं है? या पहले से चुकाए गए ऋण अंश (जैसे 45,000€) को पूंजी माना जाएगा?

आपकी मदद के लिए धन्यवाद।

क्या बैंक हमें दूसरे ऋण के लिए इस तरह आंकेंगे जैसे हमारे पास कोई स्व-पूंजी नहीं है? या पहले से चुकाए गए ऋण हिस्से (मान लीजिए 45,000€) को स्व-पूंजी माना जाएगा?

जमीन का मूल्य निश्चित रूप से कुल गणना में शामिल होगा। और इस प्रकार आपका भी स्व-पूंजी होगा - इसकी मात्रा बैंक के मूल्यांकन पर निर्भर करेगी।

फिर कम से कम 12 महीने इंतजार करें / कुछ धनराशि पहले चुका दें ताकि ग्रंडएरवेर्बस्टेयर केवल Grundstückskauf पर लगे

जब तक Grundstück बिना Bauträger के है और किसी Hausbaufirma से बँधा नहीं है, आप ग्रंडएरवेर्बस्टेयर केवल Grundstück पर ही देंगे, चाहे आप कभी भी निर्माण करें।

"हम इंतजार कर सकते हैं" यह इस बात पर निर्भर करता है कि बचत का हिस्सा कितना है। यदि वह निर्माण लागत वृद्धि से अधिक है, तो इंतजार किया जा सकता है। लेकिन यदि वह कम है, तो आप अगले साल वास्तव में अधिक भुगतान करेंगे बजाय इसके कि आप तुरंत निर्माण कराएं।

? जब तक Grundstück बिना Bauträger के है और किसी Hausbaufirma से जुड़ा नहीं है, तब तक आप Grunderwerbsteuer केवल Grundstück पर ही भुगतान करेंगे, चाहे आप कभी भी निर्माण करें।

मैंने अब तक कई बार पढ़ा है कि Grundstückskauf और Hausbauvertrag के बीच कम से कम 12 महीने की sogenannte Schamfrist होनी चाहिए,否则 Finanzamt इसे Zusammenhang समझेगा और पूरे पैकेज (Grundstück + Bau) के लिए Grunderwerbsteuer मांगना चाहता है?

Grundstückswert स्वाभाविक रूप से Gesamt kalkulation में शामिल होता है। इसलिए आपके पास Eigenkapital भी होगा - इसकी Höhe बैंक के मूल्यांकन पर निर्भर करेगी।

ठीक है, मुझे एक उदाहरण देने दो ताकि मैं सुनिश्चित कर सकूं कि मैंने तुम्हें सही समझा है:

हम 80,000€ कीमत का Grundstück खरीदते हैं और Finanzierung में 40,000€ Eigenkapital डालते हैं।
एक साल बाद 40,000€ Eigenkapital के अलावा 5,000€ Tilgung भी जुड़ गई है।

अब हम 250,000€ का घर बनाना चाहते हैं, इसलिए हम 330,000€ का Annuitätendarlehen लेते हैं।
हम variable Darlehen को चुकाकर नई बैंक को Grundschuld सौंपते हैं।
नई बैंक Annuitätendarlehen को इस तरह देखती है मानो हमारे पास 45,000€ Eigenkapital है। (हम मान लेते हैं कि बैंक Grundstück के Verkehrswert और Verkaufwert दोनों को समान मानती है)।

क्या यह सही है?

या नया Kredit केवल 285,000€ का होता?

मैंने अब तक कई बार पढ़ा है कि Grundstückskauf और Hausbauvertrag के बीच कम से कम 12 महीने की एक तथाकथित Schamfrist होनी चाहिए, अन्यथा Finanzamt इसे एक संबंध मानता है और पूरे पैकेज (Grundstück + Bau) के लिए Grunderwerbsteuer लेना चाहता है?

बकवास। आप पूरी तरह से स्वतंत्र पार्टियों से खरीदते हैं और निर्माण करते हैं। इसलिए केवल Kauf पर Grunderwerbsteuer लगती है। यह हमेशा से ऐसा ही रहा है।

हम 80,000€ के Grundstück को खरीदते हैं और Finanzierung में 40,000€ Eigenkapital लाते हैं।
एक साल बाद, 40,000€ Eigenkapital के अतिरिक्त 5,000€ Tilgung जुड़ गए हैं।
अब हम 250,000€ के लिए एक Haus बनाना चाहते हैं, इसलिए हम 330,000€ का Annuitätendarlehen लेते हैं।
हम variablen Darlehen को चुकाते हैं और नई बैंक Grundschuld को übernimmt करती है।
नई बैंक Annuitätendarlehen पर ऐसा गणना करती है जैसे हमारे पास 45,000€ Eigenkapital हो। (हम मानते हैं कि बैंक Grundstück का Verkehrswert उसी तरह आँकती है जैसे बिक्री मूल्य)।
क्या यह सही है?
या नया क्रेडिट केवल 285,000€ होना चाहिए?

इसे आसान बनाएं और एक Finanzierungsplan बनाएं जिसमें Mittelverwendung और Mittelherkunft (एक साल के बाद की स्थिति) शामिल हो:

Mittelverwendung
Kauf Grundstück T€ 80
Hausbau T€ 250
कुल T€ 330

Mittelherkunft
Eigenkapital T€ 45
FK variabel T€ 35
FK fest T€ 250 (या T€ 285, यदि variablen Darlehen का Ablösung हो)

हालांकि Hausbau के लिए T€ 250 शायद केवल एक Wunschdenken है।