La commune veut mon terrain - Comment négocier correctement ?

  • Erstellt am 15.08.2012 00:22:53

Aeon77

15.08.2012 00:22:53
  • #1
Bonjour,

pour l’instant, il ne s’agit pas encore d’un projet de construction chez moi, mais qui sait ce que l’avenir réserve et j’espère recevoir ici quelques conseils utiles.

Mon terrain de prairie figure apparemment depuis longtemps dans le plan d’utilisation des sols de la commune. Malheureusement, pas dans la zone où il y aura des terrains à bâtir, mais pour de nouveaux bâtiments publics, école, maison des citoyens, etc.

En tout cas, la commune veut mon terrain et m’a maintenant offert 30€/m². (C’est apparemment aussi la valeur foncière pour les terrains en attente de construction) Les terrains à bâtir sont commercialisés à au moins cinq fois ce prix.

Mon malchance est déjà de ne pas être situé dans la zone des terrains à bâtir.

Pour moi, tout cela est aussi un « nouveau territoire » absolu, bien sûr, j’aurais aussi logiquement aimé avoir plus d’argent pour mon terrain, même s’il a déjà connu une nette plus-value du fait que la commune le souhaite.

D’après les informations que j’ai jusqu’à présent, la commune veut définitivement construire sur cette surface qui concerne également plusieurs autres terrains et ne changera pas ses plans.

Je n’ai malheureusement aucune expérience en négociation foncière, après de longues recherches sur Google je n’ai pas trouvé plus d’informations. Puis-je simplement proposer le double ou le triple et ensuite on se rencontrera sûrement quelque part au milieu ? La commune n’est-elle pas obligée d’indemniser de la même manière tous les propriétaires, au cas où il y aurait même expropriation ? Suis-je stupide si j’accepte l’offre trop tôt ? Le maire ne décide pas cela seul, cela doit certainement encore passer par le conseil municipal, non ? Devrais-je prendre un avocat et si oui, est-ce que cela sert vraiment à quelque chose et dois-je le payer ? (pas de protection juridique, qui dans ce cas est probablement de toute façon le plus souvent exclue)

Je ne veux pas « offrir » mon terrain au prix minimum, que je préférerais en fait garder pour des raisons personnelles. D’autant plus que la commune est probablement dans une bien meilleure position que d’autres municipalités grâce aux revenus d’une grande entreprise.

C’est aussi un moment modeste pour vendre un terrain, un terrain de remplacement serait aussi une option, mais qui sait ce qu’on me refilerait...

J’espère que quelques utilisateurs ont peut-être déjà de l’expérience avec ce sujet et peuvent me donner quelques informations.

Merci d’avance !
 

Bauexperte

15.08.2012 10:38:49
  • #2
Bonjour,


La vie n'est pas un conte de fées


Tu peux proposer ce que tu veux - si cela aboutira, j'en doute. La commune a de bons leviers et donc l'avantage, n'oublie pas cela.


Si je commande un verre de vin, je dois aussi le payer, non ?


Tu peux croire à cela à l'église – va-y simplement et demande quel terrain de remplacement on te propose... ce ne sera sûrement pas un terrain à bâtir...

Cordialement
 

emer

15.08.2012 17:14:19
  • #3
Nous sommes également en train de traverser le processus de remembrement.

Tout d'abord, cela dépend de l'état dans lequel se trouve la parcelle. Simple terrain agricole / prairie ou terrain à potentiel constructible ou terrain à bâtir / entièrement équipé.

- La commune a essayé d’acheter autant de terrains que possible et a fait des offres aux propriétaires.
Relativement bon marché le m². (notre prairie d’environ 1000 m² n’a pas été vendue à l’époque)
Valeur jusqu’ici presque nulle.
- Ensuite, il y a eu, comme probablement chez vous maintenant, un plan d’urbanisme juridiquement valide pour environ 200 nouveaux terrains à créer.
Notre terrain y est inclus, il est devenu terrain à potentiel constructible.
Valeur maintenant 100 € le m².

Phase de remembrement :
Ces terrains désormais mélangés de façon chaotique de tous les propriétaires concernés, privés mais aussi une grande partie de la commune (terrains que la commune avait achetés auparavant) y entrent.
La commune a en effet besoin de place pour des choses comme : routes, terrain de jeux et dans ton cas probablement aussi une nouvelle école, etc.

Il a d’abord été déterminé une surface totale avec tous les « donneurs de terrain ».
Puis on a calculé combien de place les bâtiments publics, les parcs et les routes nécessitent.
Cela a donné 45 %.

Il a été inévitable que la commune prenne 45 % de notre terrain pour ces besoins.

Nous nous retrouvons donc avec seulement 550 m² au lieu de 1000 m².
Cependant, avec la même valeur qu’avec les 1000 m². Donc 100 000 €, la valeur du terrain rapportée au prix au m² a augmenté. S’il est ensuite équipé, sa valeur augmente encore du coût de l’aménagement (juste pour dire comment cette « plus-value » se constitue).

