प्रारंभिक संपर्क के लिए दृष्टिकोण: भवन विक्रेता और तैयार घर प्रदाता

सभी को नमस्ते,

मैं तो कुछ हफ्तों से यहाँ फोरम में बार-बार देख रहा हूँ, लेकिन अभी तक सही जानकारी नहीं मिली है।
विशेष रूप से बात यह है कि हम अभी दो लोग हैं (शरद ऋतु में तीन हो जाएंगे), और बर्लिन के आस-पास अपनी खुद की प्रॉपर्टी की तलाश में हैं। नेट सैलरी ठोस है, जमीन के लिए इक्विटी मौजूद है...

पहले से बनी हुई प्रॉपर्टी — बिलकुल आसान नहीं है, क्योंकि बाजार में ठीक-ठाक कुछ भी नहीं दिखता (न तो बहुत पुराना, और न ही ऐसा बगीचा जिसमें हम घूम ही न सकें — आखिरकार हम बर्लिन से बाहर इसलिए जाना चाहते हैं)।
इसलिए घर बनाने का विषय (एकल परिवार का घर) सामने आया।

इसके लिए हम पहले से बर्लिन के पूर्वी भाग (एर्कनर, रुएडर्सडॉर्फ आदि) या उत्तर (ओरनिएनबुर्ग, बर्नाऊ) या पॉट्सडैम/फाल्केंसिया के आसपास जमीन की तलाश कर रहे हैं। महत्वपूर्ण है कि सार्वजनिक परिवहन से बर्लिन के केंद्र से अच्छी कनेक्टिविटी हो और BER के पास नहीं हो (हवाई शोरशराबा हमें अभी से महसूस हो रहा है जबकि हम औपचारिक रूप से उड़ान मार्ग में भी नहीं हैं)।
मेरा अंतर्ज्ञान कहता है कि एक बिल्डिंग में नौसिखिया व्यक्ति के लिए ऐसा निर्माण प्रोजेक्ट जिसमें एक आर्किटेक्ट ज़िम्मेदार होता है, बड़ी कंपनी की तुलना में बेहतर होता है। या दूसरे शब्दों में, एक अनुभवहीन घर बनाया करने वाले को लगभग पूरी तरह उससे भरोसा करना पड़ता है?

लेकिन फिर हम आते हैं "मूल समस्या" पर: लगभग सभी जमीन तैयार बिल्डिंग कंपनी के माध्यम से बेची जाती है।
यहाँ फोरम में और WWW की अन्य जगहों पर सभी लोग "कड़े समझौतों" से सावधान करते हैं जो बदलाव केवल अत्यधिक महंगे दाम पर ही अनुमति देते हैं, और ऐसे ऑफ़र जिनमें छुपे नियम महत्वपूर्ण होते हैं।
जैसा कि मैं समझता हूँ, इन कुल प्रदाताओं के लिए अनुबंध से पहले एक बाहरी विशेषज्ञ/निर्माण निरीक्षक को शामिल करने की सलाह दी जाती है।

अभी हम एक कदम पहले हैं: पहली मीटिंग में कैसे पहचाने काले भेड़? पहली बातचीत में क्या महत्वपूर्ण प्रश्न पूछने चाहिए?
ये कंपनियां शायद सबको बेच सकती हैं, लेकिन कौन से प्रश्नों से आप असली और नकली में फर्क कर सकते हैं?

और ज़ाहिर तौर पर हमेशा पसंद है: बर्लिन में GUs के साथ आपके क्या अनुभव रहे, किसकी सलाह देते हैं? कौन बिना बाहरी निर्माण निरीक्षक के भी अपना काम ठीक करता है?

