Planification d'une maison individuelle avec 4 chambres d'enfants

Bonjour cher forum,

nous sommes une famille avec actuellement 3 enfants, un 4ème en route, et nous voulons construire une maison dans le Brandebourg (près de Berlin).
Nous sommes de véritables novices dans le domaine de la construction de maison et nous ne pouvons pas prendre de décision sur beaucoup de choses, simplement parce que nous n’avons aucune connaissance approfondie.
Peut-être pouvez-vous nous aider ou nous donner quelques conseils, nous vous en serions très reconnaissants.

Voici les données de base :

Nous avons obtenu l’accord pour un terrain, la signature chez le notaire aura probablement lieu dans 2 mois.

Le terrain fait environ 1000 m² et a, selon le plan d’urbanisme, un coefficient d’occupation des sols de 0,2. La construction est autorisée avec un étage complet, exceptionnellement un autre étage complet est possible s’il s’agit d’un étage aménagé dans un comble.
Un toit à pignon, en croupe ou en demi-croupe est obligatoire. Inclinaison de 30° à 50°.

Notre « plan de rêve », que nous avons imaginé, est en pièce jointe. La surface au sol serait ici de 12,85 x 9,89 et au-dessus un toit à pignon. La hauteur sous plafond dans le comble est de 1,80 m.

Une villa urbaine n’est malheureusement pas possible à cause de la restriction mentionnée, le toit ne serait pas intégré au deuxième étage.

Ce qui est important pour nous :
La surface habitable ne devrait pas être inférieure à 160 m², l’idéal serait environ 180-190.
Au moins 3 chambres d’enfants doivent être présentes.
Un bureau doit aussi être présent (au rez-de-chaussée).
Une hauteur sous plafond dans le comble d’au moins 1,80 m est importante, car nous avons de très grands hommes dans la famille.
Des fenêtres sur les quatre côtés à l’étage supérieur (pas forcément du sol au plafond).
Une deuxième salle de bain à l’étage. (La plomberie, le carrelage et les revêtements de sol seraient à notre charge.)

Le budget prévu pour la maison est de 450 000 € sans les coûts annexes de construction.

Comme ce budget est très serré pour une telle maison, notre question est : est-ce même possible ?
À quoi peut-on renoncer pour économiser de l’argent ?

En principe, nous voyons seulement deux possibilités. Soit notre plan et nos souhaits et supprimer beaucoup de choses (isolation, ventilation, etc.)
Soit prendre simplement une maison préfabriquée plus petite selon les normes KfW. Quels seraient ici les avantages et inconvénients ?
Voici quelques questions à ce sujet :

Faut-il construire avec une société de maisons préfabriquées ou plutôt engager soi-même les artisans, qu’est-ce qui est moins cher ou mieux ?
Comme nous avons des souhaits particuliers (plan, hauteur sous plafond dans le comble, fenêtres supplémentaires), les prix des sociétés de maisons préfabriquées étaient toujours rapidement bien plus élevés. De plus, ils incluent beaucoup de choses que nous voudrions peut-être supprimer pour réaliser nos souhaits (cf. chauffage, isolation, etc.) ?

Nous avons déjà parlé avec plusieurs sociétés de construction et sommes maintenant complètement perdus, car chacune considère sa méthode de construction comme la meilleure.
Construction massive ou ossature bois ? Si massif, quelle taille de briques ? 24, 36 ?

Isolation en polystyrène, chaux ou éventuellement pas d’isolation ?
Qu’est-ce qui est plus sensible à la moisissure/aux algues ? Qu’est-ce qui coûte le moins ?

Ventilation centrale/décentralisée ou plutôt aucune (j’aime beaucoup aérer) ?
Je tends vers aucune, mais mon mari penche pour une installation de ventilation.

Mon avis purement subjectif et absolument non expert : je crains que le bruit de la ventilation me dérange, que l’air soit trop sec et trop « pur », et que les conduits finissent par développer de la moisissure ou s’abîment après des années d’utilisation, ce qui obligerait à tout ouvrir et remplacer.
C’est aussi un poste de coût non négligeable, qui nous ferait économiser beaucoup d’argent si nous l’évitons.

Mon mari dit que la technique existe depuis longtemps, qu’il ne peut rien moisir ni tomber en panne, au contraire la maison resterait sans moisissure et on aurait toujours un air parfaitement filtré, avec humidité et température idéales.

Quelle serait votre opinion professionnelle à ce sujet ?

Ensuite, nous penchons pour un chauffage au sol, car j’ai toujours froid s’il n’y en a pas, donc pompe à chaleur air/eau et pas air/air.

Peut-on faire des économies sur le plan ? Faut-il essayer d’avoir le plus de murs droits possible et éviter les angles pour réduire les coûts ?

