तीन परिवार के लिए मकान बनाना और किराए पर देना?

नमस्ते,

मैंने लंबे समय तक खोजा लेकिन दुर्भाग्यवश मेरी सवाल से संबंधित कुछ भी नहीं मिला, इसलिए मैं यहाँ थोड़ी देर के लिए पूछना चाहता था।

मैं सुंदर बवेरिया (म्यूनिख के पश्चिम में) में रहता हूँ और मेरे पास एक निर्माण स्थल उपलब्ध है।
अब कुछ समय से यह विचार चल रहा है कि इसे एक 3-परिवार वाले घर (लगभग 300m²) से बनाया जाए
और फिर पूरी तरह से किराए पर दिया जाए।

मुख्य तथ्य:
आयु: 32 साल
स्थायी नौकरी
2,500 € नेट
निर्माण स्थल उपलब्ध
घर की लागत लगभग 550,000 € होगी
स्वयं की पूंजी 50,000
पूरा होने पर किराये की आमदनी लगभग 2,500-3,000 € होगी

मुझे पूरे इंटरनेट में लगभग कोई जानकारी नहीं मिली कि निजी लोग जिन्होंने एक बहुमंजिला मकान पूरी तरह से नया बनाया और बाद में किराए पर दिया। क्या ये इतना दुर्लभ है?

मैं अभी तक किसी बैंक में ऋण आदि के बारे में पूछताछ के लिए नहीं गया हूँ।
क्या आपके अनुसार ऊपर दिया गया प्रोजेक्ट संभव है या शायद पूरी तरह से पागलपन???

वेतन और खुद की पूंजी निश्चित रूप से बढ़ाने योग्य हैं। म्यूनिख के पास इस स्थिति में किरायेदार ढूँढने में आमतौर पर कोई समस्या नहीं होनी चाहिए। (मुझे यह स्पष्ट है कि किरायेदारों के साथ कभी-कभी समस्या भी हो सकती है)।

मैं हर प्रकार की राय के लिए आभारी हूँ, भले ही वह कितनी भी नकारात्मक क्यों न हो।

म्यूनिख में एक फ्री प्लॉट जो बहुमंजिला मकान के लिए हो, वर्तमान बाजार स्थिति में निश्चित रूप से काफी आकर्षक है

आइए बात करते हैं स्वेच्छा पूंजी (Eigenkapital) की: अब, इस पर खासकर एक निजी व्यक्ति के रूप में बहस हो सकती है। संस्थागत निवेशक (Instis) अपनी स्वेच्छा पूंजी को कम से कम रखना चाहते हैं ताकि वे स्वेच्छा पूंजी की अधिकतम रिटर्न कमा सकें। एक निजी व्यक्ति के लिए जोखिम निश्चित रूप से जमा पूंजी के कारण काफी अधिक होता है, इसलिए ज्यादा स्वेच्छा पूंजी निवेश करना समझदारी हो सकती है ताकि ब्याज और मूलधन की किश्त कम रखी जा सके – भले ही इससे विज्ञापन खर्च कम हो। लेकिन दोनों प्रकार के निवेशकों के लिए एक उच्च (तरल) स्वेच्छा पूंजी जोखिमों को संभालने के लिए जरूरी है। इसलिए स्वेच्छा पूंजी का एक संधारण होना चाहिए। साथ ही बैंक भी वित्तपोषण में स्वेच्छा पूंजी के योगदान की मांग करेगी – जो आमतौर पर कम से कम 20% होती है। अब प्लॉट का मूल्य शायद इसके लिए पर्याप्त होगा।

