बैंक + अनुदानित ऋण अवधि योजना

हेलो प्रिय कम्युनिटी,

मैं फिलहाल एक संभावित रीयल एस्टेट फाइनेंसिंग पर काम कर रहा हूँ और इसके दौरान मुझे कुछ सवाल मिले हैं।

पृष्ठभूमि: हम क्षितिज पर 1-2 अवसर देख रहे हैं एक निर्माण स्थल प्राप्त करने के लिए।
एक नई निर्मिति के मामले में हम दो विभिन्न फंडिंग लोन के हकदार होंगे और अतिरिक्त रूप से एक बैंक लोन भी लेना पड़ेगा। इससे निम्नलिखित घटक बनेंगे:
(1) KFW परिवारों के लिए आवास स्वामित्व (165k€, 35 वर्ष अवधि, 0.97% ब्याज, 5 वर्ष तक बिना मूलधन भुगतान, 10 वर्ष ब्याज लॉक); संबंधित शर्तें हमें निश्चित रूप से मालूम हैं
(2) IFB-स्वयं गृह ऋण हैम्बर्ग, (150k€, मूलधन कम से कम 2.5%, 2% ब्याज, 1 वर्ष बिना मूलधन भुगतान, 15 वर्ष ब्याज लॉक)
(3) बैंक लोन (लगभग 400k€, मूलधन X%, लगभग 4% ब्याज, तुरंत मूलधन भुगतान शुरू, X वर्ष ब्याज लॉक)

सवाल 1:
बैंक लोन को आदर्श रूप से कैसे डिज़ाइन किया जाए ताकि यह (1) और (2) के साथ सबसे अच्छे से मेल खाए।
खासकर बैंक लोन की ब्याज लॉक अवधि को लेकर, मैं सोच रहा हूँ कि क्या मुझे इसे फंडिंग लोन की ब्याज लॉक अवधि के साथ सिंक्रोनाइज़ करना चाहिए।
उदाहरण के लिए, मैं 10 वर्ष की ब्याज लॉक अवधि चुन सकता हूँ ताकि बैंक लोन + KFW लोन को एक साथ पुनर्वित्त कर सकूं (IFB एक बाद के दर्जे का लोन है)।
क्या मेरा सही समझना है कि यहाँ जैसे 20 वर्ष की ब्याज लॉक अवधि कम उपयुक्त होगी, क्योंकि तब मुझे हर एक घटक को ब्याज लॉक समाप्त होने पर अलग से पुनर्वित्त करना पड़ेगा? या यह एक फायदा भी हो सकता है, क्योंकि लगभग हर 5 वर्ष एक आंशिक लोन पुनर्वित्त होगा जिससे ब्याज वृद्धि का खतरा (अर्थात् इससे बढती किस्त) कुछ कम हो जाएगा?

सवाल 2:
मेरा दृष्टिकोण होगा कि फंडिंग लोन की अवधि (या मूलधन भुगतान) को जितना संभव हो लंबा रखा जाए और बिना मूलधन भुगतान की अवधि का पूरा उपयोग किया जाए। इससे "पूर्ण" किस्त छठे वर्ष में लागू होगी और तब तक हमारे बच्चे स्कूल में होंगे और मेरी पत्नी के पास तब तक फिर से एक योजना अनुसार (आंशिक समय का) वेतन होगा, जिससे किस्त हमारे लिए काफी आसान हो जाएगी।

परियोजना के विवरण, आय, खर्च आदि मैंने जान बूझकर छोड़े हैं क्योंकि वे चर्चा का भाग नहीं होना चाहिए।
मेरा उद्देश्य यह समझना है कि ऐसी "क्रेडिट पोर्टफोलियो" को सबसे समझदारी से कैसे तैयार और आकार दिया जाए।
आपके सुझाव का इंतजार रहेगा।

शुभकामनाएँ!

मुझे यह जानने में रुचि होगी कि कैसे एक साथ NRW.Bank और एक हैम्बर्ग की Förderbank से ऋण प्राप्त किया जा सकता है?

मैं जानना चाहूंगा कि कैसे एक साथ NRW.Bank और हैम्बर्ग की एक सहायता बैंक से ऋण लिया जा सकता है?

