Rénovation d'un appartement en copropriété construit en 1965. Investissement rentable ?

  • Erstellt am 19.04.2015 21:12:46

hausbau2015

19.04.2015 21:12:46
  • #1
Bonjour à tous,

mon mari et moi prévoyons d’acheter un [ETW] pour une utilisation personnelle. Voici les principales données : environ 100 m², 1er étage, 4 pièces, cuisine, salle de bain, WC invité, balcon, cave, local à vélos, buanderie. Le bâtiment date de 1965, 6 unités d’habitation habitées par différents propriétaires (tous des appartements identiques). Situé dans un quartier résidentiel ancien avec une bonne offre de proximité et des connexions de transport. Pour nous, l’emplacement et la disposition de l’appartement sont donc excellents.

La maison paraît soignée de l’extérieur, mais beaucoup de choses sont encore dans l’état d’origine (électricité, réseau d’eau, chauffage (bien que la chaudière à gaz date de 2005), toit). Les fenêtres ont déjà été remplacées il y a quelques années, l’isolation thermique extérieure n’est probablement pas rentable financièrement. Il y a un petit problème d’humidité dans la cave et un mur doit bientôt être étanchéifié (il y a un rapport d’expertise). Sinon, la cave est sèche.

Dans notre appartement, nous voudrions refaire l’électricité et les salles de bain, y compris les tuyaux correspondants dans la salle de bain. Et bien sûr rénover.

J’ai cependant un peu de doutes à cause de l’âge de la maison – elle a maintenant déjà 50 ans et les gros travaux arrivent peu à peu. Est-ce que cela a vraiment du sens d’investir dans un appartement dans une telle maison ? C’est peut-être un peu vague maintenant, mais peut-être que vous avez de l’expérience et des idées auxquelles nous devrions encore réfléchir.

L’appartement + les rénovations mentionnées sont abordables – pour un appartement neuf, on dépenserait ici le double (mais on n’aurait pas une aussi bonne disposition et un aussi bon emplacement, mais d’autres avantages (ascenseur, garage souterrain)). D’un autre côté, il se peut qu’on soit obligés ces prochaines années de contribuer constamment à une cotisation spéciale pour les rénovations et que l’appartement devienne alors aussi très coûteux.

Y a-t-il des experts qui pourraient aussi me donner des coûts de rénovation pour le toit, le réseau d’eau et l’électricité ? Est-ce que cela m’aide réellement ? Je ne sais même pas si le toit doit être rénové demain, dans 10 ou 20 ans.
Y a-t-il des valeurs indicatives de rénovation au m² ?
Ou bien faut-il simplement mettre de côté chaque mois X euros pour la cotisation spéciale, et c’est tout ? Un logement neuf, nous ne pouvons tout simplement pas nous le permettre.

Merci beaucoup pour vos suggestions.
 

nathi

19.04.2015 21:15:46
  • #2
Combien y a-t-il dans la réserve pour entretien ? Si des provisions régulières et raisonnables y ont été faites, il ne faudra pas de grosses contributions.
 

hausbau2015

19.04.2015 21:18:44
  • #3
Environ 15 000 euros. Je ne trouve pas cela trop, mais ce n'est pas non plus très mauvais.
 

nathi

19.04.2015 21:25:25
  • #4
Avec 6 appartements, cela semble encore correct. Cela dépend aussi de l'évolution. Combien est-il mis de côté chaque mois par appartement pour les réserves ? À quelle fréquence a-t-on effectué des rénovations ces dernières années ?
Lors de l'achat, je me suis fait fournir les derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ainsi que les comptes rendus des rénovations effectuées.
Si, par exemple, les 15k résultent du fait qu'aucune dépense n’a été faite à ce sujet ces 5 dernières années, ce serait problématique. Mais s'il y a un entretien régulier et que les 15k représentent en quelque sorte une réserve, alors c’est une bonne valeur.
 

hausbau2015

19.04.2015 21:33:12
  • #5
C'est une très bonne question - environ 200 euros par appartement et par an. Ce n'est pas beaucoup, n'est-ce pas ? Selon les protocoles, on a plutôt réparé que investi de manière proactive.
 

nathi

19.04.2015 21:53:08
  • #6
Cela semble peu. Dans notre installation (de 1970), c’est 100 euros par mois et par appartement. Par conséquent, l’allocation logement est relativement élevée, mais d’un autre côté, il n’y a pas eu de charges réparties ces sept dernières années, bien que des travaux importants aient été effectués en partie.
 

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