भूमि के मानक मूल्य का मूल्यांकन और बैंक का अनुमान

नमस्ते सभी को,

हम इस समय जमीनों को देख रहे हैं और एक दिलचस्प प्रस्ताव पर आए हैं। चूंकि भवन की संरचना बहुत खराब है (70 के दशक का फर्टिगहाउस), इसलिए सवाल उठता है कि जमीन को अकेले कैसे आंका जा सकता है और करना चाहिए। मूल रूप से यह स्पष्ट है कि मूल्य कीमत होना जरूरी नहीं है, लेकिन मुझे यह जानने में दिलचस्पी है कि बैंक वित्तपोषण के मामले में इस विषय को कैसे देखेगी और मूलतः ये भिन्नताएं कैसे उत्पन्न होती हैं।



फ़्लächenनutzungplan में सामान्य आवास (620+), गाँव क्षेत्र/मिश्रित क्षेत्र (520-560) और व्यावसायिक क्षेत्र (180) में विभाजित किया गया है। आवासीय क्षेत्रों के मान लगभग सम हैं, जब मंजिल क्षेत्र अनुपात (Geschossflächenzahl) को समायोजित किया जाता है, लेकिन उत्तर में नया विकास क्षेत्र बिल्कुल अलग दिखता है।

1. मूलत: मैं वहाँ भिन्नता को समझता हूँ, यह क्षेत्र लगभग 2020 में विकसित किया गया था। इसे नगरपालिका द्वारा 700 पर बेचा गया, और निम्न ब्याज दर के कारण यह कीमत के ऊपर बिना बातचीत के चला गया। लेकिन इसका आस-पास के क्षेत्रों पर लगभग कोई प्रभाव क्यों नहीं पड़ा? ये मान 2022 के हैं, 2024 के दुर्भाग्यवश अभी जारी नहीं हुए हैं।

2. 530 के क्षेत्र में मैं समझता हूँ कि व्यावसायिक क्षेत्र की नजदीकी के कारण इसकी मूल्य थोड़ी कम है बजाए इसके बगल में स्थित 560 के क्षेत्र के। लेकिन मूल्यांकन के लिए महत्वपूर्ण Geschossflächenzahl 0.8 (530) और 1.4 (560) है। क्या यह तब परिवर्तनीय कारकों के कारण नहीं होना चाहिए?

3. जब मिश्रित क्षेत्र से आवासीय क्षेत्र (नीचे मध्य 530-700) में ज़मीन का आकलन बैंक करती है, और मिश्रित क्षेत्र का पूरा क्षेत्र केवल आवासीय उपयोग के लिए प्रयोग किया जाता है, तो बैंक कैसे मूल्यांकन करती है? यदि केवल संख्या पर आधारित रहें, तो लगभग 100,000 यूरो का अंतर है। यह स्पष्ट रूप से ऋण मुक्ति पर प्रभाव डालेगा, लेकिन यह तार्किक भी नहीं है। क्या तब क्षेत्र की सूक्ष्म-स्थिति को +-15% मूल्यांकन कारकों के साथ माना जाएगा?

4. क्या यह हो सकता है कि मैं बहुत अधिक सोच रहा हूँ? (और थोड़ा मज़ाक में) किसके पास जादू की गेंद है जो मुझे बता सकता है कि यह प्रस्ताव कितना घमंडी हो सकता है? मुझे यह पारदर्शिता की कमी बिल्कुल पसंद नहीं!

1. मूल रूप से मैं वहां विसंगति समझूंगा, यह क्षेत्र लगभग 2020 में विकसित किया गया था। इसे समुदाय द्वारा 700 में बेचा गया, कम ब्याज अवधि के कारण यह बिना कीमत पर बातचीत के बिक्री हो गई। लेकिन इसका आसपास के ज़ोन पर इतना प्रभाव क्यों नहीं पड़ा? मूल्य 2022 के हैं, 2024 के दुर्भाग्यवश अभी प्रकाशित नहीं हुए हैं।

क्योंकि संबंधित क्षेत्रों की कीमतें मूल्यांकन समिति और/या उपलब्ध खरीद समझौतों की राय के अनुसार शायद नहीं बदली हैं।

2. 530 के क्षेत्र में मैं समझूंगा कि यह व्यावसायिक क्षेत्र की निकटता के कारण 560 के पड़ोसी क्षेत्र की तुलना में थोड़ा कम मूल्य का है। लेकिन मूल्य निर्धारण के लिए महत्वपूर्ण मंजिल क्षेत्र अनुपात 0.8 (530) और 1.4 (560) है। क्या फिर यह रूपांतरण कारकों के कारण नहीं होना चाहिए?

