Projet d'achat d'un bien immobilier existant dans la ceinture périurbaine nord de Hambourg

  • Erstellt am 02.02.2021 17:32:36

Hutchinson123

02.02.2021 17:32:36
  • #1
Bonjour à tous,

ma copine et moi avons depuis longtemps le projet de fuir notre appartement très sombre de deux pièces et de réaliser notre rêve d’être propriétaires. Cependant, nous ne pouvons commencer ce projet que maintenant, car le contrat de travail de ma copine a été rendu permanent après de longues négociations en décembre 2020.

Informations générales sur vous :


    [*]Qui êtes-vous ? Couple, non marié
    [*]Quel âge avez-vous ? Elle : 30, Lui : 33
    [*]Y a-t-il des enfants ? Non
    [*]Envisagez-vous des enfants ? Oui, un, probablement dans 2-4 ans
    [*]Quelle est votre profession ? Elle : Employée dans la fonction publique, Lui : Employé commercial
    [*]Combien d’heures travaillez-vous ? Tous deux à temps plein, 38 et 39 heures

Situation des revenus et du patrimoine :


    [*]Quels sont vos revenus (nets) ? Elle : 2100 EUR net, Lui : 2050 EUR net, paiements exceptionnels d’environ 3500 EUR par an en plus
    [*]Combien d’apport personnel avez-vous ? 55 000 EUR, économisés seuls ces 2,5 dernières années, en augmentation d’environ 1500 EUR par mois
    [*]Combien de cet apport souhaitez-vous investir dans le projet maison ? Seulement les frais annexes d’achat (taxe foncière, agent immobilier, notaire)

Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être élargie ou consolidée à volonté. Veuillez indiquer toutes les charges mensuellement, même si elles ne surviennent qu’une fois par an !

Coûts du logement :


    [*]Loyer actuel charge comprise : 500 EUR
    [*]Électricité : 59 EUR (merci le télétravail ;-) )
    [*]Gaz : inclus dans le loyer
    [*]Eau, assainissement : 14 EUR
    [*]Téléphone, Internet, mobile : 40 EUR pour téléphone fixe + internet, 35 EUR pour les deux portables, 10 EUR pour Sky Ticket

Coûts de mobilité :


    [*]Abonnement mensuel bus et train (également pour les enfants !) - déjà déduit de son salaire net
    [*]Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) - inexistant
    [*]Assurance : environ 80 EUR par mois pour deux voitures ensemble
    [*]Impôts : 4 EUR et 40 EUR par mois
    [*]Carburant : environ 200 EUR
    [*]Réparations : difficile à chiffrer, car l’entretien et la plupart des réparations sont faits par nous-mêmes. Estimation à environ 200 EUR par mois. Réparations importantes très bon marché grâce aux contacts

Coûts des assurances :


    [*]Assurance maladie privée (y compris complémentaire santé, indemnités journalières maladie, etc.) : non
    [*]Assurance responsabilité civile : environ 8 EUR par mois
    [*]Assurance vie avec capital ou risque : non
    [*]Assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.) : actuellement non active
    [*]Assurance invalidité professionnelle : Lui : 36 EUR par mois, Elle : non
    [*]Assurance accident : non
    [*]Assurance habitation : 3 EUR par mois
    [*]Assurance protection juridique : non
    [*]Autres assurances (ex. assurance voyage, assurance obsèques) : Lui : ADAC Plus 8 EUR par mois

Frais de subsistance :


    [*]Alimentation : 340 EUR par mois (budget fixe)
    [*]Restaurants : 50-100 EUR par mois
    [*]Soins/hygiène : inclus dans les 340 EUR, elle en plus : 15 EUR par mois
    [*]Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, frais de cage) : actuellement lapin (six ans) : 40 EUR par mois
    [*]Médicaments : non
    [*]Vêtements : 200 EUR par mois (sa seule faiblesse ;-)
    [*]Meubles : 50 EUR par mois
    [*]Cotisations club/salle de sport : non
    [*]Divers : excursions, petits achats, "dépenses plaisir" : 400 EUR par mois (??)

