Surface de recul par rapport à la voie publique, approbation du plan de toiture

Une maison doit être construite en Bavière, le plan d’aménagement a été approuvé.

Question :
Selon le plan d’aménagement, les fondations de la maison se trouvent actuellement à 2 m de la rue publique.
Le maître d’ouvrage a ainsi intégré 1 m de la zone de retrait (distance minimale 3 m) dans la rue publique.
Est-ce autorisé ?

Si ce n’est pas autorisé, le plan aurait-il quand même dû être approuvé ?

Le toit commence à 3,25 m, il a une pente de 45 degrés, mais il y a des lucarnes.
La règle du tiers s’applique-t-elle ici à cause des lucarnes, de sorte qu’un tiers de la hauteur du toit doit être ajouté à la zone de retrait ?
Dans ce cas, la distance à respecter serait d’environ 5 m et le maître d’ouvrage aurait intégré 3 m de sa zone de retrait dans la rue publique – la rue fait environ 4,5 m de large (une rue secondaire).

Merci pour toute indication.

Bonjour,

Une maison doit être construite en Bavière, le plan d'aménagement a été approuvé.

Tu veux sûrement dire établi ?

Question :
Les fondations de la maison sont actuellement à 2 m de la voie publique selon le plan d'aménagement.
Le maître d'ouvrage a ainsi intégré 1 m de la zone de recul (distance minimale 3 m) sur la voie publique.
Est-ce permis ?

Si ce n'est pas permis, le plan aurait-il quand même pu être approuvé ?

Si le plan d'aménagement le prévoit explicitement, il est alors probablement approuvé. Tu n’es pas obligé de commencer la construction à la limite avant de la zone constructible ; tu dois en revanche construire à l’intérieur de la zone constructible indiquée.

En règle générale, tu peux supposer qu’un plan d’aménagement juridiquement établi a toujours priorité sur le règlement de construction régional en vigueur.

Le toit commence à 3,25 m, le toit a une pente de 45 degrés, mais il y a des lucarnes.
La règle du tiers s’applique-t-elle ici à cause des lucarnes, de sorte qu’un tiers de la hauteur du toit doit être ajouté à la zone de recul ?
Dans ce cas, la distance à respecter serait d’environ 5 m et le maître d’ouvrage aurait intégré 3 m de sa zone de recul dans la voie publique – la rue fait environ 4,5 m de large (une voie secondaire)

Si et si oui, combien de lucarnes peuvent être construites sous quelles limites, cela ressort des dispositions textuelles du plan d’aménagement.

Cordialement, Expert en construction

Une maison doit être construite en Bavière, le plan d’urbanisme a été approuvé.

Question :
Les fondations de la maison sont selon le plan d’urbanisme actuellement à 2 m de la voie publique.
Le maître d’ouvrage a ainsi intégré 1 m de la zone tampon (distance minimale 3 m) dans la voie publique.
Est-ce autorisé ?

Si ce n’est pas autorisé, le plan aurait-il quand même dû être approuvé ?

Les surfaces de voies publiques peuvent, à ma connaissance, être comptées pour moitié dans le calcul de la zone tampon au niveau national, y compris en Bavière :

(7) Contrairement au paragraphe 2, phrase 1, les espaces publics destinés à la circulation, les espaces verts publics et les espaces aquatiques publics sont pris en compte pour moitié dans le calcul des zones tampons.

Source : Code de la construction bavarois, art. 6 zones tampons

Le toit commence à 3,25 m, le toit a une pente de 45 degrés, mais il y a des lucarnes.
La règle du tiers s’applique-t-elle ici à cause des lucarnes, de sorte qu’un tiers de la hauteur du toit devrait être ajouté à la zone tampon ?
Alors la distance à respecter serait d’environ 5 m et le maître d’ouvrage aurait intégré 3 m de sa zone tampon dans la voie publique - la rue fait environ 4,5 m de large (une rue secondaire)

Merci pour toute indication

Sans connaître la planification et les prescriptions du plan d’urbanisme, c’est de la divination.

Très grossièrement – en calculant avec un facteur de 0,8 – j’arrive à 5 m * 0,8 = 4 m de zone tampon. 2,25 m se trouvent sur la rue, il reste 1,75 m sur la parcelle => cela pourrait convenir.
Si le privilège des petits côtés peut être appliqué, on est avec un facteur de 0,4 – alors on ne dépasse jamais le milieu de la rue avec la hauteur du bâtiment.

Cordialement
Dirk Grafe