Maison/appartement en propriété occupée investissement/titre de sécurité sécurité ?

Bonjour chers amis,

je souhaite vous exposer brièvement mon projet. Je ne possède pas encore de bien immobilier.

Je souhaite acheter une petite maison pour y habiter moi-même pour 150 000 € et financer 90 %. Je suis sur le point de signer chez le notaire. Allianz propose de bonnes conditions, que j’ai choisies, tout convient jusqu’à présent, y compris avec mon revenu.

De plus, dans le courant de l’année, je souhaite acheter environ 5 petits appartements loués comme investissement, également avec un remboursement intégral sur 20 ans. Mon plan initial était aussi de les financer à 90 %, de la même manière que ma maison. Allianz ne le fait pas pour les biens locatifs, au maximum 80 % de financement. Mais ils acceptent même 100 % avec les conditions d’un financement à 80 %. Cependant, uniquement si je dépose les 20 % sous forme d’un bon du Trésor Allianz pour une durée indéterminée (mais évidemment, au plus tard jusqu’à la fin du financement) comme garantie.

Je ne sais pas quoi penser de cette solution, surtout que ce bon du Trésor est associé à des frais relativement élevés. Que pensez-vous de cela, est-ce une solution accommodante de leur part ? Ou d’autres banques proposent-elles de bien meilleures solutions, peut-être sans demander de garanties pour un financement à 100 % ? Des garanties alternatives comme des cautions bancaires devraient-elles être possibles ?

Je vous remercie d’avance ! Christian

Si tu peux apporter du cash sous forme d'un apport chez Allianz (d'un montant de 20%), pourquoi ne pas intégrer ces 20% en tant que fonds propres dans le financement ? Ce "principe de la poche droite-poche gauche" n'a qu'un sens limité avec les taux d'intérêt actuels (aussi ou surtout chez V+V).

Est-il vraiment judicieux d'opter pour un remboursement intégral lors d'un placement en capital [Vermietungsobjekt] ? En fait, le taux d'intérêt est plus ou moins indifférent.

Si tu peux apporter du cash sous forme d’un dépôt chez Allianz (à hauteur de 20 %), pourquoi ne pas intégrer ces 20 % en tant que fonds propres dans le financement ? Ce principe de "poche droite - poche gauche" a en effet un sens limité avec les taux actuels (aussi ou surtout avec V+V).

Merci pour ta remarque. Je vais recalculer cela avec précision. Mais si je ne me trompe pas, c’est ainsi : si j’apporte les 20 % en fonds propres, mon seul avantage est de payer globalement moins d’intérêts pour un projet.

Si je finance à 100 %, je paie des intérêts débiteurs sur les 20 % financés en plus, mais que je peux déduire. Il reste donc, disons, de 2 % seulement environ 1,3 %, selon le taux d’imposition. Dès que je gagne plus de 1,3 % avec le Schatzbrief, déduction faite de ses frais et de l’impôt sur les gains en capital, c’est alors la meilleure affaire.

Ou est-ce que je néglige quelque chose ?

Est-ce qu’un remboursement intégral a un sens pour un investissement (bien locatif) ? En fait, le taux d’intérêt importe plus ou moins peu.

Une autre question en retour : pourquoi cela ne devrait-il pas avoir de sens ? Je vois l’avantage de connaître ma mensualité pendant 20 ans et de ne pas avoir de mauvaises surprises en cas de forte hausse des taux.

Les intérêts sont déductibles fiscalement. Le taux d'amortissement ne l'est pas.

En règle générale, un amortissement plus élevé réduit le rendement.

Je recommande un conseiller fiscal.

Je l'ai calculé et aujourd'hui, j'ai également pris une décision définitive en faveur de la solution avec la lettre au trésor. J'ai calculé à titre d'exemple les deux cas pour un appartement d'une valeur de 40000 €. Soit le cas du financement classique à 80 % vs. le cas du financement à 100 % aux conditions du financement à 80 % grâce à la lettre au trésor.

Au total, la deuxième solution me coûte environ 2000 € de moins, car les 20 % du prix d'achat placés dans la lettre au trésor travaillent pour moi malgré les frais et l'impôt sur les gains en capital. Je suis parti d'une durée de remboursement complet ainsi que d'une durée d'investissement dans la lettre au trésor de 20 ans et j'ai pris en compte l'effet des intérêts composés. L'effet pourrait encore s'amplifier si le taux d'intérêt de la lettre au trésor devait augmenter dans les 20 prochaines années. Je ne crois pas qu'il (chutera) beaucoup plus. Un autre avantage est que je pourrais retirer l'argent dès que les premiers 20 % de mon financement à 100 % seront remboursés.

Une autre incertitude levée. Et non, je ne reçois aucune commission de la part d'Allianz pour ce fil ;)