Habiter et louer un DH : Merci de partager vos avis/expériences

Bonjour,
je suis nouveau ici, donc d'abord un bref aperçu de ma/notre personne. J’ai 36 ans, marié, 2 petits enfants. Jusqu'à présent, nous avons vécu en location sous différentes formes à travers la République. Actuellement, nous habitons une maison jumelée en première occupation. Nous prévoyons un déménagement en Bavière pour l'année prochaine et nous voulons enfin emménager dans notre propre maison. En raison des « amusants » prix du marché actuel, la construction neuve est pour nous l’option la plus probable (même si nous n'emménagerons qu'en 2023). Nous nous sommes habitués à un standard moderne et je ne suis (pas encore) du genre à faire une rénovation. De plus, je ne peux pas estimer les coûts en raison du manque d'expérience et de contacts.
Maintenant, j'ai la possibilité d'acquérir un terrain. Celui-ci m’a été annoncé par téléphone par un fournisseur FH. Je suis encore un parfait novice en ce qui concerne les différentes structures de coûts, donc pour l’instant je ne peux manipuler que des valeurs approximatives.
Les conditions cadres sont les suivantes :

Terrain : 900 m² (éventuellement extensible), prix env. 460 000 € (selon l’agent immobilier)
je vois pour moi différentes variantes :
1. Maison individuelle
En construction préfabriquée, selon le fournisseur environ 330 000 €, je calcule simplement avec 400 000 € (une offre exacte doit encore être établie)
+ majoration de risque de 50 000 €
Investissement total : 910 000 €

2. Maison jumelée
Je compte avec 2 x 350 000 €
+ risque 150 000 €
Investissement total : 1 300 000 €

Maintenant, la situation financière :
Revenu net : 5 000 € (un seul revenu, sans allocations familiales), ma femme prévoit de reprendre une activité après le déménagement, mais nous ne voulons pas inclure son salaire dans le financement.
Capital propre : 260 000 € (max. 300 000 €) en fonds plus ou moins liquides. Les 40 000 € supplémentaires sont en fait économisés pour mes deux garçons (pour le tour du monde qui aura lieu dans 18 ans :)

Notre mensualité souhaitée est d’environ 1 800 €. Cela élimine beaucoup d’offres dans la région souhaitée si nous voulons avoir fini avant la retraite. Même la variante 1 avec la maison individuelle dépasserait cette mensualité.

Maintenant, mon jeu de réflexion avec la maison jumelée pour laquelle j’aimerais connaître vos avis.
J’essaie de financer les 1 050 000 € restants avec une mensualité d’environ 3 000 €. Le loyer moyen dans la région est de 8,80 €/m², donc pour 120 m² environ 1 000 € hors charges. En raison de la première occupation, 1 200 € seraient probablement réalistes (je déduis alors 2 mois de loyer pour l’entretien et la vacance, donc en moyenne encore 1 000 €). Le terrain est à 30 minutes en voiture de l’aéroport de Munich, la grande ville la plus proche est à 15 minutes. L’endroit est cependant absolument rural.
Avec les revenus locatifs, je pourrais approcher notre véritable objectif : une nouvelle maison dans un emplacement raisonnable. Le marché ne me l’offre actuellement pas.
Les cahiers des charges, offres, etc. seront précisés dans les prochaines semaines. Les entretiens avec les prêteurs se sont bien passés jusqu’à 800 000 €. La semaine prochaine, je demanderai un million. Pour être honnête, il ne s’agit pas pour moi d’un rendement minimal de x % avec la maison jumelée louée, mais plutôt de la possibilité éventuelle d’emménager dans la maison désirée. Que chacune des moitiés revienne ensuite à chaque garçon serait bien sûr un super « effet secondaire ».

Suis-je un génie ou un idiot complet ?

Avez-vous des conseils précieux pour moi, peut-être vos propres expériences, astuces, avertissements ? Je suis très reconnaissant pour toutes les suggestions.

Cordialement
le Matjes

Eh bien, avec le fait que des frais annexes d'achat s'ajoutent au terrain, que la maison familiale elle-même semble être un simple prix catalogue, où s'ajoutent encore la dalle de béton et divers extras ainsi que la peinture et les revêtements de sol. Ensuite, bien sûr, les frais annexes de construction apparaissent et l'aménagement extérieur doit être réalisé, le capital propre est en partie réduit pour la cuisine, les meubles et divers, et il n'y a toujours pas de carport sur place, ton calcul approximatif est un peu bas et erroné.
Sans parler de la taxation du loyer.

Avec 5000 net en famille, on devrait pouvoir dormir avec une mensualité de maison.

Les conseillers financiers voient toujours d'abord tout positivement.

Je ne vois pas ta maison mitoyenne et si tu es malin ou bête... je dirais plutôt naïf. Et l'ignorance n'est pas une honte.
Cependant, il faut soi-même reconnaître son seuil de tolérance ou plutôt, ses limites financières.

Bienvenue sur le forum.

Cela m'a été annoncé par téléphone par un fournisseur FH.

Une sonnette d'alarme appelée "vente liée" retentit immédiatement dans ma tête. Donc calcule déjà les coûts annexes d'achat sur la somme totale, pas seulement sur le terrain.

Combien gagne-t-elle maintenant probablement à nouveau ?
1 million de dettes, je trouve cela très malsain par rapport au revenu, même avec des revenus locatifs.

Concernant le bien à louer : tu dois le rendre non seulement prêt à clé, mais aussi prêt à être occupé. Cela coûte au total plus de 450 000 €. Ce n'est tout simplement pas rentable avec le loyer. Désolé, mais je ne le vois pas venir.

Ceci m'a été annoncé par téléphone par un fournisseur FH.

Il s'agit très probablement d'une opération liée et tu dois payer la taxe sur les acquisitions immobilières sur la maison et le terrain. UNE maison : Prix de la maison 330000 Dalle de fondation 25000 Frais annexes de construction 50000 Revêtements de sol/peinture en EL 20000 Améliorations de la maison selon le descriptif des prestations de construction 25000 Aménagements extérieurs 20000 Carport plus local de rangement 10000 fait : 480000€ plus cuisine et luminaires Pour la MA, tout multiplié par 2 (éventuellement 10-20000 de frais annexes en moins)

Je ne suppose pas maintenant que vous vouliez construire seulement 100 m². Si je pars maintenant de 160 m², cela correspond à des prix au m² d'environ 2200 € - en Bavière, ce n'est définitivement pas suffisant. Sauf peut-être dans la région de Hof.

J'interprète le mot-clé "maklerin" comme signifiant qu'en l'occurrence, non seulement le terrain existe réellement, mais aussi que le vendeur est au courant de l'offre voire l'a même mandatée – je n'ai donc pas besoin de renvoyer aux articles auxquels on pourrait accéder avec le terme de recherche "11ant Leerverkauf". Néanmoins, je ne souhaite pas crier victoire trop vite : proposer de trop grands terrains à des personnes dont la solvabilité permettrait l'opération commerciale (et leur mettre immédiatement en tête l'idée de constituer un patrimoine / une retraite en tant que petit vendeur de logements), est en effet une excellente idée – mais à mon avis pas pour celui qui doit jouer le rôle du maître d'œuvre. En ce sens, je plaide dans la question

Bin ich nun ein Genie oder eine Volldepp?

plutôt pour que, par mesure de précaution, tu envisages que tes partenaires commerciaux pourraient au moins te prendre pour la seconde option :)