Achat d’un MHR - Financement par prêt in fine + plan d’épargne logement

Moin,

nous voulons acheter un MRH et avons actuellement une offre de financement sous les yeux.

Prix de la maison:

Prix d'achat : 335.000,- €
Modernisation : 20.000,- €
Mobilier (cuisine) : 10.000,- €
Frais d'acquisition (6,5 % / SH) : 21.775,- €
Frais de notaire (2 %) : 6.700,- €
Total : 393.475,- €

Fonds propres :
Dépôts bancaires et d’épargne : 90.000,- €
Prêt public IB.SH : 91.000,- €
Apport personnel : 10.000,- €
Total : 191.000,- €

De l’IB.SH, nous avons les deux forfaits suivants considérés par la banque comme fonds propres :

IB.SH Immofix 41.000,- €
Taux débiteur : 1,28 %
Taux annuel effectif global : 1,32 %
Amortissement : 2,00 %
Durée de fixation du taux : 5 ans
Remboursement mensuel : 112,07 €
Capital restant dû : 36.768,29 €

KFW 124 50.000,- €
Taux débiteur : 1,20 %
Taux annuel effectif global : 1,35 %
Amortissement : 3,60 %
Durée de fixation du taux : 10 ans
Remboursement mensuel : 199,95 €
Capital restant dû : 32.894,26 €

Pour le financement de la Postbank, nous avons reçu l’offre suivante :

Prêt in fine auprès de la DSL Bank (amortissement par contrat d’épargne-logement)
Montant du prêt : 213.000,- €
Taux débiteur : 1,39 %
Taux annuel effectif global : 1,50 %
Durée de fixation du taux : 15 ans
Remboursement mensuel : 246,73 € <-- uniquement intérêts, pas d’amortissement

Contrat d’épargne-logement chez BHW - FX2N
Versement épargne : 355,- €
Intérêt p.a. (phase d’épargne) : 0,10 %
Durée de la phase d’épargne : 15 ans
Frais d’ouverture : 2.130,- €
Frais annuels : 12,- €
Capital attribué : 62.626,43 €

Montant amortissement : 1.086,- €
Prêt : 150.373,57 €
Taux débiteur : 2,35 %
Taux effectif : 2,53 %
Phase d’amortissement : 13 ans
Durée totale : 28 ans

Le montant de 213.000,- € serait ainsi amorti sans remboursement anticipé en 28 ans.
Pour les forfaits IB.SH, nous essayons, par des remboursements anticipés durant la durée (KfW) ou par amortissement à la fin de la fixation du taux (IB.SH), de réduire le montant après la fixation du taux au minimum. La valeur résiduelle restante sera réévaluée selon les conditions actuelles des programmes correspondants, selon le conseiller financier.

Total des charges mensuelles :
Au début : 913,75 €
Sans IB.SH : 801,68 € <-- après 5 ans en supposant un remboursement complet
Sans KfW : 601,73 € <-- après 10 ans en supposant un remboursement complet
Phase de prêt : 1086,- € <-- après 15 ans sans remboursements anticipés ni versements supplémentaires dans le contrat d’épargne

Ce que j’ai déjà calculé est que pour le prêt bancaire + contrat d’épargne, nous effectuons les paiements suivants sur l’ensemble de la période :

Intérêts DSL Bank (15 ans) : 44.658,13 €
Phase d’épargne BHW : 64.610,00 €
Phase de prêt BHW : 175.563,84 €
Total : 284.831,97 €
Montant du prêt : 231.000,00 €
Coût du crédit : 71.831,97 €

Ce que j’ai essayé en vain jusqu’à présent est de calculer un taux annuel effectif global pour l’ensemble de la structure composée du prêt in fine (DSL Bank) et du contrat d’épargne (BHW), afin de pouvoir le comparer directement à un prêt amortissable classique. Pour une comparaison simple (213.000,- € / 30 ans / 2,5 % amortissement) via Interhyp, j’ai obtenu des propositions de prêts amortissables avec un taux d’intérêt de 1,89 %.

