Nouvelle construction 2DHH KFW 40 chacun 150m2 de surface habitable en tant qu’investissement immobilier

Bonjour à tous,
il s'agit ici de la faisabilité d'une maison bifamiliale en respectant un cadre de coûts total.
L'objectif est un bien locatif à rendement.
Revenu locatif effectif moins provision pour entretien et pertes de loyer environ 21.000 par an.
Un retour honnête est souhaité et demandé.

[*
Qui êtes-vous ?
[LIST]
[*]Verena et Andre


[*]Quel âge avez-vous ?


[*]28 et 31


[*]Y a-t-il des enfants ?


[*]non,


[*]Des enfants sont-ils prévus ?


[*]mais en cours T-5 mois et T-3 ans


[*]Que faites-vous professionnellement ?


[*]Ingénieur
[*]Docteur, création de contenus médiatiques numériques en remplacement des formations de présentation


[*]Êtes-vous salarié, indépendant, retraité, femme au foyer, homme au foyer, etc. ?


[*]salarié
[*]indépendant


[*]Combien d’heures travaillez-vous ?


[*]40,
[*]60
[*]

Situation des revenus et du patrimoine :

[*
Quels sont vos revenus (nets) ?
[LIST]
[*]environ 120.000


[*]Quel apport personnel avez-vous ?


[*]environ 200.000


[*]Combien de cet apport souhaitez-vous investir dans le projet maison ?


[*]environ 30.000

Total des recettes et dépenses :

[*
Recettes totales
[LIST]
[*]120.000


[*]Dépenses totales


[*]50.000

Informations générales sur le bien immobilier :

[*
Quelle est la taille du terrain ?
[LIST]
[*]852m2


[*]Quelles sont ses dimensions ?
[*]24x35,5
[*]Quel est le prix indicatif au mètre carré du terrain ?


[*]110€


[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ?


[*]Neuf 2DHH, toit à deux pans 1,5 étages sans sous-sol


[*]Garages ?


[*]Carport


[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile)


[*]surface habitable env. 2x155m2


[*]Quelle est la valeur marchande après achèvement du terrain et de la maison ?


[*]650.000€

Coûts de construction ou d’achat :

[*
Coûts du terrain
[LIST]
[*]76.680


[*]Frais d’aménagement


[*]inclus dans le coût du terrain


[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier)


[*]5 % des coûts du terrain 2.200€


[*]Coût total


[*]Coûts de construction 300m2 * 1200€
[*]Frais annexes de construction 25.000
[*]Allée + jardin 30.000


[*]Apport personnel à déduire


[*]30.000


[*]Montant du financement
[*]355.000 (après déduction KFW40 287.500 après marge 323.500€]


[*]Marge de 15 % sur les coûts de construction soit 36.000

La construction prévue est une maison bifamiliale composée de 2 maisons jumelées en sable-calcaire
1,5 étages pleins avec toit à deux pans et une lucarne chacun.
Aménagement des combles en construction sèche.

Construit en auto-construction et travail personnel.
Le lieu de construction est la Basse-Saxe.
Le terrain est déjà acheté.
Rendement locatif net environ 5,2 %.

Question suivante.
Le travail en vaut-il la peine pour un rendement brut d’environ 5,2 % ?
La demande est là, je considère la conservation de la valeur comme assurée.
Mais est-ce que tout ce travail vaut le coup pour un rendement BRUT de 5 % ?

Qu’en pensez-vous ?

Coûts totaux

[*]Coûts de construction 300m2 * 1200€
[*]Coûts annexes de construction 25.000

Hein ???
Comment diable arrives-tu à ces chiffres ?
Il faut multiplier les coûts de construction ainsi que les coûts annexes de construction par 2.

Sinon, tu dois bien savoir toi-même quelles sont les alternatives d'investissement pour vous. Sur le livre d'épargne, il n'y a pas 5% brut...

As-tu déjà construit une maison ?
Le plan des coûts est-il valide ?

Cela vaut-il la peine pour un rendement brut d'environ 5,2 % ?

Non. Une maison unifamiliale en tant qu'investissement immobilier offre le rendement le plus faible possible.

Coûts totaux

[*]Coûts de construction 300m2 * 1200€
[*]Frais annexes de construction 25 000
[*]Allée + jardin 30 000

Ce ne sont que les coûts des matériaux, n'est-ce pas ? Vous construisez les deux maisons vous-mêmes entièrement en autoconstruction. C’est ainsi que je comprends le prix. Les coûts de construction habituels en cas de sous-traitance sont en effet deux fois plus élevés.

Non. Une maison individuelle en tant que placement financier offre le pire rendement possible.

Ce ne sont que les coûts des matériaux, n’est-ce pas ? Vous construisez complètement vous-mêmes les deux maisons. C’est comme ça que je comprends le prix. Les coûts normaux de construction en sous-traitance sont en effet deux fois plus élevés.

Non, les coûts des matériaux purs s’élèvent à environ 800 € par m2 de surface habitable, soit 270 €/m3 de volume.
Bien sûr, il y a des coûts de main-d’œuvre pour certains corps de métier, mais une grande partie sera logiquement construite entièrement en autoconstruction.
La sous-traitance complète reviendrait à environ 1650 €/m2.

Coûts totaux

[*]Coûts de construction 300m2 * 1200€
[*]Frais annexes de construction 25.000
[*]Allée+Jardin 30.000

Non, même la Basse-Saxe n’offre plus de tels prix.

la délégation totale coûterait environ 1650€/m2

1650/m2, c’est ce que nous avions en 2013.
Aujourd’hui, tu peux demander 2200/m2. Si on te dit autre chose, ce n’est pas réel, c’est incomplet ou quoi que ce soit d’autre. Ou c’est du grand n’importe quoi.