GU के साथ निर्माण: भुगतान योजना और गारंटी

नमस्ते प्रिय समुदाय,

मैं फिलहाल अपने पसंदीदा GUs के वर्क कॉन्ट्रैक्ट ड्राफ्ट को पढ़ रहा हूँ और आपसे भुगतान योजना और संभावित गारंटी के संबंध में सलाह लेना चाहता हूँ।
भुगतान योजना मेरी नज़र में फिलहाल सामान्य लगती है और इस प्रकार है:

निर्माण आवेदन दस्तावेज़ों का पूरा होना	4.7%
नींव की पूरा होना	9.4%
भूतल के ऊपर छत का पूरा होना	11.7%
छत की ढांचे का पूरा होना (छत गढ़ा हुआ)	9.4%
खिड़कियाँ लगाना बिना मुख्य द्वार के	9.4%
आंतरिक प्लास्टर का पूरा काम (बाद के प्लास्टर को छोड़कर)	11.7%
रॉ इंस्टॉलेशन का पूरा होना	11.7%
एस्टरिच कार्यों का पूरा होना	11.7%
कार्यशील हीटिंग सिस्टम	10.5%
ठेकेदार की सेवाओं का पूरा होना, मालिक को कुल मिलाकर हस्तांतरण (औपचारिक स्वीकृति)	10.0%

अब एक 5% का कॉन्ट्रैक्ट पूर्ति गारंटी भी है (जो अब अनिवार्य है, अगर मैंने सही पढ़ा है तो)।

प्रश्न:
आजकल के समय में मैं GUs के दिवालिया होने या दोषों के कारण समस्याओं से सर्वश्रेष्ठ सुरक्षा चाहता हूँ।
(1) मेरे निर्माण सलाहकार ने मुझे सलाह दी है कि कॉन्ट्रैक्ट पूर्ति गारंटी को 10% तक बढ़ाया जाए। क्या यह समझदारी है? क्या कोई GU ऐसा आसानी से मान जाएगा? मुझे लगता है कि इससे उसे अतिरिक्त खर्चे होंगे, जिन्हें वह किसी तरह वापस पाना चाहेगा?
(2) कॉन्ट्रैक्ट पूर्ति के अतिरिक्त, 5 वर्षों की वारंटी अवधि में भी कुछ समस्या आ सकती है। क्या यहां अतिरिक्त वारंटी गारंटी मांगना समझदारी होगी? फिर से वही सवाल: क्या कोई GU ऐसा आसानी से मान जाएगा? मुझे लगता है कि इससे उसे अतिरिक्त खर्चे होंगे, जिन्हें वह किसी तरह वापस पाना चाहेगा?

जब मैं इसे जोड़ता हूँ तो मुझे 100.2% मिलता है। जो गणना कर सकता है वह स्पष्ट रूप से लाभ में है।

यदि उद्यमी 10% स्वीकार करता है तो यह अच्छा है। 5% सामान्य हैं।

इसी तरह वारंटी बीमा भी।

पूछने में कोई नुकसान नहीं होता।

अगर मैं इसे जोड़कर देखूं तो मैं 100.2 % पर पहुँचता हूँ। जो गणना कर सकता है वह स्पष्ट रूप से लाभ में है।

अगर उद्यमी 10% स्वीकार करता है तो यह ठीक है। 5% सामान्य हैं।

वैसे ही वारंटी गारंटी।

सवाल करने में कोई नुकसान नहीं है।

100.2% गोल कर देने की त्रुटि है, मैंने इसे Excel से कॉपी किया है।

बिल्कुल, पूछने में कोई नुकसान नहीं है। मेरे लिए तो सवाल यह है कि मैं इसे कितनी जोरदार मांग सकता/चाहिए और अगर संदेह हो तो क्या मैं GU को किसी अन्य तरीके से मदद कर सकता हूँ, जैसे कुल कीमत बढ़ाना, पहले भुगतान करना आदि।

भुगतान योजना मेरी दृष्टि से फिलहाल सामान्य है और इस प्रकार दिखती है:

कुल मिलाकर यह "Decke EG" चरण में 25.8%, "Richtfest" चरण में 35.2% और इसी तरह है। आपको इस संदर्भ में यह सवाल करना चाहिए, क) क्या आप Fertigstellungsbürgschaft से Ersatzvornahme के अतिरिक्त लागतों को कवर कर सकते हैं और ख) इसके मुकाबले Ausschreibung मामला कैसा है। Fertigstellungsbürgschaft आपको Auftragnehmer के पूर्ति से पहले भाग जाने के जोखिम से बचाती है। इसे कोई क्रेडिट संस्थान प्रदान करता है, इसलिए तकनीकी रूप से यह किसी अन्य उधार ली गई राशि की तरह खर्च होती है और GU की तरलता पर प्रभाव डालती है। इसके शर्तें बैंक के GU के आर्थिक स्वास्थ्य पर विश्वास को दर्शाती हैं।