Épargne :


    [*]Vacances : Elle : 800 - 1000 EUR par mois, Lui : 750 EUR par mois


Autres dépenses :


    [*]Pas d’autres dépenses, pas de crédits à la consommation, etc.
    [*]Vacances (basé sur les trois dernières années) : 1600 EUR par an, soit environ 150 EUR par mois

Total des revenus et dépenses :


    [*]Revenus totaux : 4150 EUR plus paiements exceptionnels
    [*]Dépenses totales : 2532 EUR
    [*]Solde : 1618 EUR
    [*]dont loyer hors charges et épargne susceptible d’être supprimée (ex. épargne pour la maison) : environ 400 EUR de loyer hors charges, nous souhaitons à l’avenir économiser ensemble au moins 500 EUR par mois, donc nous déduisons 1000 EUR de l’épargne actuelle. Il reste 500-600 EUR


Nous visons une mensualité maximale de 1200 EUR (de préférence moins), plus environ 400 EUR de charges pour la future maison.
Au total, nous aimerions nous en sortir avec 1500 EUR charges comprises, ce qui correspond à un surcoût de 900 EUR par rapport à notre logement actuel.
Ainsi, les 500-600 EUR d’épargne devraient être envisageables. Les paiements exceptionnels seront eux aussi soit économisés soit utilisés pour des dépenses exceptionnelles.

Informations générales sur le bien immobilier :

Nous n’avons pas d’objet précis en vue. Depuis quelques mois, l’offre est quasiment épuisée.
Notre emplacement (périphérie nord-est de Hambourg) est très recherché et malheureusement fait partie des régions les plus chères.

Nous cherchons une maison individuelle ou une maison jumelée située dans une partie un peu plus rurale de notre district. Ces derniers mois, j’ai vu plusieurs objets intéressants dans la fourchette 350 000-400 000 EUR sur les portails habituels.
100-120 m² et au moins 4 pièces nous suffisent, équipement normal. Cheminée, chauffage par le sol, etc. sont appréciés mais pas impératifs. Idéalement un bien encore relativement moderne des années 90 ou début 2000.
Un terrain de 350-400 m² est absolument suffisant, bien que plus soit toujours possible.

Nous sommes allés la semaine dernière chez Dr. Klein pour un premier conseil et leur avons demandé de nous calculer les conditions sur un exemple qu’une amie agent immobilier nous a envoyé. La maison est dans le village où j’ai principalement grandi.
Les prix là-bas (comme partout ici) ont fortement augmenté ces dernières années.
Malheureusement, nous ne prendrons pas cet objet car il ne convient pas idéalement en raison de l’emplacement (trajet travail de ma copine).
Il s’agit d’une maison EDI (maison préfabriquée par l’entreprise de construction Emil Dittmer -> Google) datant de 1972 sur 600 m² dans une jolie rue secondaire, non loin de la maison de mes parents.
Chauffage neuf en 2020, fenêtres neuves en 2008, diverses autres mesures ces dernières années, très bien entretenue et généralement prête à habiter. Sous-sol complet, 3 pièces avec 94 m² plus réserve d’aménagement dans le grenier déjà isolé.

Le coût total est de 425 000 EUR.

Nous avons trouvé cette maison comme exemple assez approprié et avons fait les calculs avec Dr. Klein.
Coûts de construction ou d’achat :


    [*]Prix d’achat : 425 000 EUR
    [*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier) : 48 000 EUR

Répartition des coûts :


    [*]Coût total : 473 000 EUR
    [*]Apport personnel déductible : 48 000 EUR (le reste sert de tampon/réserve de sécurité)
    [*]Montant du financement : 425 000 EUR

Informations nécessaires sur le crédit :
(pour plusieurs composantes, indiquer pour chacune, pour plusieurs variantes, bien les différencier) :

Exemple 1 (fixation taux 15 ans + KFW 124) :

Prêt principal via 1822direkt :

    [*]Montant du crédit : 325 000 EUR
    [*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) : prêt amortissable
    [*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 0,78 %
    [*]Durée de fixation du taux : 15 ans
    [*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 221 000 EUR
    [*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 42 ans
    [*]Taux d’amortissement initial : 2 %
    [*]Mensualité : 752,92 EUR
    [*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) : 5 % p.a.
    [*]Changement possible du taux d’amortissement ? (conditions comme nombre, fourchette du taux) : une fois, 2-5 %

KFW 124 via IB.SH :

    [*]Montant du crédit : 125 000 EUR
    [*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) : prêt amortissable
    [*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 0,84 %
    [*]Durée de fixation du taux : 10 ans
    [*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 64 839 EUR
    [*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 25 ans
    [*]Taux d’amortissement initial : 3,762 %
    [*]Mensualité : 383,52 EUR
    [*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) : 5 % p.a.
    [*]Changement possible du taux d’amortissement ? (conditions comme nombre, fourchette du taux) : une fois, 2-5 %


