Recherche de terrain à Bonn. Questions sur l'acquisition de terrain.

Bonjour membres du forum,

après avoir cherché un certain temps la méthode de construction et le suivi appropriés et avoir parlé avec plusieurs entreprises à ce sujet, je suis maintenant plus incertain qu’au début !

Je souhaite faire construire une maison pour mon fils près de Bonn. Pour cela, j’ai recherché des terrains appropriés sur divers portails immobiliers. En général, les terrains intéressants sont proposés par des promoteurs immobiliers. Voici ma première question : certains fournisseurs ont dit que l’on ne pouvait obtenir le terrain annoncé qu’en lien avec la construction d’une maison par leur entreprise et qu’il fallait d’abord signer un contrat. D’autres exigent au moins un entretien conseil avant de fournir les données détaillées sur le terrain. Cette procédure est-elle vraiment autorisée ? Et si je signe un tel contrat, puis-je y renoncer gratuitement si je ne souhaite pas les terrains proposés ? (Je parle ici non pas du point de vue des entreprises, où ce n’est sûrement pas possible ou seulement de façon limitée, mais du point de vue juridique).

Le sujet suivant qui m’a beaucoup intrigué est la structure des prix. En regardant les offres disponibles, les prix au m² de surface habitable varient de 1340,00 € à près de 1700,00 €. Selon le fournisseur, certains services en plus ou en moins sont inclus, mais pas de façon très significative. Par exemple, chez un fournisseur, l’étude des fondations est incluse et il travaille avec des matériaux dit « prétendument » meilleurs. J’ai lu quelque part sur internet que la construction d’une maison en béton (pente standard sans sous-sol avec un équipement moyen, 120-140 m² de surface habitable) ne coûte plus à une entreprise que 980,00 €/m² en capitaux propres hors TVA. Ainsi, la « marge brute » pour les entreprises se situerait entre environ 150,00 € et 500,00 € par m². Comment cela peut-il s’expliquer ?

Un fournisseur nous a expliqué que ce n’était pas la maison de base qui était chère, mais que les options d’équipement entraînaient des surcoûts importants chez la plupart des maîtres d’ouvrage, raison pour laquelle ils ne prescrivent pas les caractéristiques de l’équipement, mais travaillent avec des budgets. Ici, en tant que client, je peux décider moi-même du prix de mes carreaux ou des salles de bain. Si l’on retirait les forfaits, la maison proprement dite ne serait pas vraiment chère. – J’ai trouvé cette idée très intéressante et en effet, la maison elle-même n’est alors pas « si chère ». Malheureusement, ce fournisseur appartient plutôt au segment moyen supérieur, même avec la variante du forfait équipement.

Finalement, je me demande s’il ne serait pas même judicieux de développer « notre » maison en collaboration avec un architecte, puis de faire nous-mêmes l’appel d’offres grâce à un suivi de chantier. Ce serait comme le forfait équipement d’un fournisseur, mais appliqué à toutes les parties de la construction de la maison.

Selon vous, quelle est la démarche appropriée ? Un promoteur immobilier qui s’occupe aussi de la garantie ou un suivi de chantier où je dois éventuellement courir derrière x différentes entreprises pour faire valoir mes exigences ?

Encore une chose pour la sécurité (que j’ai aussi trouvée intéressante). Presque toutes les entreprises proposent différents packs de protection du maître d’ouvrage. À mon avis, certains ne valent pas le papier sur lequel ils sont écrits. Seulement trois entreprises collaborent dans ce domaine avec des sociétés renommées. Certains packs sont toutefois payants en plus. Une entreprise inclut au prix de base de la maison les assurances maître d’ouvrage (responsabilité civile, etc.) ainsi qu’une assurance garantie avec contrôle TÜV ou DEKRA. Mais une assurance achèvement est elle aussi payante. Chez une autre entreprise, une garantie construction R+V était incluse. Si l’on passe par un promoteur immobilier, faut-il absolument prendre un tel pack, n’est-ce pas ?!?

Je ne vois plus les arbres dans la forêt.

Des idées, des suggestions, de l’aide ??? ;-)

Merci beaucoup et bonnes journées ensoleillées.

G. Heymann

Selon cela, la "marge brute" pour les entreprises se situerait entre environ 150,00€ et 500,00€ par m². Comment cela peut-il se justifier ?