अगर इसका गंभीर मामला आता है, तो आप बकाया Gewerke को सामान्यतः खराब शर्तों पर पुनः प्राप्त करना होगा, यहाँ कुल राशि पर लगभग 5% पर्याप्त या फिर बहुत कम हो सकता है और इसलिए केवल प्रतीकात्मक होगा, जो इसका उद्देश्य नहीं है। Auftragnehmer के लिए यह एक दंड भी हो सकता है, परन्तु इससे आपको क्या लाभ होगा?

(1) मेरे निर्माण सलाहकार ने मुझसे कहा कि Vertragserfüllungsbürgschaft को 10% तक बढ़ाया जाए। क्या इसका कोई मतलब है? क्या एक GU ऐसा सहजता से कर सकता है? मेरा मानना है कि इससे उसकी अतिरिक्त लागत भी बढ़ेगी, जो उसे किसी न किसी तरह वापस लेनी होगी?

आपने सही अनुमान लगाया है, जैसा ऊपर समझाया गया है।

अगर ठेकेदार 10% स्वीकार करता है तो यह ठीक है। 5% सामान्य है।

मैं ऊपर बताए अनुसार इस गारंटी को आपके जोखिम के अनुसार समायोजित करने की सलाह दूंगा। उदाहरण के तौर पर, दस प्रतिशत, जिनमें से पाँच प्रतिशत अंक Blower Door टेस्ट पास होने के बाद मुक्त कर दिए जाएं। या मध्य स्तर पर Richtfest के बाद एक चौथाई रिहा करें। 10 प्रतिशत लक्ष्य तक फिक्स करना बिलकुल सही होगा, यदि आप दिवालियापन जोखिम के कारण मजबूर न हों, जो स्वयं पूरी होने वाली भविष्यवाणी बन सकती है ;-)

100.2% गोलमाल की त्रुटि है, मैंने इसे Excel से कॉपी किया था।

क्या आप पंक्तियों में भी गड़बड़ कर गए हैं? - रॉइंस्टॉलेशन आंतरिक पुटाई पूरी होने के बाद ठीक नहीं हो सकता ;-) (सैनिटरी हो सकता है, पर इलेक्ट्रीक नहीं)। क्या आपने अपने स्मार्ट होम सिस्टम की प्रक्रिया के बारे में चर्चा की है? (इसे स्वीकृति से पहले समन्वित करना न भूलें)।

(2) अनुबंध की पूर्ति के अतिरिक्त, 5 वर्षों की वारंटी अवधि में भी कुछ समस्याएँ आ सकती हैं। क्या वारंटी गारंटी मांगना यहाँ उचित होगा?

असल में, हाँ, लेकिन यह मुश्किल है। स्वास्थ्य मामले में उपयोगी है, लेकिन दिवालियापन मामले में शायद बेकार। इस सवाल को किसी अनुभवी वकील से पूछें।

यदि आपातकालीन स्थिति आती है, तो आपको अधूरे कार्यों को अक्सर कम अनुकूल शर्तों पर पुनः प्राप्त करना होगा, इसलिए कुल राशि का 5% लगभग वर्तमान डेल्टा के अनुसार पर्याप्त होता है या शायद बहुत कम और इसलिए केवल प्रतीकात्मक होता है, जो आखिरकार इसका उद्देश्य नहीं है। ठेकेदार के लिए यह पेनल्टी दर्दनाक हो सकती है, लेकिन यह आपको क्या लाभ देता है?

मुझे माफ करें, मैं ठीक से समझ नहीं पा रहा हूँ कि आप यहाँ क्या कहना चाहते हैं। मैं तो वैसे भी 5% प्राप्त करता हूँ और आपातकालीन स्थिति में कुछ होना बेहतर है बजाय कुछ भी न होने के, है ना?