बिल्कुल नहीं। लेकिन टीई ने NRW.Bank में आवेदन भी नहीं किया है, बल्कि KfW में किया है ;-)

मेरा दोष, मैंने ठीक से ध्यान से नहीं पढ़ा। माफ करें।

मैंने जानबूझकर योजना, आय, खर्च आदि के विवरण नहीं दिए हैं, क्योंकि ये चर्चा का हिस्सा नहीं होने चाहिए।

यदि यह बिना इसके हो सके, तो मैं…

और चुकौती-मुक्त अवधि का पूरा उपयोग करने के लिए।

… बिल्कुल ऐसी चीज़ से बचूंगा। इसका नुकसान यह है कि आप वर्षों को खो देते हैं और अपने लिए काम नहीं करवा सकते, क्योंकि आप कभी-कभी कर्ज़ से भी बाहर आते हैं। मुझे 5 साल की अवधि बहुत अधिक लगती है, यानी बहुत लंबी... मेरी राय में चुकौती के बिना यह काफी लंबी है। 130€, जो 60 महीने के लिए है, इससे पहले कि आप लोन चुका सकें। समस्या क्या है कि 250€ प्रति माह चुकौती में डालना?
चुकौती-मुक्त अवधि वरदान नहीं है, खासकर जब बाकी सब कुछ कड़ी, सीमित और सटीक रूप से गणना किया जाता है।

और हाँ, विभिन्न अवधि अच्छी नहीं हैं। आमतौर पर, यह तब फायदेमंद होता है जब आप जानते हैं कि 10 या 15 वर्षों में कोई नकदी प्रवाह लोन को अवधि समाप्त होने के बाद चुका सकता है। वैसे: माता-पिता के साथ योजना का क्या हुआ?
700000€ का वित्तपोषण कोई छोटी बात नहीं है।

ध्यान दें, शौकिया ज्ञान। जहाँ तक मुझे पता है, पूर्ण भुगतान के 10 वर्षों बाद भी हमेशा एक विशेष समाप्ति का अधिकार होता है, चाहे ब्याज की अवधि कैसी भी हो। (6 महीने की समाप्ति सूचना अवधि के साथ या ऐसा कुछ, इसलिए लगभग 10 साल 6 महीने के बाद 20 साल के ऋण की भी समाप्ति संभव है)। अगर आप अब 10 साल बाद पुनर्वित्त करना चाहते हैं और ब्याज दरें उस समय बहुत बेहतर हैं, तो संभव है कि आप लंबी अवधि वाले ऋण को भी समाप्त कर सकते हैं और एक साथ चुकता भी कर सकते हैं। यह समाप्ति के बिलकुल साथ नहीं हो सकता, लेकिन अगर यह सिर्फ कुछ महीने या संभवतः एक साल तक हो, तो मुझे लगता है कि आमतौर पर इसे साथ में समेटा जा सकता है (जैसे कि नया चुकता ऋण उदाहरण के लिए एक फॉरवर्ड हिस्सा प्राप्त करता है। खासकर जब वे पहले स्थान पर आते हैं, तो बैंक ज्यादा नाखुश नहीं होते)। एक तरफ बुरा और दूसरी तरफ इतना बुरा नहीं है कि अगर ब्याज 10 साल बाद बढ़ जाते हैं और आप वास्तव में पुनर्वित्त नहीं करना चाहते और विभिन्न अवधि वाले हिस्से हैं। "एक तरफ बुरा" क्योंकि यह पुनर्वित्त को शुरुआत में कठिन बना देता है। हो सकता है कि अभी समाप्त हो रहे ऋण की व्यक्तिगत राशि इतनी छोटी हो कि उचित रियल एस्टेट ऋण शर्तें मिलना मुश्किल हो। हो सकता है कि पहला स्थान अभी भी लंबी अवधि के ऋण से भरा हो, जिससे बैंक का चुनाव सीमित हो जाता है। "दूसरी तरफ इतना बुरा नहीं" क्योंकि लंबी अवधि का ऋण तो बेहतर शर्तों पर जारी रह सकता है।

इसलिए, केवल "बाकी के हिसाब से" मैं कहूंगा: यह लगभग कोई फर्क नहीं पड़ता, आपके पास तो वैसे भी अलग-अलग अवधियाँ हैं? हमारे पास केवल एक ऋण था लेकिन हमने ब्याज अवधि समाप्त होने के बाद बची हुई राशि देखी (यह भी ध्यान दें कि किस समय चुकौती शुरू होती है। जहाँ तक मुझे पता है, ब्याज अवधि अनुबंध की शुरुआत से ही चलती है (?) -> शक होने पर सलाहकार से फिर से पूछ लें। लेकिन आम तौर पर नई निर्माण में अभी चुकौती शुरू नहीं होती क्योंकि सब कुछ अभी तक निकाल नहीं लिया गया होता, हमने गणना करते समय लगभग एक साल घटाया था और यह आज की स्थिति में भी शायद कम है)। और हमें कम से कम 15 वर्षों के साथ अधिक सहज महसूस हुआ। मैं उम्मीद करता हूँ कि 10 साल बाद ब्याज दरें कम होंगी और यह पत्र में "जरूरत नहीं थी" साबित होगा - लेकिन अगर नहीं, तो हमारे पास इंतजार करने के लिए कुछ साल और हैं, बस इसे जारी रखने, चुकाने और स्थिति में सुधार देखने के लिए।