आय (Einkommen) के बारे में:
मुझे बुरा मत मानो, लेकिन 2,500 यूरो म्यूनिख के लिए दुर्भाग्यवश थोड़े कम हैं (आशा है कि इससे कोई मूलभूत बहस नहीं शुरू होगी) और इसके अलावा यह केवल एक ही आय है, अर्थात् जोखिम अपेक्षाकृत अधिक है (या क्या कोई और है जिसे आप साथ ला सकते हैं?)। इस वजह से बैंक अधिक स्वेच्छा पूंजी की मांग कर सकती है या वह इस जोखिम को मूलतः अधिक समझ सकती है। किराये से होने वाली आय नई आय पैदा करती है, लेकिन इसमें भी जोखिम होता है – खासकर किराएदार के ना होने का। साथ में रख-रखाव (नई बिल्डिंग में यह शुरुआत में कम हो सकता है), न चलाने योग्य संचालन लागतें, प्रबंधन और किराएदार खोने का जोखिम भी शामिल होना चाहिए। इसके अलावा कानूनी सलाह जैसी अन्य लागतें भी आ सकती हैं।

मूल रूप से, मैं इतना कह सकता हूं कि आपके पास अभी भी अच्छे शर्तों पर वित्तपोषण लेने का अवसर है =)

वार्षिकी (Annuität):
550,000 यूरो; 2% ब्याज; 3.0% मूलधन चुकौती
= लगभग 2,300 यूरो/महीना

आय (Einnahmen):
किराया: 300 वर्ग मीटर x 10 यूरो = 3,000 यूरो/महीना
वेतन: 2,500 यूरो
= 5,500 यूरो/महीना

अगर एक किराएदार नहीं देता है तो आपको एक समय के लिए 300 यूरो ख़ुद अदा करने होंगे। दो किराएदारों के न देने पर यह काफी दर्दनाक होगा। इसलिए स्वेच्छा पूंजी का सन्तुलन बड़ा होना चाहिए। यह आपके और बैंक दोनों के लिए संयोगपूर्ण संतुलन होगा।

निर्माण लागत की मात्रा (एक गैर विशेषज्ञ के रूप में) मुझे यथार्थवादी लगती है:
1,400 x 300 वर्ग मीटर = 420,000 यूरो
निर्माण संबंधित अतिरिक्त खर्च = 70,000 यूरो
बैकयार्ड, कारपोर्ट या गैराज और शायद फिक्स्ड किचन के लिए लगभग 60,000 यूरो बचेंगे।

शायद किराए की लागत थोड़ी कम तय की गई है? म्यूनिख में 10 यूरो ज्यादा नहीं हैं? प्लॉट शहर के केंद्र से कितना दूर है? ([यदि आप इलाका नाम देना चाहें तो वह बेहतर होगा])

1,400 से मुझे लगता है कि तुम लंबा समय नहीं चल पाओगे।
हम ऐसे एक MFG में रहते हैं और इसकी लागत 20 साल पहले लगभग 1,000,000 DM थी। मैं सोचता हूँ कि तुम बिना अतिरिक्त खर्चों के केवल 550k निर्माण लागत मान सकते हो।

जमीन की क्या कीमत है? खरीदी गई है या विरासत/उपहार में मिली है?

मैं नकदी आय बनाम निवेश राशि के अनुपात को भी सबसे महत्वपूर्ण मानता हूँ। किराए की आय के बिना, बड़ी मरम्मत करने के लिए या किराए की हानि की भरपाई के लिए बहुत कम पैसा उपलब्ध है। इसलिए जल्द से जल्द एक सुरक्षात्मक राशि बनाने की आवश्यकता है। इसके अलावा एक महत्वपूर्ण समूह जोखिम भी है।
इसलिए फिर से सवाल है, जमीन की कीमत कितनी है। शायद इसे बेचना अधिक समझदारी हो, और आय का एक हिस्सा एक या दो ईटीडब्ल्यू में निवेश करना, बाकी को व्यापक रूप से विविधीकृत करना।

यह ज़मीन की कीमत कितनी है? क्या यह तुम्हारा है?

TE अपने पेशे के रूप में बैंक बताता है ......... हम्म्म आपको इस योजना का वास्तविक आकलन करना चाहिए। वित्तपोषण पूरी तरह से किराये की आय पर निर्भर करता है। यदि यहाँ कुछ गंभीर होता है तो आप 2,500 € से इसे संभाल नहीं पाएंगे।

मैं इस योजना को त्यागने की सलाह दूंगा।