बहुत धन्यवाद और शुभकामनाएं
स्टीफन

बर्लिन के केंद्र में सार्वजनिक परिवहन (ÖPNV) के साथ अच्छी कनेक्शन महत्वपूर्ण है और BER के पास कुछ भी नहीं (हवाई शोर हम पहले से ही महसूस कर रहे हैं, हालांकि हम आधिकारिक तौर पर विमान मार्ग में भी नहीं आते)।

फोरम में आपका स्वागत है,
जो आप करना चाहते हैं, वह अच्छा लगता है।
शुरुआत Grundstück खोजने से होती है,
आपकी कई इच्छाएँ हैं, उद्धृत शर्तों के साथ भी।
चाहे गए इलाकों में जाएं और खोज शुरू करें, वहाँ बिक्री के निशान, दलाल और आपके पोस्टर साफ दिखाई देते हैं, खाली घर देखें, उन लोगों से बात करें जो बाड़ पर काम करते हैं।

अब आप दोनों पहलुओं को एक साथ मिलाकर उलझा रहे हैं, केवल जोड़ना नहीं, अर्थात Grundstücksfindung (संभवतः एक Bauträger से बंधा) और Bau- und Leistungsbeschreibungen में Laienfallen दूसरी तरफ।

मेरा Bauchgefühl कहता है कि एक Baulaien के लिए एक Bauprojekt एक Architekt के साथ, जो इसके लिए जिम्मेदार महसूस करता है, एक बड़ी कंपनी की तुलना में बेहतर है। या दूसरे शब्दों में कहें तो एक अनभिज्ञ Häuslebauer को लगभग अंधविश्वास के साथ भरोसा करना पड़ता है? [...]
अगर मैं इसे सही समझता हूँ, तो इन Gesamtanbietern के साथ हमेशा अनुबंध की समाप्ति से पहले एक बाहरी Gutachter/Bauleiter को शामिल करने की सलाह दी जाती है।

मैं आमतौर पर हमेशा एक वास्तुकार की सलाह देता हूँ, सिवाय तब जब आप एक Bauträger के साथ हों, लेकिन एक छोटी अपवाद के साथ: यदि आप स्वयं, Grundstück और Bebauungsplan "pflegeleicht bis anspruchslos" हैं और Generalunternehmers के संदर्भ सुरक्षित स्रोत से आते हैं, तो एक Kataloghaus का जोखिम संभवतः पहले ही पार कर लिया गया है। एक मध्यम आकार की कंपनी (जो मालिक संचालित है और लगभग तीन दर्जन स्थायी कर्मचारी हैं) एक छोटी Klitsche से बेहतर है जिसके पीछे एक फ्रेंचाइजीदाता होता है जिसके पास मोटी मार्केटिंग और विधिक विभाग होते हैं (और अन्यथा अक्सर कम होता है)।

फिर हम "मुद्दे के मूल" पर आ जाते हैं: लगभग सभी Grundstücks Fertigbauanbieter के माध्यम से बेचे जाते हैं।
यहाँ फोरम के योगदान और WWW के अन्य हिस्से सभी "Knebelverträgen" के लिए चेतावनी देते हैं जो परिवर्तन केवल असंगत उच्च शुल्क के बदले में संभव बनाते हैं, और ऐसे प्रस्ताव जिनमें Kleinstgedruckte पर निर्भरता होती है।

मेरी चेतावनी "Grundstücksservice" की पेशकश से संबंधित संरचनात्मक अनुबंधों और Leerverkäufe दोनों के लिए मान्य है। लेकिन निश्चित रूप से कुछ पक्के Bauträgerangebote भी होते हैं (कोई साबित नहीं, पर एक मजबूत संकेत होता है जब प्रदाता सटीक Grundstücksadresse बता सकता है)। यदि Grundstück वास्तविक रूप से दावा किए गए स्वामित्व में होता है, तो बहाने बनाने की आवश्यकता नहीं है।

Forensuche में "11ant Barthel" की कीवर्ड के साथ मेरे सुझाव मिलेंगे कि आप Bückware Grundstück स्वयं कैसे पा सकते हैं।