.. oh super .... alors les fabricants de maisons préfabriquées et les promoteurs immobiliers devraient nager dans une richesse immense .... oublie ça .... la concurrence est abondante et impitoyable dans ce secteur ...

En fin de compte, je me demande s'il ne serait pas même judicieux, en collaboration avec un architecte, de développer "notre" maison puis de faire nous-mêmes l’appel d’offres grâce à une assistance à la construction

.. ça dépend du bon architecte et donc aussi du conducteur de travaux ... construire sera certes beaucoup plus cher mais aussi mieux (si l’architecte est à la hauteur) car on peut tout décider soi-même, mais on paie aussi en conséquence ....

Je ne vois plus les arbres à cause de la forêt.

.. oui c’est ça ... pour les non-spécialistes, un univers immense et inconnu s’ouvre .... demande donc à "Bauexperte" notre modératrice de l’aide ...

Bonjour,

la "langue" de l’Internet est le "tu" :D

Je souhaite faire construire une maison près de Bonn pour mon fils. Pour cela, j’ai recherché des terrains constructibles appropriés sur divers portails immobiliers. En général, les terrains intéressants sont proposés par des promoteurs immobiliers. Voici ma première question : certains fournisseurs ont dit qu’on ne pouvait obtenir le terrain annoncé qu’en construisant une maison avec leur entreprise ....

C’est aussi comme ça que je travaille. Quand j’ai pu réserver un terrain - ce qui est déjà assez difficile, car les propriétaires de terrains pensent généralement qu’ils peuvent mieux faire seuls - je souhaite aussi être récompensé par la construction de la maison. Je ne suis pas agent immobilier, mais superviseur de construction.

et il faudrait d’abord signer un contrat. D’autres veulent d’abord au moins un entretien de conseil avant de fournir les données détaillées sur le terrain. Cette procédure est-elle du tout autorisée ?

Signer un contrat avant la visite du terrain est limite et je ne le ferais jamais à ta place. Une entrevue permet au vendeur de déterminer si la visite du terrain en vaut la peine ! Les deux sont légitimes => économie de marché libre.

Et si je signe un tel contrat, peut-on y renoncer gratuitement si on ne souhaite pas les terrains proposés ? (Donc pas du point de vue des entreprises, là c’est sûr que non ou seulement partiellement, mais du côté juridique).

Comme écrit plus haut, je ne le ferais pas à ta place.

Le point de vue juridique – je ne suis pas avocat et ne peux pas donner de conseils juridiques ; en Allemagne cela est réservé exclusivement aux professions juridiques – est que tu ne peux te rétracter d’un tel contrat que s’il contient et formule un droit de rétractation.

Le sujet suivant qui m’a beaucoup interrogé est la structure des prix. En regardant les offres présentes, les prix au m² de surface habitable varient de 1340,00 € à presque 1700,00 €. Selon le fournisseur, quelques prestations sont plus ou moins comprises, mais ce n’est pas si important. Par exemple, un fournisseur inclut l’étude de fondation et travaille avec des matériaux "prétendument" meilleurs.

J’espère que tu sais vraiment lire un descriptif de construction (BB) ? Ce qui n’y figure pas, est considéré comme non acheté !

Tu peux considérer qu’une maison individuelle de qualité de catégorie KfW 70 Efficience, construite en maçonnerie solide, coûte environ 1 500,00 €/m² de surface habitable. Les études de sol ne sont pas incluses dans le prix au m² de surface habitable.

J’ai lu quelque part sur Internet que la construction d’une maison en maçonnerie massive (toit à pignon standard sans sous-sol, finition moyenne, 120-140 m² de surface habitable) ne coûte pas plus de 980,00 €/m² hors TVA en fonds propres selon une entreprise. Le "bénéfice brut" des entreprises serait donc entre environ 150,00 € et 500,00 € par m². Comment l’expliquer ?

Par le devoir commercial de gérer avec soin et donc de sécuriser le plus longtemps possible l’existence de l’entreprise ?

Un fournisseur nous a expliqué que la maison de base ne serait pas chère, mais que le choix des équipements chez la plupart des clients provoquerait d’importants surcoûts, raison pour laquelle ils ne prescrivent pas les caractéristiques de l’équipement, mais utilisent des budgets.

Avec l’indicatif régional 067xx ?