Exemple 2 (fixation taux 20 ans + KFW 124) :

Prêt principal via PSD Nord :

    [*]Montant du crédit : 325 000 EUR
    [*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) : prêt amortissable
    [*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 1,07 %
    [*]Durée de fixation du taux : 20 ans
    [*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 180 000 EUR
    [*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 40 ans
    [*]Taux d’amortissement initial : 2 %
    [*]Mensualité : 831,46 EUR
    [*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) : non
    [*]Changement possible du taux d’amortissement ? (conditions comme nombre, fourchette du taux) : trois fois, 2-5 %


KFW 124 via IB.SH (comme dans l’exemple 1) :

    [*]Montant du crédit : 125 000 EUR
    [*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) : prêt amortissable
    [*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 0,84 %
    [*]Durée de fixation du taux : 10 ans
    [*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 64 839 EUR
    [*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 25 ans
    [*]Taux d’amortissement initial : 3,762 %
    [*]Mensualité : 383,52 EUR
    [*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) : 5 % p.a.
    [*]Changement possible du taux d’amortissement ? (conditions comme nombre, fourchette du taux) : une fois, 2-5 %


Qu’en pensez-vous ? J’ai trouvé l’offre à 0,8 % sur 15 ans déjà remarquablement bon marché. La banque suivante demandait 0,9 %.
Est-ce vraiment réaliste avec un financement à 100 % du prix d’achat ?
Selon le conseiller Dr. Klein, la part KFW avantage le financement principal.
Il a recalculé pour nous en comparaison ce que coûteraient 15 ans sans KFW : 1,3 % avec 1 267 EUR par mois.

Je tiens à préciser que nous préférerions bien sûr dépenser un peu moins. Mais cela dépend aussi de l’objet en question. En trouver un ici sera sûrement difficile et long. Tous les canaux possibles ont déjà été activés.

Petite remarque concernant le salaire et co. :
Ma copine passera dans un an au palier d’expérience suivant et gagnera alors plus de 2 300 EUR net par mois.
Les ajustements tarifaires ont lieu en règle générale chaque année.
Je pense donc qu’avec un enfant, une année de congé parental et un poste à 75 % ensuite, nous resterons financièrement assez solides. Nous ne sommes pas particulièrement “luxueux” et aimons bricoler nous-mêmes.

2 % d’amortissement ce n’est évidemment pas beaucoup mais je pense que le capital restant dû à la fin de la fixation du taux reste très raisonnable pour cette région à fort potentiel.
La location n’est malheureusement pas une option car des appartements assez sympas coûtent aussi facilement 1 200 EUR charges comprises ici et nous ne souhaitons pas vivre en appartement.

J’attends vos retours/conseils avec grand plaisir.

Merci beaucoup d’avance et bonne soirée.
 

Nordlys

02.02.2021 19:09:36
  • #2
Dans la périphérie de Hambourg, tu dois probablement dépenser plus de 400. Hambourg, dont le nord-est est [OD], quelque part entre Kübeck et Ahrensburg. Il se pourrait que la zone Norderstedt Ulzburg Quickborn soit un peu moins chère, mais c'est aussi plus moche.
 

Hutchinson123

02.02.2021 19:34:14
  • #3
Nous sommes à Stormarn et souhaitons y rester également.
Je me suis déjà habitué aux environ 400 k.

Ici, les prix ont augmenté de près de 20 % l'année dernière et depuis l'été, presque aucun bien n'apparaît plus sur les portails. Totalement fou.
 

HilfeHilfe

03.02.2021 06:16:26
  • #4
va marcher chez vous. cependant, tout sera plus serré avec [kinder]
 

Hutchinson123

03.02.2021 06:46:08
  • #5
Merci - oui, c’est vrai.
Mais comme ma copine va bientôt avoir une augmentation de salaire conséquente, nous aurions alors avec l’allocation familiale, même avec un poste à 75%, presque autant qu’actuellement.
Je réduirais peut-être même plus tard, car je gagne moins.

Bien sûr, il y aura aussi des dépenses plus élevées…
Mais en principe, je nous fais confiance. Ce sera probablement plus difficile de trouver un bien immobilier ;)

Si vraiment la situation devient très difficile, nous aurions aussi un soutien financier de la famille.
 

Nordlys

03.02.2021 09:03:33
  • #6
Tu en as trouvé un. Achète-le.
 

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