La maison est-elle moins chère si on choisit seulement une inclinaison de toit à 30° et pas par exemple à 45° ?

Faut-il construire selon la norme KfW, ou peut-on économiser si on ne le fait pas ?

Nous demanderions une aide KFW seulement si nous construisons en ossature bois avec une société de maisons préfabriquées, car les coûts supplémentaires pour les analyses sur des maisons massives seraient trop élevés à cause de nos souhaits pour la maison.

Nous aurions aussi aimé bénéficier de l’aide ILB, mais notre terrain se situe juste en dehors de la zone d’éligibilité.
Maintenant, deux sociétés nous ont dit qu’il n’y avait aucune chance, et deux autres ont dit que ce n’était pas un problème et que l’architecte pourrait simplement demander une extension de la zone. Ce serait juste un courrier, à faire signer par la mairie, mais ce ne serait pas un problème.
Les uns sont-ils trop paresseux pour faire les demandes ou les autres exagèrent-ils ?

Tant de questions, qui, espérons-le, étaient à peu près compréhensibles ?
Merci d’avance et bonne soirée !

Un mur de genou d’au moins 1,80 m serait important, car nous avons des hommes très grands dans la famille.

Commençons par le début : quel est le plan d’urbanisme ? Qu’est-ce qui est permis ? Quelles sont les hauteurs maximales ?
Car c’est à partir de cela qu’on planifie le mur de genou et la pente du toit.
Les hommes n’ont pas non plus besoin de marcher le long du mur extérieur. S’ils veulent le faire, je conseille la cellule psychiatrique. Sinon, on peut très bien aménager des espaces de rangement et des armoires sous les pentes du toit.

À quoi peut-on renoncer pour économiser de l’argent ?

Oh, à beaucoup de choses que vous voulez pourtant avoir.

Nous avons déjà parlé avec plusieurs entreprises de construction et nous sommes maintenant complètement perplexes, car chacune considère sa propre méthode de construction comme la meilleure.

Honnêtement ? Vous n’avez pas le choix. Et en fin de compte, peu importe la manière dont on obtient l’espace de vie. Ce qui compte chez vous, c’est le chiffre final.

Isolation en polystyrène, chaux ou éventuellement pas d’isolation du tout ?
Qu’est-ce qui est le plus susceptible d’avoir des moisissures / algues ? Qu’est-ce qui coûte le moins cher ?

Système de ventilation centralisé/décentralisé ou plutôt pas du tout (j’aime beaucoup aérer) ?
Je penche pour aucune, mon mari penche pour un système de ventilation.

Comme nous avons quelques souhaits particuliers

450 000 € divisé par 3 000 €/m² donne 150 m² sans fioritures ni options spéciales. Point.
Avec des surfaces habitables supplémentaires dans les combles ainsi que des travaux personnels, beaucoup plus est possible.

Peut-on économiser sur le plan ?

Oui, en renonçant à une statique complexe, à une deuxième salle de bains, en utilisant les combles, en réduisant les surfaces des couloirs, etc.

Mon mari dit

Il a aussi raison. Il parle du confort. Sauf qu’il faut aussi payer le confort.
Je suis toujours pour la ventilation contrôlée de l’habitat. Mais ça coûte ! Et quand on est de toute façon lié à l’espace de vie à cause de 4 enfants, on doit probablement y renoncer, parce que le budget ne le permet pas.

La maison coûte-t-elle moins cher si on vise seulement une pente de toit à 30° et pas par exemple 45° ?

Non, cela dépend des besoins en espace de vie, combien de mur de genou est finalement possible ou combien de surface au sol et d'espace sous toit est raisonnable. On ne peut pas répondre à cela de façon générale.

Quelle surface habitable a votre projet de maison ?

Le terrain fait environ 1000 m²

Je trouve cela plutôt grand, surtout si le budget est un peu serré. Qu'est-ce que vous comptez faire avec ce grand terrain et comment comptez-vous l'entretenir ?

Bonjour,
Merci pour les réponses rapides !

Commençons par le début : quel est le plan d’urbanisme ? Qu’est-ce qui est autorisé ? Quelles sont les hauteurs maximales ?
Car c’est en fonction de cela qu’on prévoit la hauteur des murs de comble et la pente du toit.
Même les hommes ne doivent pas marcher le long du mur extérieur. S’ils veulent le faire, je conseille une cellule capitonnée. Sinon, on peut très bien aménager des espaces de rangement et des armoires sous les pentes de toit.

Selon le plan d’urbanisme, le terrain a un coefficient d’emprise au sol de 0,2. Il est autorisé de construire un rez-de-chaussée complet, une dérogation permet un autre étage complet s’il s’agit d’un étage complet aménagé dans les combles.
Le toit doit être un toit en pente à deux versants, en croupe ou en croupe brisée. La pente doit être comprise entre 30° et 50°.
Il n’y a pas de limitation maximale de hauteur.

