Rénovation et planification du plan d'étage - Bâtiment existant année de construction 86

Bonjour à tous,
nous sommes actuellement en train d’acheter une maison individuelle située dans un quartier résidentiel calme et familial. De plus, la rénovation et la réaménagement représentent un défi particulier afin de créer un concept d’habitation familiale ouvert, permettant temporairement une location à l’étage supérieur ou une utilisation comme appartement de vacances pour environ 5 ans.

L’essentiel est de trouver un équilibre entre une conception pratique et moderne et un espace ouvert au rez-de-chaussée ainsi qu’à l’étage supérieur. Au rez-de-chaussée, cela est déjà en partie réalisé grâce à une extension ouverte. En revanche, les combles posent un grand défi, qui devrait être résolu par l’installation de lucarnes (la rehausse du toit serait-elle une option ?) afin de gagner de la surface habitable ici aussi. Malheureusement, au moment de la construction, le mur de pignon n’a pas été élevé et les rampants compriment fortement les pièces.
Actuellement, un chauffage par le sol est installé dans l’extension ; il devrait être étendu à toute la surface habitable à l’exception de la salle de bain déjà rénovée en 2015.

La cave doit être utilisée fonctionnellement et aucune adaptation n’est prévue pour l’instant. Le chauffage au fioul installé en 1986 sera remplacé par une pompe à chaleur géothermique à l’avenir.

Nous sommes impatients de recevoir vos retours et vos idées précieuses pour l’aménagement, car nous craignons d’oublier quelque chose d’important qui aurait pu être mieux réalisé.

En pièce jointe :
- Plans : cave, rez-de-chaussée, combles
- Photos rez-de-chaussée
- Photos combles
- Prochainement : vue avant et vue arrière ainsi que planification.

Cordialement

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Maison individuelle indépendante, année de construction 1986 ; extension construite en 2003.
Année de construction / achèvement : env. 1986
Raccordements : raccordée entièrement
Sous-sol : sous-sol complet
État : partiellement à rénover
Type de construction : construction massive, bloc béton cellulaire de 30 cm isolant
Forme du toit : toit à deux pans ; isolation entre chevrons 18 cm ; grande avancée de toit
Combles : complètement aménagés
Type de fenêtres : double vitrage PVC
Consommation énergétique finale : env. 100,0 kWh/(m²a) ; 67 000 kWh sur 5 ans selon le certificat énergétique
Classe énergétique : C
Chauffage : chauffage au fioul, cheminée
Surface habitable totale : env. 177 m²
Surface terrain : 630 m²

Plan d’urbanisme / restrictions
Surface du terrain : 630 m²
Nombre de places de stationnement : selon « besoin », actuellement 2 (place de parking et garage)
Nombre d’étages : 1,5 ; mur de pignon 0 cm
Forme du toit : toit à deux pans, entre 20 et 40 degrés, actuellement 37 degrés.
Hauteurs / limites maximales
- hauteur gouttière max 6 m
Autres prescriptions
- lucarnes max 1,4 m au-dessus du toit
- lucarnes max 2/3 de la longueur de la gouttière

=> Selon la propriétaire, seulement 1,5 étages autorisés au moment de la construction.
=> L’architecte vérifie actuellement la faisabilité des lucarnes au-delà des 2/3 et de 1,4 m.
=> Demande de dérogation au plan d’urbanisme envisagée, selon modèle du voisin ayant surélevé au 2e étage.

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style : moderne
Cave : buanderie, espace de rangement, lingerie, salle de loisirs
Nombre de personnes : 2 personnes, 31 & 30 ans ; enfants prévus dans environ 2 ans
Rez-de-chaussée : espaces communs ouverts, lumineux et accueillants.
Combles : location puis usage personnel, chambres à coucher.
1 bureau pour télétravail
cuisine ouverte + îlot de cuisson
Nombre de places à manger : 4-6
Cheminée : oui
Garage, carport : 1 x existant
- Réaménagement de la maison en 2 logements pour une location temporaire d’environ 5 ans.

Conception de la maison
Planification : transformation en projet de conception avec l’architecte.
Ce qui plaît particulièrement : grand espace de vie et extension.
Ce qui ne plaît pas : pentes de toit à l’étage supérieur ; taille du couloir ; pas de double garage.

Estimation du coût selon architecte / planificateur : pas d’offre pour l’instant.
Budget personnel pour la rénovation : env. 150 000 €.
Technique de chauffage privilégiée : pompe à chaleur géothermique à l’avenir.

Si vous deviez renoncer, à quels détails / aménagements
- pourriez-vous renoncer : grenier
- ne pourriez-vous pas renoncer : beaucoup de lumière, chauffage au sol

#2
-Vue avant + arrière
-Esquisse de lucarnes à l'avant ; l'arrière doit également avoir une lucarne d'un seul côté.
-Plan du rez-de-chaussée : droite incl. séparation
-Plan du grenier : paraît très "serré" dans le couloir...