जैसा कि ऊपर समझाया गया है, मैं गारंटी को आपके जोखिम के अनुसार समायोजित करता। उदाहरण के लिए दस प्रतिशत, जिनमें से पांच प्रतिशत अंक ब्लोअर डोर टेस्ट पास होने के बाद जारी कर दिए जाएं। या मध्यवर्ती चरण के रूप में Richtfest के बाद एक चौथाई की रिलीज। दस प्रतिशत लक्ष्य तक फिक्स्ड होना, दिवालियापन जोखिम के कारण, लगभग स्वस्फूर्त भविष्यवाणी की सीमा पर होगा ;-)

मैं यहाँ कम "मेरा" जोखिम देखता हूँ और अधिक पूरे क्षेत्र के सामान्य जोखिम को समझता हूँ। निश्चित ही और भी दिवालियापन होंगे और मैं इसके लिए बेहतर तरीके से तैयार रहना चाहता हूँ। मध्यवर्ती रिलीज एक अच्छा सुझाव लगता है। देखते हैं, क्या GU इससे सहमत होता है।

क्या आप पंक्तियों में गलत जगह आ गए हैं? - जेनेरल इंस्टालेशन इंटरियर प्लास्टर के बाद होना संभव नहीं है ;-) (सैनिटरी के लिए हो सकता है, लेकिन इलेक्ट्रिकल के लिए नहीं)। क्या आपने अपनी स्मार्टहोम व्यवस्था के बारे में प्रक्रिया की रूपरेखा पहले ही चर्चा कर ली है? (मंजूरी के साथ इसे समन्वित करना ना भूलें).

मैं वास्तव में गलत स्थान पर नहीं हूँ। मैं इसे अपने प्रश्नावली में शामिल करूँगा अगले वार्तालाप के लिए GU के साथ। अंततः, मुझे लगता है कि अनुबंध में इन हिस्सों की क्रमशः सूची से कोई बड़ा फर्क नहीं पड़ेगा।
स्मार्टहोम पर अभी तक कोई चर्चा नहीं हुई है। GU अगले सप्ताह की शुरुआत तक छुट्टी पर है।

असल में हाँ, लेकिन मुश्किल है। स्वास्थ्य के मामले में अनुशंसित, लेकिन दिवाला मामले में शायद बेकार। इस प्रश्न को एक अनुभवी वकील को बताएं।

आप क्यों सोचते हैं कि "दिवाला मामले में शायद बेकार" होगा? मुझे लगा था कि ऐसी गारंटी खासतौर पर इसके लिए ही होती है।

माफ़ करें, मैं ठीक से नहीं समझ पाया कि आप यहाँ क्या कहना चाहते हैं।

यह मेरे लिए भी उल्टा ही है। टेक्स्ट पिंगपोंग से शायद ज्यादा फायदा नहीं होगा। सोमवार से मैं छुट्टी से वापस आ जाऊँगा, तब आप मुझे कॉल कर सकते हैं।

मैं यहाँ "मेरा" जोखिम कम देखता हूँ, बल्कि पूरी इंडस्ट्री का सामान्य जोखिम अधिक है।

लेकिन यह केवल आपका जोखिम है, पूरी इंडस्ट्री के लिए आप जिम्मेदार नहीं हैं, आप उन सभी के साथ निर्माण नहीं करते।

ज़व Zwischenfreigabe मुझे एक अच्छा प्रस्ताव लगती है। देखते हैं कि क्या GU इस पर सहमत होता है।

या तो हाँ, या आप कोई और लेते हैं (और GU होना जरूरी भी नहीं है)। कम से कम मेरा तीन-स्तरीय प्रस्ताव उचित है, यानी इससे कम में मैं आपको खराब स्थिति में देखता हूँ। सच में दोनों बांड्स को टेंडर में होना चाहिए!

आखिर में शायद कोई फर्क नहीं पड़ता कि ये अनुच्छेद अनुबंध में किस क्रम में सूचीबद्ध हैं, मेरा मानना है।

गलत। एक भुगतान योजना केवल कालानुक्रमिक और बिना क़रचों के अर्थ रखती है।

सुनिश्चित ही कुछ दिवालियापन होने वाले हैं और मैं बस पूरी तरह तैयार रहना चाहता हूँ।
[...] आप क्यों कहते हैं कि "दिवालियापन के मामले में शायद बेकार"? मुझे लगा था कि ऐसी बांडिंग के लिए ही होती है?

पूर्णता जमानत अधिकतर इसलिए होती है ताकि ठेकेदार काम छोड़ने की इच्छा न रखे, जिसका दिवालियापनसे नज़दीकी तौर पर संबंध होता है।
दिवालियापन के लिए "तैयार रहना" गौण लेनदारों के लिए मज़ाक है। दिवालियापन मामले में खरीदारों और निर्माणकर्ताओं की स्थिति पर मेरी नवीनतम बुनियादी राय आप [QUOTE] के "Hattersheim" और "Schwabenheim" सपनों के घर थ्रेड्स में पाएंगे।