Quelle est la surface habitable de votre projet de maison ?

185 m²

Je trouve cela assez grand, surtout si le budget est un peu serré. Que voulez-vous faire du grand terrain et comment comptez-vous l’entretenir ?

C’est vrai, mais c’était en fait la meilleure offre (le monsieur âgé est maintenant pressé par le temps et a donc fortement baissé le prix). Nous voulions en fait un terrain d’environ 600 m², situé dans le quartier, mais il coûte autant que celui de 1000 m², c’est pourquoi nous avons choisi le plus grand. Il n’est malheureusement pas possible de le diviser, nous nous sommes déjà renseignés.

En principe, nous voyons seulement trois options :
Soit nous construisons avec un fournisseur de maisons préfabriquées bon marché, avec à peine de concessions sur nos souhaits.
On nous a déconseillé cette option, car apparemment le polystyrène dans les murs n’est pas un bon choix et la chaudière qu’ils installent perdrait aussi en qualité ?

Ou alors, nous construisons une maison plus petite avec un fournisseur de maisons préfabriquées un peu plus cher.
Mais avec une construction apparemment mieux respirante et une chaudière soi-disant meilleure ?

Ou alors, nous construisons une maison plus grande avec une entreprise locale de construction massive.
Avec des briques 36 cm, sans isolation et sans système de ventilation.

Ou bien nous commandons tous les corps de métier nous-mêmes, si c’est là qu’on trouve le meilleur rapport qualité-prix ?

Quelle serait la meilleure solution à long terme ?

Ou alors nous construisons une maison plus petite avec un fournisseur de maisons préfabriquées un peu plus cher.

Je préférerais en tout cas une maison plus petite. Elles sont souvent plus confortables, plus accueillantes et évitent les fioritures (modernes). Ce genre de choses comme un îlot de cuisine, des canapés en L pour géants, un escalier droit, un garage collé à la maison (de préférence avec un accès direct à la maison), des terrasses méga grandes (avec de grosses dalles grises). Bref, ce genre de choses. Ce n’est pas nécessaire.

Je ne vis pas en Allemagne et ici, les maisons dans les zones urbaines sont plutôt petites. Ici, 6 personnes vivent aisément sur 140-160 m². Sans problème. Cependant, personne n’a un escalier droit au milieu de la maison non plus.
Les maisons ici me plaisent parce qu’elles ont l’air habitées et pas “branchées”.

Une longue cuisine linéaire avec une table confortable dans la pièce au lieu d’un îlot dans la pièce, je trouve ça toujours super.

Tu pourrais même construire petit et pas cher. Cette possibilité est encore là.

On nous a déconseillé cela parce que soi-disant le polystyrène dans les murs ne serait pas un bon choix et que le chauffage qu'ils installent perdrait aussi en qualité ?

Du polystyrène dans les murs ? En général, c'est plutôt du béton cellulaire ou du parpaing comme maçonnerie porteuse et devant, un système d'isolation thermique par l'extérieur (ETICS) à base de polystyrène expansé (EPS). C'est la norme de construction courante. Cela présente des avantages (bon marché, construction rapide, les ponts thermiques sont faciles à gérer, l'isolation thermique et la fonction statique du mur extérieur sont séparées) et des inconvénients (la façade nord a tendance à verdir car l'EPS ne retient quasiment pas la chaleur et se refroidit rapidement la nuit).

Quel chauffage ? Une pompe à chaleur à extraction d'air de Proxon / Zimmermann ? -> Mieux vaut éviter, à mon avis personnel.
Pour une pompe à chaleur air-eau, je ne pousserais pas vers Viessmann / Vaillant / Bosch alias fabricants allemands, d’autres entreprises ont aussi de bonnes techniques et souvent moins chères, cela dépend du cas.

mais avec la soi-disant meilleure construction à diffusion ouverte et un soi-disant meilleur chauffage ?

Une construction à diffusion ouverte et des murs « respirants » sont dans 99 % des cas du marketing dans la construction moderne.
Soit on fait à fond : enduit en terre sur ossature bois avec isolation en paille/lin/fibre de bois et façade extérieure ventilée (tout cela coûte plus cher que la norme), soit on l'ignore. Ta maison respire par les fenêtres ouvertes ou par une ventilation, pas à travers le mur.

Le standard KfW40 est, en fin de compte, dans la plupart des cas plus coûteux à construire que la norme GEG2024. Pour une maison de catalogue, cela peut être financièrement avantageux, mais pour un projet individuel les coûts additionnels et annexes pour la planification et la certification sont généralement trop élevés.