Pas de plan d’aménagement - comment peut-on construire ?

Bonjour !

Il s'agit d’un terrain dans l’arrondissement de Neukölln à Berlin (Rudow). C’est une zone typique de maisons individuelles.
Le terrain fait environ 850 m², il a une largeur de 15 m côté rue et a une forme trapézoïdale.
Sur le terrain se trouve déjà, à 5 m de la rue, un bungalow d’environ 110 m² de surface au sol.

Il n’existe pas de plan d’aménagement pour ce terrain.

Le projet est de construire, à l’arrière du terrain, une nouvelle maison individuelle d’un étage et demi avec environ 80 m² de surface au sol.

Voici mes questions :

1. Comment puis-je savoir précisément si le projet de construction peut être réalisé ?
Dois-je déposer une demande de certificat d’urbanisme préalable, ou existe-t-il une procédure plus simple et rapide ?

2. Existe-t-il, même sans plan d’aménagement, un indice de surface de plancher (Geschossflächenzahl), un indice d’occupation du sol (Grundflächenzahl) ou une emprise au sol, qui seraient « généralement valables » par exemple pour cette zone ?

3. Comment puis-je éventuellement obtenir les informations mentionnées ci-dessus (indice de surface de plancher, indice d’occupation du sol, etc.) ?

4. Quelle est la procédure habituelle en l’absence de plan d’aménagement ? Tout est-il alors régi selon l’article § 34 du code de l’urbanisme (Baugesetzbuch) en relation avec une décision individuelle de l’administration municipale / service d’urbanisme compétent ?

Je vous remercie d’avance chaleureusement pour votre aide !

1) demander une fois à l'autorité. En cas de réponse positive : demande de permis préalable de construire. 2) qu'est-ce qui est habituel dans la région ? 3) autorité ? 4) au moins chez nous uniquement par demande de permis de construire et procédure d'approbation. Chez nous en zone résidentielle : sincères condoléances - pour une construction isolée, ProHaus exige un terrain de 550m² chez nous.

En principe, cela devrait fonctionner dans la région, mais seule l'administration peut le dire avec certitude.

Bonjour,

Il n'existe pas de plan d'aménagement pour le terrain.

Alors il faut construire selon l'article §34.

Il est prévu de construire une nouvelle maison individuelle d'un étage et demi d'environ 80 m² de surface au sol sur la partie arrière du terrain.

Une construction d'arrière-pays dite a-t-elle déjà été approuvée à proximité immédiate du terrain ?

1. Comment puis-je exactement savoir si le projet de construction prévu peut être réalisé ?
Dois-je faire une demande de certificat préalable de construction ou existe-t-il une procédure plus simple et plus rapide ?

Dans un premier temps, rendez-vous pendant les heures d'ouverture avec un extrait récent du cadastre et un dessin manuel de la nouvelle construction prévue au service d'urbanisme compétent pour vous afin de clarifier la possibilité générale de construction. Il "se peut" que le/la responsable demande quand même un certificat préalable de construction de votre part. Mais après l'entretien, vous saurez déjà comment les choses se passent.

2. Existe-t-il, même sans plan d'aménagement, un indice de surface de plancher (Geschossflächenzahl), une emprise au sol (Grundflächenzahl), une zone constructible, etc., qui soient « valables en général » par exemple pour la zone concernée ?

Non. Vous devez vous conformer aux constructions environnantes. S'il n'y a par exemple pas d'immeuble de deux étages, vous n'obtiendrez pas d'autorisation pour en construire un ; si seuls des toits en pente sont autorisés, vous ne pourrez pas déroger avec un toit plat, etc. ...

3. Comment puis-je éventuellement obtenir les informations mentionnées ci-dessus (indice de surface de plancher, emprise au sol, etc.) ?

Il n’y en a pas. Voir aussi la réponse à la question 1.

4. Quelle serait la procédure habituelle s'il n'existe pas de plan d'aménagement ? Tout se base-t-il alors sur
l'article § 34 Baugesetzbuch en liaison avec une décision (cas par cas) du service municipal de développement urbain / du service des travaux publics compétent ?

Oui et non, ou cela dépend de comment s’est passée la nuit précédente

Cordialement, expert en construction

Non. Tu dois respecter le bâti environnant. S'il n'y a par exemple pas de bâtiment à deux étages, tu n'obtiendras pas non plus de permis pour cela ; si seuls des toits à pignon ont été approuvés, tu ne pourras pas déroger avec un toit plat, etc. ...

Je ne connais que la situation en Bavière. Comme il s'agit du Code de la construction, je suppose que c'est la même chose à Brême.

Pour la construction selon l'article §34, il faut essentiellement s'adapter à la "nature et à l'ampleur de l'usage constructif". Le nombre d'étages et la surface des étages doivent donc s'insérer ici.

Sont clairement exclus ici les éléments de conception tels que la forme du toit ou les façades.

Exemple : E. souhaite construire une maison individuelle avec un toit à pignon dans une zone non planifiée de la commune G. Le bureau du district refuse le permis de construire en argumentant que seuls des toits plats sont présents dans les environs, de sorte que le projet ne s'intègre pas.
L'avis du bureau du district est incorrect. La forme du toit peut être fixée par la commune uniquement dans les règlements locaux d'urbanisme selon l’article § 9 al. 4 du Code de la construction en liaison avec l’art. 91 BayBO, mais pas selon l’article § 9 al. 1 du Code de la construction. La forme du toit est donc exclue de l’évaluation de l’intégration. Cependant, elle peut jouer un rôle lors de l’examen de l’art. 11 al. 2 phrase 1 BayBO. Une défiguration n'existe toutefois que si la construction offense la perception d'un observateur moyen instruit. Cela permet uniquement d'empêcher les fautes esthétiques grossières.