Demande de financement préalable avec un ratio de fonds propres plus élevé

Bonjour à tous,

je suis un complet novice en matière de maison individuelle et je me suis jusqu’à présent uniquement plongé dans le « [Stern-Ratgeber: In 10 Schritten zum Eigenheim] » (il était disponible à la bibliothèque sous forme d’e-book pratique – c’est un bon moyen d’y accéder pendant les périodes de confinement). Et il faut bien que je commence quelque part pour poser des questions...

Je crois avoir compris entre-temps que la première étape impliquant des personnes « externes » à la construction ou l’achat d’une maison est d’aller voir le financeur ou la banque.

Par ailleurs, je pense avoir compris qu’il est préférable d’obtenir une promesse de financement préalable qui ne concerne pas encore un bien concret, mais qui est d’abord un engagement selon lequel, au moment de l’émission, la banque accorderait un prêt jusqu’à un certain montant. Cela permettrait alors de convaincre rapidement le vendeur que l’on est effectivement capable de mener à bien l’achat.

Normalement, on part sur 20 ou 25 % de fonds propres. Mais j’imagine que nous pourrions commencer avec nettement plus de fonds propres (des chiffres concrets peut-être plus tard, si je ne me ridiculise pas totalement ici). Voici donc ma question : pour quel montant fait-on établir cette promesse ? Ou bien la banque attribue-t-elle de toute façon un montant maximal en fonction de revenus nets mensuels, que l’on ne mobiliserait ensuite pas en totalité ? (Je suppose qu’on ne connaît les conditions exactes qu’au moment de la promesse concrète ?)

Je peux imaginer que les banques pourraient bien avoir leurs propres intérêts : si elles interviennent elles-mêmes dans la vente immobilière, elles pourraient tenter de pousser à l’achat d’un bien surévalué et éventuellement plus grand que nécessaire, afin de toucher une commission supplémentaire. Et un prêt important signifie aussi pour elles qu’elles paieront moins d’intérêts négatifs sur leurs dépôts, générant ainsi des revenus d’intérêts réguliers. Si c’est le cas, cela n’est pas automatiquement illégitime, mais cela pourrait mener à un entretien de conseil dont l’issue serait différente de celle que j’aimerais.

On pourrait par ailleurs dire directement au banquier qu’un prêt aussi élevé n’est pas nécessaire. Le cas échéant, je ne sais pas, je recevrais alors un document avec un engagement pour un montant beaucoup plus faible. Mais dans ce cas, il faudrait encore convaincre un vendeur potentiel que cet engagement ne signifie pas que je ne suis pas en mesure d’acheter, mais que le reste de l’argent proviendra de fonds propres qui ne figureront probablement pas dans l’engagement.

Donc : existe-t-il une bonne pratique pour cette question ? Ou une procédure presque obligatoire ? Ou bien le banquier me conseillerait-il de toute façon de manière neutre si je lui pose directement la question ?

Merci d’avance !

De plus, je crois avoir compris qu’il s’agit d’obtenir au préalable une promesse de financement, qui ne concerne pas encore un bien concret, mais qui est pour l’instant une simple confirmation que, au moment de l’émission, la banque accorderait un prêt jusqu’à un certain montant. Cela permettrait alors de convaincre rapidement le vendeur que l’on est effectivement capable de mener à bien l’achat.

Pas tout à fait exact. On parle avec la banque – mais de préférence avec sa banque principale, faire un petit bavardage avec des banques en ligne ne fonctionne pas très bien – et on discute d’un cadre de financement. Quand on a un bien, on se fait alors délivrer une "attestation de financement" non contraignante adaptée à ce bien. Elle porte sur un montant X et est conditionnelle à l’examen du bien.
Tout cela est totalement non contraignant et le papier ne vaut pas plus que son poids – mais les vendeurs y accordent beaucoup d’importance. Il se peut en effet que la banque, au pire, ne soit pas intéressée par le bien et que tu n’obtiennes aucun financement.