(A) यदि आपने स्वयं Grundstück पाया है, तो आप एक Architekten के साथ योजना बना सकते हैं और उन्हें Baugenemigung के बाद की Detailplanung, Ausschreibung और बाद में Bauleitung पर भी नियुक्त करना चाहिए। Ausschreibung के साथ भी आप एक Generalunternehmer से निपट सकते हैं, लेकिन स्व-आयुक्त वास्तुकार के साथ आप उन्हें निर्माण मार्गदर्शन देना देते हैं। (B) यदि आपने Bauträgerbindung वाला Grundstück पाया है, तो Baubegleitung के लिए एक Sachverständiger की सलाह दी जाती है - लेकिन सावधान रहें: कुछ Bauträger इसे अस्वीकार कर देते हैं। (C) यदि आपने स्वयं Grundstück खोजा और Generalunternehmer के पास गए और पाया कि आप उनके Kataloghäuser में से एक का निर्माण करने का साहस कर सकते हैं, तो भी Baubegleitung के लिए एक Sachverständiger की सलाह दी जाती है। इसलिए मैं कम से कम तीन रास्ते उपयुक्त मानता हूं, लेकिन चौथे से मैं सिन्धु करता हूं: अर्थात (D) "GU और Individualplanung के संयोजन, लेकिन उसके Inklusivplaner अर्थात Zeichnenknecht" के साथ। क्योंकि: "छोटी पापों को भगवान तुरंत दंडित करता है" - इस मामले में Gipskartonkästen के साथ, जो "जो अनुमति है, वह निषिद्ध नहीं है" के सिद्धांत के तहत, सौंदर्यहीन तरीके से अनचाहे किनारों में रखे गए पाइप।

यहाँ फोरम में और इंटरनेट की अन्य जगहों पर सभी "क्नेबेलवेरट्रागेन" के बारे में चेतावनी देते हैं, जो केवल अत्यधिक उच्च अतिरिक्त शुल्क के खिलाफ परिवर्तन की अनुमति देते हैं, और ऐसे ऑफ़र जिनमें छोटा प्रिंट महत्वपूर्ण होता है।

नहीं। ये क्नेबेलवेरट्राग नहीं हैं, बल्कि कोप्पेलवेरट्राग हैं। इसके लिए चेतावनी नहीं दी जाती, बल्कि सूचित किया जाता है कि तब उच्च भूमिस्वामित्व कर देना पड़ता है।

अगर मैं सही समझता हूँ, तो इन कुल प्रदाताओं के साथ हमेशा अनुबंध के पहले एक बाहरी मूल्यांकनकर्ता/निर्माण प्रबंधक को शामिल करने की सलाह दी जाती है।

यह सामान्य तौर पर हर घर खरीद या निर्माण में लागू होता है: यदि आपके पास खुद ज्ञान नहीं है, तो किसी विशेषज्ञ को खरीदें।

अब हम एक कदम उससे पहले हैं: पहले मीटिंग में धोखेबाज़ों को कैसे पहचाने? पहले वार्तालाप में महत्वपूर्ण प्रश्न क्या हैं?

मूलतः अपनी आंतरिक भावना पर भरोसा करें: एक सुव्यवस्थित विक्रेता जो कुछ भी वादा नहीं करता और न ही दबाव डालता है, लेकिन सक्षम ढंग से प्रश्नों के उत्तर दे सकता है, उसे आप पहले से सकारात्मक सूची में शामिल कर सकते हैं।

मैंने बर्लिन में पहले कई अनुभव किए हैं, लेकिन जीयू के साथ नहीं। ;) वहाँ भी क्षेत्रीय से बाहर कार्यरत प्रदाता होंगे, और वे भी सभी बुरे नहीं हैं।

अगर मुझे एक ही बात बतानी हो जो जीयू या यहाँ शायद वाकई के बिल्डर के मामले में लागू होती है, जब ज़मीन और घर साथ होते हैं, तो वह पारदर्शिता है। अच्छे बिल्डरों के पास एक स्पष्ट निर्माण विवरण होता है, संभवतः मिनटों तक विस्तृत अतिरिक्त लागत सूची होती है, जो कि अनुबंध का हिस्सा होती है। ऐसी चीज़ें जैसे प्रतिष्ठा/समीक्षाएं भी यदि संभव हो तो जाँचना चाहिए - लेकिन इसे विशेष रूप से उल्लेख करने की ज़रूरत नहीं है।