Ici, je peux décider moi-même combien coûtent mes carrelages ou la salle de bain. Si on déduisait les forfaits, la maison elle-même ne serait pas vraiment chère. – J’ai trouvé cette idée très intéressante et en effet la maison elle-même n’est pas "si chère". Malheureusement ce fournisseur appartient plutôt au segment moyen supérieur, même avec la variante forfait équipement.

Je peux bien imaginer quel fournisseur tu veux dire ; pourtant les paroles du vendeur sont seulement partiellement vraies. Il est vrai que tu peux y investir beaucoup d’argent dans l’équipement et que cela peut faire grimper le prix final à des hauteurs imprévues. Mais c’est à ta discipline personnelle de décider jusqu’où augmenter le budget.

Combien es-tu prêt à investir ?

Mais il est bien plus important de choisir les composants vraiment essentiels lors de la construction d’une maison individuelle : quelle épaisseur pour la dalle, quelles briques sont utilisées, comment est conçu le toit, quelles fenêtres sont mises en place, quelle technique … etc. Quels artisans interviennent, comment se déroule le suivi de construction, quelles garanties fournit le fournisseur … etc. Et très important : quel est le conseil et comment est-ce géré après la signature du contrat ? La variation de qualité dans ces composants va de bon marché à absolument haut de gamme et cela ne se remarque qu’après l’emménagement.

Au final, je me demande s’il ne serait pas même judicieux, en collaboration avec un architecte, de développer "notre" maison puis de faire soi-même la mise en concurrence via une supervision de construction. Cela serait comme le forfait équipement d’un fournisseur, mais pour toutes les parties de la construction.

Non, c’est une erreur typique.

Avec une attribution via un architecte – ce qui ne veut pas dire que ce soit un mauvais choix – tu dois mettre au moins 3 fois tous les corps de métier en concurrence et posséder les connaissances correspondantes, si tu ne veux pas être totalement dépendant du bien-être et du malheur de l’architecte. Les forfaits équipement concernent "seulement" des parties de l’aménagement intérieur ; sauf pour le lot électricité complet, si je me souviens bien.

Un inconvénient important lors d’une attribution par un architecte, c’est qu’il ne peut pas te garantir un prix fixe ; sinon il serait responsable et, juridiquement, entrepreneur général. Tu réalises avec lui les plans et sur cette base, il établit une première estimation grossière des coûts. Cette estimation devient plus précise à mesure que les documents d’appel d’offres reviennent. Il reste donc un risque résiduel que le budget prévu soit dépassé par un facteur "x".

Selon vous, quelle est la démarche raisonnable ? Promoteur qui garantit la garantie ou supervision de construction où je dois peut-être courir derrière x entreprises pour mes demandes ?

Un promoteur signifie que tu achètes maison et terrain en une seule main et que tu paies le prix en au plus 7 étapes. Tu peux influencer les plans, le promoteur s’occupe du reste ; donc tu te détends plus ou moins.

La supervision classique – et je ne parle pas ici des fournisseurs nationaux ou de leurs vendeurs – te décharge de ce travail. C’est ainsi que nous travaillons, par exemple. Nous ou notre architecte visitons d’abord le terrain et nous clarifions ensuite le droit de construire. Ensuite nous faisons les entretiens et au pas suivant nous planifions les plans avec notre architecte. Pendant le temps de création des esquisses, nous décidons parmi nos superviseurs de construction possibles – selon la distance au maître d’ouvrage et selon nos fichiers complets – lequel doit réaliser la construction. Avec les 2e esquisses nous présentons généralement une offre à prix fixe ; après la 1ère esquisse il y a généralement encore des modifications. Très rarement on a un résultat exact du premier coup. La supervision classique accompagne un maître d’ouvrage du premier contact jusqu’à l’emménagement et – si tout se passe bien – même au-delà. Nous vivons de recommandations ;)

Encore quelque chose sur la sécurité (que j’ai aussi trouvé intéressante). Presque toutes les entreprises proposent différents packs de protection pour le maître d’ouvrage. À mon avis, certains ne valent pas plus que le papier sur lequel ils sont écrits.

Je suis complètement d’accord !

Seulement trois entreprises travaillent dans ce domaine avec des partenaires renommés. Parfois les packs sont en supplément payant. L’une des entreprises inclut au prix de base de la maison au moins les assurances du maître d’ouvrage (responsabilité civile, etc.) ainsi qu’une assurance garantie avec contrôle TÜV ou DEKRA. Mais une assurance d'achèvement est également payante. Une autre entreprise incluait une garantie de construction R+V. Si tu choisis un promoteur, il faut absolument prendre un tel pack, non ?!