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Que pensez-vous de cette offre ?

Merci d'avance pour vos éventuelles remarques et suggestions. :-)

Je conseille : un prêt à annuités revient moins cher. Le contrat d’épargne-logement est ici utilisé comme un contrat d’épargne sans intérêt notable. Cela ne profite qu’au concessionnaire sous forme de commission. Dans ce cas, si on veut un remboursement in fine, il vaudrait mieux prendre une assurance-vie, où au moins la vie est aussi assurée.
Et « endfällig » signifie : tu paies toujours les mêmes intérêts. « Annuität » signifie : tu paies d’abord beaucoup d’intérêts et peu de remboursement, mais cela évolue progressivement vers le remboursement. - Mon bilan. Fais-toi financer les 213 fois différemment par une banque classique... par une Volksbank, Raiffeisenbank, Sparkasse, ou éventuellement Commerzbank. La Postbank est devenue de toute façon une bande de voyous, il ne reste plus rien de la Poste et de la banque du petit peuple. Et BHW était autrefois un organisme pour fonctionnaires, tout est perdu. K.

Ne touchez pas à cette offre de la Postbank.
Tout cela me semble un peu ...

Pour ne citer que quelques points :
Frais de dossier : 2 130 €
Frais annuels : 12 €
Prêt in fine (désavantages d'intérêt) + cette structure d'épargne-logement

Faites-vous proposer un prêt amortissable classique dans une autre banque.

Juste pour dire, c’est la DSL Bank et je ne mets pas du tout cela dans le même sac que la Postbank et le groupe BHW après 27 ans d’activité en tant que courtier en financement.

L’épargne logement n’est pas à diaboliser systématiquement, mais en général, pour diverses raisons, il est conseillé d’opter pour un prêt amortissable combiné avec un contrat d’épargne logement libre (non cédé) pour le remboursement du solde restant dû à l’échéance de la période de fixation du taux d’intérêt (celle-ci est précisément déterminée). Ce modèle combiné bat souvent des variantes de remboursement intégral, mais est plus flexible – la mensualité d’épargne peut être suspendue en période économiquement difficile et éventuellement rattrapée, et le capital d’amortissement est toujours disponible en cas de besoin – et entraîne une indemnité de remboursement anticipé moindre en cas de vente prématurée.

Cette constatation ne vaut que pour les consommateurs qui souhaitent une sécurité totale des taux.

Par ailleurs, si une sécurité totale des taux est souhaitée, le modèle proposé ici (avec une hypothèque de 60 %) à échéance fixe contre un contrat d’épargne logement, n’est pas beaucoup moins avantageux qu’un prêt amortissable avec une période de fixation du taux plus longue et des remboursements anticipés ultérieurs.

Ne touchez pas à cette offre de la Postbank.
Tout cela me semble un peu...

Pour citer quelques points :
Frais d'ouverture : 2 130 €
Frais annuels : 12 €
Prêt in fine (désavantages des intérêts) + cette construction d'épargne-logement

Faites-vous proposer un prêt amortissable classique dans une autre banque.

Présenté seul, cela n'a aucune importance, l'essentiel est le coût total et la comparaison se fait entre un modèle d'épargne-logement (in fine ou amortissement avec garantie du capital restant dû) et un modèle de remboursement intégral.

Je ne financerais un prêt à terme qu'en cas de location. Car dans ce cas, le taux d'intérêt élevé constant me sert fiscalement du côté des coûts de la maison. Pour une propriété à usage personnel, toujours un prêt amortissable. Si mon prêt amortissable, disons après 15 ans, n'est pas remboursé, mais qu'il reste encore 60 000 €, alors je réglais cela en investissant, en plus de l'annuité, une somme x par mois dans des iShares ou quelque chose de similaire. Mais certainement pas dans un contrat d'épargne-logement avec un taux d'intérêt créditeur de 1 %.