Je peux imaginer que les banques pourraient poursuivre leurs propres intérêts :

Mais n’est-ce pas ce que veut tout vendeur ?

Si elles font elles-mêmes de la transaction immobilière, elles pourraient essayer de pousser à l’achat d’un bien surévalué et éventuellement trop grand, afin de prélever en plus une commission. Et un prêt accordé élevé signifie aussi pour elles qu’elles paieront moins de taux négatifs sur leurs dépôts, et qu’elles généreront à la place des recettes d’intérêt régulières. Si cela est le cas, ce n’est pas automatiquement illégitime, mais cela pourrait conduire à un entretien de conseil à un résultat autre que celui qui me conviendrait.

Quel rapport avec une attestation de financement ? Par ailleurs, c’est toi qui décides de ce que tu fais. Pas la banque.

Maintenant à la question : pour quel montant demande-t-on la promesse ? Ou la banque t’accorde-t-elle de toute façon un montant maximal élevé, que tu ne mobiliseras peut-être jamais en totalité ? (Je suppose qu’on ne connaît les conditions précises qu’au moment de la promesse concrète ?)

La banque ne te promet rien. Juste des formules vagues. On établit un budget sur la base duquel un financement X est possible. Quand tu trouves un bien, tu te fais délivrer l’attestation dont tu as besoin. C’est seulement alors, pas avant.

Il n'y a pas de confirmation de financement sans objet. Une confirmation financière est un contrat de prêt bancaire.

Tout le reste n'est qu'un coup de marketing.

On va à sa banque, on discute de son cadre financier et on se met à la recherche. Et faites attention, les banquiers ne sont pas des conseillers de vie. En général, ils vous donneront toujours un peu plus que ce dont vous avez besoin, que ce que vous pouvez rembourser.

Comme le boucher à la charcuterie : "ça sera un peu plus ?"

Tu te fais un peu trop de soucis et compliques toute la chose.

En fait, c’est très simple, tu vas à ta banque habituelle ou chez un courtier en financement et tu demandes quel est ton cadre financier théorique, ce qu’ils pourraient te financer au maximum. C’est alors une sorte de valeur approximative comme 110 fois ton revenu net mensuel. Quoi qu’il en soit, cette somme, ajoutée à ton apport personnel, est ce que tu peux dépenser. Très simple.

Si tu as trouvé un bien, la banque vérifie encore une fois de zéro si et à quel taux d’intérêt elle veut te financer ce projet. Là, tu peux encore un peu négocier le taux d’intérêt ou pas, ou bien tu prends une autre banque. Personne ne t’oblige à quoi que ce soit. Puisque tu laisses entendre que tu as un apport personnel, tu devrais pouvoir trouver des financements sans problème (si revenu, maison, etc. sont aussi dans la norme).

La plupart des biens immobiliers ne sont pas proposés par des banques, mais privés ou par des courtiers indépendants. Tu n’as donc pas à avoir peur de la combinaison banque/courtier. Personne ne va t’arnaquer, car la structure des prix est partout transparente. Chaque vendeur veut obtenir le prix de vente maximal ; il n’y a pas de bonnes affaires sur le marché public. La commission du courtier est fixe et connue. Les banques sont soumises à la concurrence. Que tu puisses ou non négocier le prix de vente ou le taux d’intérêt dépend bien sûr du cas par cas.

Outre la banque principale, il vaut la peine - selon la région - de s'adresser également à la banque locale où l'on souhaite acquérir le bien pour le financement et de la transformer ensuite en banque principale. Après plusieurs conversations agréables, nous avons reçu à la caisse d'épargne locale l'offre de loin la meilleure. Les banques locales peuvent souvent mieux estimer la valeur des biens immobiliers anciens.

Merci beaucoup, je pense que je suis déjà un peu plus intelligent avec cela.