Temporairement à l'étage pour la location et utiliser soi-même dans 5 ans exclut une transformation appropriée qui vous permettrait dans 5 ans une utilisation (raisonnable et pratique) exclusive en tant que maison individuelle.

Emménager, habiter cinq ans et ensuite faire une "vraie" rénovation.

Temporairement à l’étage supérieur pour la location et utilisation personnelle dans 5 ans exclut une rénovation adaptée

Pourrais-tu expliquer plus en détail ce qui te dérange à ce sujet ? Vois-tu des modifications fondamentales dans la planification de l’agencement si l’on envisage une occupation immédiate uniquement pour soi ?

Peut-être aussi quelques compléments de notre part sur la situation actuelle :
Nous habitons actuellement dans mon appartement en copropriété de 95 m², les coûts mensuels s’élèvent à 800 € de remboursement de prêt. Par conséquent, un déménagement serait assez flexible à planifier et la double charge reste limitée.
Les coûts pour le bien immobilier s’élèvent à 510 000 €, avec une valeur du terrain d’environ 400 €/m².

De plus, nos réflexions concernant la location :
- Le loyer pour un tel appartement est d’environ 600 € hors charges, soit environ 36 000 € de revenus bruts sur 5 ans ainsi qu’une économie des charges annexes.
- La séparation se fait en autoconstruction par cloison sèche, ce qui permet un démontage sans problème.
- Nous sommes conscients que la phase de transition représente un certain compromis en termes de confort de vie.

Un regard sur les travaux de rénovation :
a) ceux qui doivent impérativement être réalisés pour des raisons personnelles :
- Installation de chauffage au sol + revêtements de sol
- Nouvelle cuisine dans l’espace de vie ouvert
- Rénovations générales : murs intérieurs, remplacement des portes, etc.

b) Ensuite, ce qui est « nice to have » :
- Remplacement des fenêtres + porte d’entrée
- Aménagement des lucarnes ou autre option
- Isolation des rampants de toit
- Isolation thermique extérieure (WLP)
- Isolation du plafond de la cave

Parfois, le groupe a) se combine avec b) pour éviter un double travail...

Je serais très reconnaissant pour d’autres suggestions, notamment comment vous envisageriez l’aménagement des combles ou l’agencement général du plan, chaque idée est extrêmement précieuse comme point de vue alternatif.

Deux salles de bains complètes en haut et en bas, y compris l’alimentation en eau et l’évacuation. Électricité doublée. Entrées réellement séparées. Cuisines en haut et en bas avec électricité et eau. Planifier le chauffage pour deux appartements (y compris eau chaude double). Permis de construire pour une maison bi-familiale. Places de parking pour deux appartements. Etc.
Et puis tu réaménages tout dans cinq ans de manière à ce que ce soit visuellement et pratiquement une maison individuelle ?
Tu ne peux pas obtenir un loyer suffisant pour tout payer.
Par conséquent, soit louer en permanence, soit rénover directement en une vraie maison individuelle.

Et puis dans cinq ans, tu vas tout réaménager pour que ce soit visuellement et pratiquement une maison individuelle ?
Tu ne pourras pas obtenir un loyer suffisant pour tout payer.

Je comprends les préoccupations concernant les coûts supplémentaires, mais est-ce vraiment tellement plus cher ?
La plupart des choses, dans les deux variantes, je les ferais probablement exactement comme tu l’as décrit en ce qui concerne la séparation de l’électricité et de l’eau au rez-de-chaussée et à l’étage.
Nous prévoyons plus tard de monter avec les parents et la chambre d’enfant à l’étage et souhaiterions ici une belle salle de bain avec baignoire, etc. Une salle de bain complète ne serait pas un luxe mais plutôt un standard pour nous. Actuellement, sans enfant, un bureau en bas et une petite chambre parentale nous suffisent – un dressing n’est pas une nécessité pour nous.

Le permis de construire et les places de stationnement restent un sujet avec un point d’interrogation, je suis d’accord.
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Mettons de côté la pertinence.

Comment planifieriez-vous le rez-de-chaussée dans la zone de vie, en particulier où placeriez-vous la cuisine ? Et envisageriez-vous peut-être aussi de supprimer le mur entre le salon et la chambre parentale afin de créer un espace plus grand ici ?
Le tout fait sans percée murale 53 m² et environ 70 m² avec percée. La variante sans percée semble difficile pour l’emplacement de la cuisine, car la dame souhaite une grande îlot de cuisine. Le gris sur le mur représenterait la cheminée centrale.
Seule la paroi horizontale est porteuse, tout le reste est en murs de 11,5 cm.