Question sur l'estimation des coûts de rénovation d'un bâtiment ancien

  • Erstellt am 08.05.2017 16:40:48

Altbau1930

08.05.2017 16:40:48
  • #1
Bonjour à tous,

nous recevons une maison (années 1930, en bon état, encore habitée) de la famille pour 100 000 €, la valeur de la maison est d’environ 200 000 € selon l’expertise actuelle. La maison a une cave puis le rez-de-chaussée plus 2 étages. Dans l’annexe des années 70 (séparée de la maison principale, mais incluse dans l’achat) se trouve un appartement de 2 pièces à louer, il faut juste y mettre un nouveau sol (stratifié) et de nouvelles portes.

Tous les plans de la maison sont disponibles.

Avant d’emménager, nous voulons bien sûr rénover pas mal de choses dans la maison principale, à savoir :

- Électricité complète (par une entreprise spécialisée)
- Toiture plus, si nécessaire, isolation (devis encore en attente, il faut faire des réparations partielles)
- 2 salles de bain neuves (nous le faisons nous-mêmes avec des connaissances compétentes)
- Une ouverture d’environ 2,50 m de large dans un mur porteur, une porte est déjà en place (réalisée par un maître maçon connu, y compris le calcul du support en acier/la linteau)
- 11 nouvelles fenêtres (bois blanc avec petits bois, ou mix aluminium/bois) par une entreprise spécialisée
- Petites zones en plaques de plâtre/drywall (gestion propre et aides)

Le chauffage central a été installé entièrement en 2000 avec tout (brûleur, réservoirs, tuyaux, radiateurs), nous pouvons le laisser tel quel.

Lors de l’entretien préalable à la banque pour le financement, nous avons indiqué que nous prévoyons des coûts de rénovation d’environ 120 000 €, c’est notre estimation approximative mais assez réaliste. Cependant, il faut encore attendre l’évaluation du couvreur.

Maintenant, la banque veut des devis des entreprises réalisatrices, l’électricien a déjà été contacté, nous attendons depuis deux semaines une proposition de prix. D’autres entreprises ont aussi été sollicitées, mais tout avance très lentement. Nous aimerions vraiment accélérer et finaliser le financement. La banque n’a pas de problème avec la somme financée, mais l’absence des devis des entreprises paralyse tout.

Questions à ce sujet :

Ne serait-il pas plus judicieux (même si c’est plus cher) de faire établir les coûts par un architecte, ou cela serait-il trop imprécis ? Nous voulons finalement nous en sortir à peu près avec tout et ne pas devoir rajouter 50 000 €...

Ou comment avez-vous établi vos coûts de rénovation ?

Nous avons la chance de bien connaître la maison et pouvons y aller à tout moment pour prendre des mesures et inspecter. Si c’était une maison ancienne appartenant à des inconnus, ce serait quasiment impossible, ou les coûts de rénovation sont souvent difficiles à estimer et après l’achat des problèmes imprévus apparaissent…

Avec un peu de chance, nous pourrions gérer la toiture et les fenêtres via la KFW-Bank, car l’isolation serait améliorée, non ?

Ce serait sympa si quelqu’un partageait son expérience à ce sujet. C’est tout nouveau pour nous... ;-)

Merci d’avance !
 

Joedreck

08.05.2017 17:53:18
  • #2
Bonjour, selon les exigences, 120k€ peuvent déjà suffire.
ELT min 10k€
Toiture 30-40k€
Salles de bain chacune 5-10k€
Tous les prix sont ouverts à la hausse. Pour la salle de bain, cela dépend énormément de la taille et de l’équipement, mais l’auto-réalisation aide considérablement.
On peut économiser sur l’électricité en faisant les saignées et en posant les boîtes soi-même. Pensez à ceci : une seule intervention et bien faite s’il vous plaît !
La toiture selon l’état. Je compterais 20k€ pour une simple couverture. L’isolation en sous-toiture est exactement ce qu’il vous faut dans votre cas. Ne pas économiser sur 2 cm ici non plus, car ils coûtent presque rien en comparaison.
KfW finance aussi des mesures individuelles. Peut-être appeler et demander…?
Fenêtres éventuellement équipées directement de volets roulants. Pensez à prévoir l’électricité pour les volets roulants électriques.
Si vous en avez besoin rapidement, peut-être appeler les entreprises et demander si ça pourrait aller un peu plus vite.
Un architecte serait bien sûr possible aussi. Mais là-dessus je ne peux pas vous conseiller.
 

Altbau1930

08.05.2017 20:43:14
  • #3
Merci beaucoup, Joedreck !

Nous avons tout à l'heure eu une nouvelle conversation avec un conseiller financier indépendant/libre, qui peut solliciter/intermédier auprès de différentes banques.

Nous avons expliqué tout ce qui doit être fait dans la maison, ce que nous ferons à peu près nous-mêmes et ce qui sera fait par des entreprises, et nous sommes arrivés à des coûts de rénovation d'environ 120 000 €, à condition que les coûts de la toiture restent en dessous de 30 000 €. Un léger dépassement du montant ne serait pas dramatique, car nous avons encore des revenus locatifs d'environ 350 € hors charges par mois (appartement annexe dans un bâtiment secondaire).

Demain, je contacte un maître couvreur, qui est aussi conseiller en énergie, et j’espère qu’il pourra rapidement donner un ordre de grandeur.

Demain, je mets un peu de pression tout en douceur sur l’électricien, afin qu’il remette ce devis, il est sur le chantier depuis plus de deux semaines…

Nous sommes d’accord pour que tout soit fait maintenant avant l’emménagement. Dans 10 ans, il sera plus compliqué de trouver de l’argent si la toiture ou d’autres gros travaux doivent être faits. Nous voulons l’éviter. En revanche, au moins au début, il faut mettre de l’argent de côté chaque mois, par exemple pour remplacer immédiatement un chauffe-eau instantané ou un brûleur de chauffage défectueux. En tant que propriétaires, nous devons pouvoir/intervenir immédiatement.

Je pense que si nous faisons beaucoup nous-mêmes dans les deux salles de bains, ce sera là que le plus grand potentiel d’économies se trouve.

Cordialement
 

Caspar2020

09.05.2017 09:07:20
  • #4


Je ferais appel à quelqu’un qui considère cela de manière globale. Surtout parce que 2 de tes mesures sont peut-être de nature énergétique (toit et nouvelles fenêtres). Cela devrait bien s’accorder. Surtout avec la substance actuelle du bâtiment. Sinon, tu auras plus d’ennuis que de plaisir avec tout ça.
 

Altbau1930

09.05.2017 13:06:49
  • #5
C'est vrai Caspar, nous allons probablement suivre cette voie et consulter un architecte.
Dans deux semaines, un maître couvreur qui est aussi conseiller en énergie viendra pour se faire une idée de l'état du toit.
 

Caspar2020

09.05.2017 13:27:41
  • #6
Qu’en est-il en fait de l’eau / [Abwasser] ? Est-ce que quelque chose a déjà été renouvelé ?
 

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