Quelle est la bonne stratégie ?

Bonjour,

nous souhaitons acheter un terrain et, après une année d’aménagement, y construire une maison individuelle. Voici les faits :

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Prix du terrain incluant les frais annexes : environ 150 000€
[*]Prix de la maison : environ 350 000€
[*]Autres frais annexes non inclus ci-dessus : environ 25 000€


--> Total : 525 000€


[*]Fonds propres immédiats : environ 145 000€
[*]Fonds propres en 2020 : environ 20 000€ (intérêt créditeur de 3 % ou plus, donc l’argent reste placé)
[*]Revenus :
[LIST]
[*]Lui (33 ans, ingénieur) : 3 380€ + prime de vacances et de Noël, généralement 3 780€ grâce aux heures supplémentaires

[*]Elle (33 ans, salariée) : 900€ + 180€ d’allocations familiales


[*]Dépenses mensuelles actuelles hors loyer froid : environ 2 200€. Revenu disponible : environ 2 200€

Voici ma vision actuelle :

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Achat du terrain fin 2014 avec apport de 140 000€ de fonds propres et 5 000€ de réserves.
[*]Contracter un crédit (de consommation) 1 :
[LIST]
[*]10 000€
[*]3,7%
[*]Durée 12 mois (01/2015-01/2016)

[*]Mensualité environ 850€


[*]Début de la construction début 2016 (crédit 1 remboursé)

[*]Crédit 2 (KFW153) :



[*]50 000€
[*]1,00%
[*]Taux fixe ET durée 10 ans

[*]Mensualité environ 280€ (ce qui donne une durée de 16 ans)

[*]remboursement anticipé unique grâce aux 20 000€ de fonds propres en 2020 (ce qui réduit la durée à 10 ans)


[*]Crédit 3 (prêt amortissable) :



[*]325 000€

[*]peut-être 3,0% ?

[*]Taux fixe 30 ans
[*]Mensualité 1 100€
[*]Remboursement anticipé annuel jusqu’à 10% du capital emprunté sans pénalité d’intérêt possible

À partir de l’emménagement dans la maison, je paierai donc au total environ 1 380€ de mensualités, tandis qu’après le remboursement du crédit KFW, la mensualité de 280€ sera versée en remboursement anticipé dans le crédit 3.

L’argent supplémentaire non nécessaire aux réserves sera versé chaque année en remboursement anticipé pour réduire la durée du crédit 3 à 30 ans.

Mes beaux-parents possèdent 2 maisons. Tôt ou tard nous en hériterons d’une. Cela devrait encore augmenter les remboursements anticipés.

Nous souhaitons avoir un deuxième enfant dans les prochaines années. Le salaire de ma femme disparaît donc pendant 3 ans, si l’on néglige les allocations parentales. Je compenserai cela par un ajustement de la mensualité du crédit 3 à 700€, afin que la mensualité totale des deux crédits soit d’environ 1 000€. En contrepartie, je devrai rembourser davantage en remboursement anticipé pendant les « années fastes » pour rattraper le retard.

En général, je souhaite garder la mensualité fixe plutôt basse afin de mieux réagir aux imprévus dans la vie et préférer un remboursement élevé par remboursement anticipé les années prévues.

Que pensez-vous de notre situation et de notre projet ?

En y réfléchissant, j'en viens moi-même aux points suivants :

- La maison probablement héritée un jour, je souhaite simplement la considérer comme une sécurité en arrière-plan, mais ne pas l’utiliser comme justification pour un financement risqué.
- Pour le crédit 2, je n’avais pas encore prévu de premier année sans remboursement. Je pense que j’en aurai besoin si je construis massivement, afin d’éviter une double charge. Si je veux quand même avoir terminé au bout de 10 ans, ma mensualité pour le crédit 2 passe à 300 €.
- Lorsque le crédit 2 sera remboursé au bout de 10 ans, j’utiliserai les 300 € par mois comme remboursement anticipé sur le crédit 3. Soit 3600 €/an.
- Dans l’ensemble, je n’arrive cependant pas à avoir un sentiment satisfaisant concernant le crédit 3, ce qui vient probablement du fait que je suis incertain à la fois des coûts de construction et de mes dépenses mensuelles. Les coûts de construction sont grossièrement prévus comme suit :

