Questions avant l'achat et la visite d'une maison

Nous avons regardé un bien et je voudrais savoir avant une visite intérieure à quoi il faut faire attention.

Le bien sur immobilenscout a l’ID Scout : 98383983

J’ai déjà regardé le bien de l’extérieur, l’emplacement est aussi top, calme, le jardin est immense, et après le jardin il y a un parc avec beaucoup d’herbe verte.

Je ne sais pas si la maison est isolée, j’ai bien tapé sur la façade, ça sonne solide, mais elle est enduite.

Maintenant, j’ai vu que la terrasse en haut n’est pas autorisée légalement d’après les photos, qu’est-ce que cela signifie exactement, faut-il la démolir ou juste enlever la rambarde, ou peut-on la laisser malgré qu’elle ne soit pas autorisée légalement.

Et qu’en est-il de la consommation d’énergie finale de 183,2 kWh/(m²*a) avec la classe d’efficacité énergétique F, peut-on améliorer cette classe F par exemple en changeant la chaudière ou encore mieux ?

Et l’année de construction de 1928 est déjà assez ancienne, cela signifie-t-il quelque chose, à l’époque on ne construisait pas en dur et de façon stable ? Ou quelle année de construction est meilleure ?

Je serais très heureux d’avoir plus de conseils et d’astuces.

1928 : partons de murs extérieurs en briques d’une épaisseur de 25 cm. D’après la classe énergétique, je supposerais non isolé. On construisait déjà de manière solide à cette époque. Tuyaux d’eau en plomb pour l’arrivée et en fonte pour l’évacuation, le chauffage au gaz doit être plus récent. Les conduites électriques sont encore gainées en tissu ou ont peut-être déjà été renouvelées dans les années 70. L’état a l’air bon. Je dirais modernisé en continu, dernièrement dans les années 90. Peut-être aussi en profondeur. Cela ne ressemble pas à un véritable retard d’investissements. Plutôt à une rénovation soignée avec des démarches oubliées. « Non autorisé » signifie construction illégale, mais pas nécessairement « non autorisable ». Avec un peu de chance, seule la demande de permis de construire a été oubliée. Pour la validité du permis, on devra se référer aux réglementations actuelles. Il est possible que ce soit légalisable et qu’une amende soit à payer pour l’omission passée. L’autre extrême serait la démolition. C’est drôle que cela ne soit mentionné que dans une seule légende de photo. Sur les pièces du grenier, il est simplement écrit « surface utile aménagée de façon habitable ». Cela aussi signifie construction illégale et peut-être (hauteur sous plafond, escalier créatif vers ce que j’appellerais un « grenier d’un et demi ») non autorisable. Donc démolition, usage autorisé : débarras. Ces deux constructions illégales peuvent entraîner des paiements supplémentaires, concernant la taxe foncière ou les contributions au réseau d’égouts. Ils incombent au propriétaire foncier, tu pourras ensuite te retourner contre l’ancien propriétaire. Immoscout est Internet – ce ne serait donc pas un secret entre l’agent immobilier et toi :-(

Que penseriez-vous si, par exemple, des conduites, des lignes électriques ou des fenêtres avaient été remplacées, peut-on alors en profiter ?

Pour le grenier, faut-il également une demande de permis de construire ? L'impôt foncier dépend-il de cela ? Pas de la taille du terrain ?

Je dois demander plus précisément pour la terrasse parce que apparemment le salon est une extension, je pense, et la terrasse a été construite dessus, je ne veux pas que dans le pire des cas, le salon doive être enlevé.

La maison à côté est construite plus petite que celle que je souhaite acheter, je pense que le garage et le salon sont des annexes.

La taxe foncière prend en compte la valeur de la propriété. Plus de surface habitable, plus de valeur.

Comme tu t'intéresses autant à la taxe foncière, il serait très logique de demander au propriétaire actuel le montant de la taxe foncière, tout comme tu demandes pour les autres charges.

Oui, je prévois tout cela dès qu'un rendez-vous de visite sera fixé. C'est aussi un agent immobilier, et l'adresse de la maison ne figurait pas dans l'annonce, je l'ai cherchée moi-même pour me faire une première impression.

Le grenier est-il compté comme surface habitable ou surface utile ? Parce que les mètres carrés de surface habitable ne comprennent pas le grenier, est-il compté comme surface utile ou ne compte-t-il pas comme surface habitable ?

Un expert devrait participer à la visite, qui examinera le bien du point de vue constructif, juridique en matière de construction, d'urbanisme et de droit de propriété dans le cadre d'un conseil à l'achat immobilier. Certains points ont déjà été mentionnés et font partie du répertoire standard d'un conseil à l'achat immobilier : vérification des extensions, ajouts ou transformations pour leur conformité aux autorisations de construire, ou en cas d'absence d'autorisation, pour leur faisabilité prinicpielle.

Les classiques sont toujours : un grenier aménagé sans autorisation, la terrasse sur le garage dans la zone des distances par rapport à la limite mitoyenne et l’éventuelle avancée sans autorisation au rez-de-chaussée.

Les besoins énergétiques devraient être bien plus élevés que ceux indiqués sur le certificat. Demande à voir le certificat complet, y compris le calcul. Un certificat énergétique selon les besoins nécessite un relevé du bâtiment et un calcul plus complexe, que pourtant aucun propriétaire ne veut réellement payer.

La mauvaise isolation du bâtiment sera un sujet, en particulier celle des structures de toiture au-dessus des jolies planches profilées. Par ailleurs, dans les années 20, on construisait en maçonnerie massive, probablement avec des murs en briques de 49 cm.

L'isolation phonique peut être un sujet pour la maison jumelée, avec une paroi mitoyenne de 24 cm commune.

Si le bien n’a pas été rénové de manière compréhensible / justifiable, tu peux partir d'une rénovation complète, y compris des techniques du bâtiment. Les rénovations réalisées soi-même ne font pas augmenter la valeur et doivent en général être démontées.