Un gros prêt ou un plus grand et plusieurs petits ?

Bonjour à tous,

nous allons construire une maison (Vertrag vom GU ist unterschrieben) et nous nous préparons aux entretiens avec les banques. Auparavant, nous nous sommes déjà renseignés auprès de deux courtiers en financement et de la banque de la maison sur la "faisabilité".

J'entends que la plupart des gens prennent un prêt immobilier pour la totalité du montant. Mais il semble aussi qu'il y ait des personnes qui divisent cela : coût de la maison du GU + frais annexes de construction dans un grand prêt, puis par exemple un prêt séparé pour le garage, etc. La cuisine, par exemple, est alors financée directement via le magasin de meubles, etc.

Maintenant, je me demande si cela a du sens ? Ou la banque qui est inscrite en première hypothèque au registre foncier pourrait-elle alors évaluer la valeur de l'objet à un niveau inférieur et les conditions d'intérêt en découleraient-elles plus défavorables ?

Pour moi, l'avantage serait d'avoir plus de marge de manœuvre avec les taux de remboursement et ensuite, par exemple, de rembourser plus rapidement le prêt pour le garage, etc.

Oui, ce sont des gens qui se trompent dans leurs calculs et doivent refinancer. Il existe aussi des modèles par exemple DSL Bank qui acceptent un prêt à tempérament comme substitut aux fonds propres. C’est un calcul d’épicier car les prêts à tempérament sont légèrement plus chers. À ta question, si tu veux fractionner, les banques le font. Tu dois juste prendre en compte qu’il y a des remboursements anticipés minimum et maximum, et qu’avec plusieurs modules ayant des durées différentes, des problèmes peuvent survenir lors du financement de la suite. Car les nouvelles banques hésitent ou appliquent des majorations de taux pour les financements subordonnés.

Nous avons d'abord divisé : prêt bancaire 99 000 euros, programme de propriété KFW 50 000 euros, crédit de rénovation KFW 60 000 euros. La raison était les faibles taux d'intérêt pour la composante KFW rénovation (0,7 %) et surtout la possibilité de rendre les parts KFW sans remboursement (3 et 5 ans). Ainsi, nous avons commencé la vie en maison individuelle avec une mini mensualité de 470 euros.

Finalement, nous avons utilisé la période sans remboursement pour effectuer des remboursements anticipés (c’est bien d’avoir le choix) et, une fois celle-ci expirée, il n’y avait plus de raison de fractionner. Cela était plutôt gênant, car on n’avait aucune information sur le solde du compte pendant l’année en cours et les relevés devaient être payés trois fois (45 euros tout de même).

En conséquence, après 5 ans, nous avons contracté un financement de suivi avec un seul prêt pour tout, donc avons aussi renoncé à la subvention (nous aurions pu bénéficier des 0,7 % pour la composante de 60 000 euros encore 5 ans). Cela était supportable car le taux pour le prêt de suivi était alors de 1,4 % au lieu de 2,5 % auparavant. Et nous pouvons maintenant consulter le solde du compte en ligne à tout moment.

Conclusion : fractionner oui, seulement si cela a vraiment du sens (et seulement aussi longtemps).

Mais il semble aussi qu'il y ait des gens qui divisent ici : coûts de la maison par le maître d'ouvrage + frais annexes de construction dans un grand crédit, puis par exemple un crédit séparé pour le garage, etc. La cuisine par exemple financée directement par le magasin de meubles. etc.

On peut aussi le faire auprès d'une banque. Par exemple, une partie plus importante à long terme et une petite partie à rembourser plus rapidement et à un taux plus élevé.
Faites-vous simplement conseiller selon vos souhaits.

Mais s'il n'y a pas de fonds propres et que vous avez besoin d'autant de crédits, c'est de toute façon problématique - que ce soit une ou plusieurs banques qui y participent.

ok merci pour le message !
Je prépare actuellement les rendez-vous avec la banque.

Encore une question :
La banque peut-elle (et veut-elle) intégrer des aides supplémentaires dans le concept de financement ? Par exemple des aides régionales, etc. Ou doit-on, en tant que maître d’ouvrage, vraiment tout apporter soi-même à l’avance ?

Dans la mesure où le début des travaux est prévisible - et donc aussi les premiers paiements et appels de fonds - une scission d’une partie (par exemple 100 000 EUR) a du sens si la période sans mise à disposition est réduite à 6 mois et cela s’accompagne d’une réduction des intérêts pour cette partie. Le reste peut alors être convenu par exemple sans mise à disposition pendant 12 mois.