Prix du terrain : 136 000 €
taxe d’acquisition foncière : 6800 €
frais de notaire : 2700 €
maison 150 m², 2 étages, installation solaire, sous-sol étanche, cheminée, volets électriques à l’étage, stores électriques au rez-de-chaussée : 300 000 €
garage fini 4x6 m : 10 000 €
système de ventilation : 10 000 €
surcoût domotique (volets, lumière) : 10 000 €
options sélectionnées : 10 000 €
aménagements extérieurs : 10 000 €

Excavation/remblaiement : inclus dans le prix de la maison
arpentage, plan de situation : 2600 €
évacuation des terres excavées : incertain
raccordements maison : 7500 €
électricité et eau de chantier : inclus dans le prix de la maison
cuisine : 15 000 €

Imprévus : 10 000 € doivent être économisés avant le début des travaux ou retenus du capital propre.

Dépenses :
charges annexes 150 €
électricité 90 €
voitures (assurance, essence, taxe) 430 €
nourriture, cosmétiques 650 €
vêtements 350 €
téléphone, redevance audiovisuelle 90 €
assurance responsabilité civile, assurance dentaire complémentaire 55 €
épargne 80 €
jardin d’enfants, ballet 135 €
consultations médicales, médicaments, lentilles de contact, coiffeur 65 €
divers 150 €
Total : 2245 €
-> revenu disponible environ 2200 €. J’aimerais en utiliser 500 à 700 € pour épargner et consommer. Cela fait donc une mensualité maximale de 1500-1700 €.

Après réflexion, je corrige les crédits 2 et 3 comme suit :

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Crédit 2 (KFW153) :
[LIST]
[*]50 000 €
[*]1,00 %
[*]taux et durée de 10 ans, début du remboursement après 1 an
[*]mensualité environ 300 € (ce qui donne une durée de 16 ans)
[*]remboursement anticipé unique avec les 20 000 € d’apport personnel en 2020 (réduit la durée à 10 ans)


[*]Crédit 3 (prêt amortissable) :


[*]340 000 €
[*]peut-être 3,0 % ?
[*]taux et durée 30 ans
[*]mensualité 1250 €

[*]remboursement anticipé annuel possible jusqu’à 10 % du montant du prêt sans majoration d’intérêt (au moins 3600 €/an après la fin du crédit 2)

Je pense que ça pourrait fonctionner comme ça. La mensualité devrait toujours tourner autour de 1550 €.
Si ma femme est en congé parental, la mensualité du crédit 3 est réduite à 850 € pendant 2 ans. En contrepartie, les heures supplémentaires permettront d’augmenter le remboursement anticipé.

Soupir, regardez s’il vous plaît si cela tient à peu près la route.

Bonjour,

De ma part, juste une brève déclaration sur le sujet KFW, car je dispose de peu de temps en ce moment :
Lis encore un peu sur le site KFW. Avec une durée de 10 ans et une année de grâce sans remboursement, tu serais à une mensualité d’environ 500 € et non 300 €. Si la durée initialement calculée est de 16 ans, tu aurais un taux d’intérêt plus élevé. Le remboursement anticipé prévu n’a pas d’importance dans un premier temps.

Bonjour,

je mettrais les 10' dans le grand prêt. Avec un remboursement anticipé de 5 % sur 350k, tu peux rembourser jusqu’à 17 k par an. Autrement, une belle situation de départ.

Je ne fixerais pas le grand prêt à 30 ans avec ces données. Plutôt à 15 ou 20 ans. Et ensuite, une amortisation plus élevée serait préférable. Vous apportez déjà une grande part de fonds propres avec le terrain. Si 30 ans, alors plutôt un prêt à remboursement complet. On ne doit pas prendre en compte les heures supplémentaires avec l'argent que l'on gagne.

Merci pour les réponses !
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peux-tu s'il te plaît expliquer brièvement ce que tu entends par "10'" et pourquoi tu ferais les choses différemment.

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pourrais-tu également m'expliquer pourquoi tu choisirais seulement une fixation du taux d'intérêt de 20 ans ? Je pensais justement que lorsque les taux sont aussi bas, il faut les sécuriser aussi longtemps que possible.