La sécurité est – en plus d’un conseil financier indépendant – l’"alpha et l’oméga" lors de la construction d’une maison individuelle. Même si tu optes pour une attribution par architecte, tu devrais signer des contrats correspondants avec chaque artisan … y compris pénalités de retard ! Et – malgré des packs sécurité possibles – faire appel à une expertise indépendante est toujours une bonne idée !

Cordialement, expert en construction

Bonjour,

tu as déjà bien commencé. Tu es sceptique et tu remets en question ce qui a été dit.
Je t’écris ici en tant que maître d’ouvrage, donc quelqu’un qui a déjà pris une décision sur le choix de l’entreprise de construction.

D’abord, à propos de ces offres couplées… c’est légal, et l’État se réjouit d’une très haute taxe sur les droits de mutation immobilière. Elle est en effet due sur le prix global, pas seulement sur le terrain. À part ça, je trouve cette méthode mauvaise, et je ne construirais jamais avec une telle entreprise, peu importe la qualité du terrain. Exploiter un manque de place pour fidéliser les clients ne peut que mal tourner. Car par la suite, tu n’as plus aucune marge de négociation, tu dois construire avec cette entreprise.
Tu as aussi très justement remarqué qu’il faut compter au moins 1500 € par m². Mais seulement pour la maison. Les coûts annexes de construction s’ajouteront probablement.
Ce que gagne une entreprise sur une maison, ça ne doit pas vraiment t’importer en tant que client. Tu dois payer ce qui est inscrit sur la facture. Je doute cependant que chez des entreprises sérieuses trop d’argent reste dans leurs poches. Pour l’instant, ils vivent sûrement bien et peuvent investir, mais le temps après le boom de la construction arrivera.

Toute cette publicité, on peut en fait l’oublier, il faut juste comparer sans compromis les descriptions des prestations de construction et demander les suppléments.
Plus on peut indiquer précisément ses souhaits au vendeur AVANT la signature, plus il peut faire une offre précise.
Dans mon entreprise, il est aussi possible de visiter l’exposition des modèles à l’avance, et si on a de la chance, même avec un guide, et de demander directement les suppléments.
Nous avons en tout cas créé une liste Excel et comparé les différents points des descriptions des prestations. On ne trouve pas toujours des correspondances exactes, car souvent on utilise un vocabulaire différent.

Au final, chez nous, c’est le ressenti et les recommandations d’autres maîtres d’ouvrage que nous connaissons en partie personnellement, ou que nous avons rencontrés sur les chantiers (transmis par le vendeur) qui ont compté.

Il est aussi important de garder un œil sur les coûts annexes. Et comment un profane pourrait-il voir dans une description de prestations ce qui manque ? Par exemple, nous avons été surpris de devoir organiser et payer nous-mêmes l’électricité de chantier/l’eau et la fermeture de la route. Ce qui fait environ 1500 €. Si plusieurs postes comme celui-ci existent, une offre bon marché peut devenir plus chère qu’une offre moyenne.

Nous avons fait presque tout faire par une seule source, tout ce qui pourrait plus tard donner lieu à des cas de garantie. Les papiers peints et les sols dans les pièces sèches, nous les avons faits nous-mêmes.

Je conseillerais cependant une chose, même si tout s’est bien passé chez nous : une supervision de chantier externe. Elle est simplement plus objective et peut argumenter différemment. Normalement, ce rôle devrait être assumé par notre chef de chantier, mais c’était un incapable sans courage, qui avait peur de signaler les défauts, ce que j’ai finalement fait moi-même.

.. cela dépend du bon architecte et donc aussi du conducteur de travaux ... la construction devient ainsi beaucoup plus chère mais aussi meilleure (si l'architecte est compétent) car on peut tout décider soi-même, mais on paie aussi en conséquence ....

Mais c'est aussi faux. Tout dépend des phases de services de l'architecte que l'on utilise. Si c'est toutes, cela devient plus cher. Mais c'est surtout la phase de surveillance de chantier qui est beaucoup plus étendue, ce qui fait augmenter le prix.

Mais c'est aussi faux.

.. ce n'est pas faux, c'est absolument correct .. que diable ont à voir les phases de prestation de la HOAI avec cela ? tu devrais relire mon message encore une fois très très attentivement .. merci