मंजिल क्षेत्र अनुपात एकल परिवार के घर के लिए नगण्य है।

जब मिश्रित क्षेत्र से आवासीय क्षेत्र के संक्रमण पर एक ज़मीन का मूल्यांकन बैंक कैसे करता है (नीचे मध्य 530-700), यदि पूरी मिश्रित क्षेत्र ज़ोन केवल आवासीय उद्देश्यों के लिए उपयोग की जा रही है? यदि केवल संख्या के अनुसार जाएं, तो लगभग 100,000 यूरो का अंतर है। इसका ऋण आऊटफ लोआड पर स्पष्ट प्रभाव होगा, लेकिन यह तर्कसंगत भी नहीं है। क्या तब ज़ोन में सूक्ष्म स्थान को +-15% मूल्यांकन कारकों के साथ माना जाता है?

सटीक प्लॉट आधारित ज़मीन की मानक कीमत।

क्या हो सकता है कि मैं बहुत अधिक सोच रहा हूं? (और थोड़ा मज़ाक में) किसके पास ग्लास बॉल है और वह मुझे बता सकता है कि प्रस्ताव कितना निडर हो सकता है? मुझे यह अपारदर्शिता नफ़रत है!

हाँ, आप बहुत सोचते हैं। मूल्यांकन लगभग पूरी तरह स्वचालित होता है। छोटे ऋण क्षेत्र में कोई व्यक्ति नहीं बैठता, बल्कि एक प्रणाली मान निर्धारित करती है (और यह प्रणाली घर के नंबर के आधार पर ज़मीन की मानक कीमत तक पहुँचती है)।

चूंकि निर्माण सामग्री बहुत खराब है (70 के दशक का निर्माणित घर), सवाल यह उठता है कि ज़मीन को अकेले कैसे मूल्यांकन किया जा सकता है और करना चाहिए।

यदि भवन वास्तव में ध्वस्त करने योग्य है, तो मूल्यांकन सरल है: मानक ज़मीन कीमत से ध्वंस लागत घटाएँ। अन्यथा, उच्च आयु मूल्यह्रास के साथ सामान्य मूल्यांकन किया जाता है (हालांकि 50 वर्ष अधिक नहीं हैं)।

धन्यवाद! तब मुझे बैंक की दृष्टि से उसे मूल्यांकन कराने के लिए एक ऋण दलाल की सेवाओं का उपयोग करना ही होगा।

क्रेडिट Vermittler कोई सही परिणाम नहीं देता। बैंक कहती है कि 37,000€ Bodenrichtwert से ऊपर है। यह 100,000€ कम है जो मैंने सोचा था और यह उम्मीद से काफी अधिक गंभीर है।

शायद यह तुम्हारी मदद करेगा अगर तुम विभिन्न बैंकों से पूछताछ करो, हमारे यहाँ एक बैंक ने पूरी तरह से अलग तरीके से मूल्यांकन किया था दूसरे बैंक की तुलना में। हमारे Grundstück का मूल्य बैंक A के अनुसार 50 हजार यूरो था और बैंक B ने खरीदी की कीमत 130 हजार यूरो स्वीकार की और उसे पूरी तरह से ऋण के रूप में वित्तपोषित किया।

क्रेडिट Vermittler कोई सार्थक परिणाम नहीं देता है। बैंक कहती है कि यह Bodenrichtwert से 37.000 € ऊपर है। यह उस तुलना में 100.000 € कम है जो मैंने अनुमानित किया था और अपेक्षा से काफी अधिक है।

तो लगभग, जैसा कि मैंने एक जर्जर मकान के लिए उम्मीद की थी...