Ensuite, nous avons reçu une invitation de la mairie où ils nous ont informés :
Vous disposez désormais d’un terrain de 550 m² d’une valeur de 100 000 €.
Puisque les parties de terrain dont la commune avait besoin ont été déduites, nous avons pu, lors de ce rendez-vous, décider de plusieurs choses.
Tout ou partie des 550 m² à vendre.
Ou acheter plus de terrain.
Et choisir où nous souhaitons "reposer" le terrain dans la zone constructible. Même si l’ancien terrain avait été occupé par une école prévue, nous pouvions le déplacer ailleurs.
La même chose a été faite pour tous les autres propriétaires.

Nous avons eu la chance d’avoir suffisamment de terrain pour que, après remembrement (déduction), il reste assez sans avoir à en racheter.

Le nouveau terrain est maintenant équipé. Contrairement à un achat de terrain déjà équipé, les factures pour l’aménagement arrivent maintenant chez nous petit à petit. Ici un canal, là l’électricité, le gaz, la route, le lampadaire, etc.

Cela fait encore augmenter la valeur du terrain.

....

Ce que tu peux maintenant demander à ta commune, c’est si (au cas où tu voudrais construire toi-même là-bas) tu peux garder le terrain et le faire remembrer ou si tu dois vraiment le vendre.

Une erreur consiste à penser que la commune fait un bénéfice si elle te donne 40 € le m² car elle revend le terrain trois fois plus cher à la fin.

Dans ton cas, la valeur du terrain est déjà estimée (40 € le m²), le reste jusqu’à la valeur de vente du m² aménagé se calcule avec ces 40 €.
Que tu vends donc 100 m² pour 4000 €, ou après remembrement 75 m² pour 4000 €, cela ne fait aucune différence. Et si au final les 75 m² coûtent 5000 €, c’est parce que TOI ou quelqu’un d’autre qui possède ces 75 m² a payé 1000 € pour l’aménagement.

....

Pour nous donc :
1. Valeur du m² 100 € pour 1000 m² au total.
2. Valeur du m² env. 180 € pour 550 m² restant.
3. Valeur du m² env. 250 € pour 550 m² (+ 70 € par m² pour l’aménagement, qui ne nous est pas offert)

Augmentation de valeur = 2,5 fois, mais sans avoir finalement « gagné » quoi que ce soit.

J’espère que ce n’est pas devenu trop confus

(les chiffres et valeurs ici ne correspondent pas à 1:1 à notre cas, mais je pense que cela clarifie pas mal de choses)
C’était juste notre situation. Je ne peux pas juger si ta commune ne souhaite pas simplement obtenir du terrain constructible à bas prix.
 

emer

15.08.2012 17:20:00
  • #4
Encore un.
On ne peut pas se soustraire à tout ce processus. Soit on le suit, soit on est exproprié de force tôt ou tard.

De combien de m² s'agit-il ?
 

Aeon77

16.08.2012 23:49:21
  • #5
Merci d'avance à vous deux pour le retour !


Veux-tu dire par moyens de pression en fin de compte l'expropriation pour le bien commun ou y a-t-il d'autres choses auxquelles je dois m'attendre ?


Touché. La question vient du fait que dans l'assurance protection juridique de l’adhésion à l’Association des Propriétaires, de tels cas sont parfois exclus.

Sur Internet, j’ai cependant trouvé un article où plusieurs terrains doivent être rachetés en vue d’une route départementale, et près des 3/4 des propriétaires s’étaient fait représenter par des avocats. Le maire s’est fâché parce qu’ils doivent aussi payer les avocats qui travaillent contre eux et que les gens ont une mentalité de négociation comme sur un bazar turc. Ces affaires se terminent, à ma connaissance, toujours par un compromis et chaque partie paie son propre avocat...



Merci beaucoup emer, ton long message m’a été très instructif et je suis maintenant bien plus informé qu’avant, car tout ce processus m’était complètement inconnu.

Ma prairie fait environ 800 m². (il y a aussi quelques arbres fruitiers dessus)

Je ne connais pas encore le plan exact, il a, je crois, été seulement adopté au conseil municipal. J’ai seulement vu un « concept » de ce à quoi cela pourrait ressembler plus tard.

J’ai compris ton cas, mais que se passe-t-il si dans le plan d’urbanisme il n’y a que des constructions publiques, par exemple un jardin d’enfants dans un autre cas.
Dans ce cas, il n’y a pas de terrains à bâtir à redistribuer, n’est-ce pas ? Et si, disons, 20 propriétaires apportent leurs terrains mais qu’il y a seulement 15 nouveaux terrains constructibles, cela ne peut pas fonctionner non plus, j’espère ne pas avoir complètement mal compris cela.

Le prix qui m’a été proposé est, selon les valeurs foncières, le prix actuel du terrain à vocation agricole.

Bien à vous et merci !
 

Aeon77

16.08.2012 23:54:22
  • #6
Désolé pour les fautes de frappe. Ne peut-on pas éditer les messages ici, ou suis-je aveugle ? Je vais devoir m'habituer à cela et relire une dernière fois avant d'envoyer.
 

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