इसके अलावा मैं यह सूचित करना चाहता हूँ कि जब ज़मीन किसी जीयू से जुड़ी होती है तो आम तौर पर ज़मीन और घर दोनों पर संपत्ति कर देना पड़ता है। इसलिए संभवतः आपको इस हिसाब से दो बार देखना चाहिए क्योंकि यह जल्दी ही पाँच अंकों का अतिरिक्त खर्च ला सकता है।

नहीं। ये नבंधन अनुबंध नहीं हैं, बल्कि जुड़े हुए अनुबंध हैं। इसके बारे में चेतावनी नहीं दी जाती, बल्कि यह बताया जाता है कि तब एक उच्च संपत्ति अधिग्रहण कर चुकाना होगा।

हाँ - मुझे लगता है, TE ने यह स्थिति नहीं मानी थी कि क्योंकि आप बिल्डर से एक भविष्य की मौजूदा संपत्ति खरीदते हैं, इसलिए भवन पर संपत्ति अधिग्रहण कर देना पड़ता है। यह उस अनुबंध वस्तु की प्रकृति से आता है जो अविभाज्य है। एक जुड़े हुए व्यापार के रूप में, यह केवल तब बनता है जब बिल्डर खरीदार को जमीन और निर्माण अनुबंध अलग-अलग (लेकिन जुड़े हुए, ताकि केवल जमीन न ली जा सके) प्रदान करता है। विश्वसनीय बिल्डर हालांकि अक्सर ऐसी परियोजनाएँ भी देते हैं, जहाँ कुछ भी जुड़ने की जरूरत नहीं होती, बल्कि पहले की तरह पूरा तैयार प्रोजेक्ट "निर्मित जमीन" बेचा जाता है - भले ही आज के समय में दो कारणों से निर्माण तब तक रुका रहता है जब तक खरीदार ने सौदा किया नहीं होता। मेरी समझ में जो TE ने कहा था, वह निश्चित रूप से एक नבंदन अनुबंध था, अर्थात उस "मुफ्त" "जमीन सेवा" तक पहुँच पाने के लिए आपको एक निर्माण अनुबंध पर हस्ताक्षर करना पड़ता है, और इसे केवल बड़ी देयता देकर ही समाप्त किया जा सकता है। इसमें यह उम्मीद लगाई जाती है कि ग्राहक रूसी रूले की अपनी संभावनाओं को अधिक आंकेगा (शायद उसे भाग्यशाली होना पड़े कि निर्माण अनुबंध की शर्त के रूप में जुड़े हुए जमीन को न दिया जाए और वह बिना मुआवजा लिए अनुबंध से बाहर निकल सके)। क्योंकि यह कम ही संभव होगा - बैंक काउंटर वाला ब्रैंडनर कास्पर से धोखा खा सकता है, लेकिन शैतान शायद नहीं।

अच्छे बिल्डर के पास एक सूक्ष्म निर्माण विवरण होता है, संभवतः मिनट-दर-मिनट तैयार कीमत सूची भी होती है, जो कि अनुबंध का हिस्सा होती हैं।

मैं मानता हूँ, आप विशेष उपकरण सूची की बात कर रहे हैं, जैसा कि यहाँ फ़ोरम में उदाहरण के तौर पर वेंगरटर कभी-कभी उल्लेख करते हैं। वेंगरटर हालांकि मुझसे पता है कि लगभग केवल हसं में भवन निर्माण करते हैं, और वर्नर के बारे में मैंने केवल बर्लिन में प्रोजेक्ट पाए - लेकिन अभी कोई ताजा नहीं - और ब्रांडेनबर्ग में कुछ भी नहीं। जनवरी के अंत में हमारे पास यहाँ ब्राले का एक प्रोजेक्ट था, जो पिटर्शागेन में था, और बर्लिन/पोत्सडैम क्षेत्र में और भी कई जगह वे फिलहाल सक्रिय हैं।