Financement foncier / construire en 1 an. Modèle de financement ?

Bonjour !

Un bref aperçu de notre situation

Nous, couple de fonctionnaires, 28 et 30 ans, + 1 enfant (reste dans le foyer)
1 en poste à vie, 1 encore en formation

avec un revenu net mensuel de 4100€ (y compris les allocations familiales)
ainsi que 20 000€ de fonds propres

après des années de recherche et de nombreuses procédures d’appel d’offres, nous avons enfin
pu acquérir notre terrain de rêve.

Il doit coûter 65 000€ + frais annexes.

Nos coûts de construction approximatifs s’élèvent à environ 220 000€ pour un bungalow de 140 m² habitables.

Nous savons que nos fonds propres sont relativement faibles, mais nous pouvons au moins couvrir
tous les frais annexes d’achat nous-mêmes. De plus, nous avons actuellement la très heureuse situation de pouvoir vivre sans loyer.

Cela nous permet d’économiser actuellement environ 1 500€ supplémentaires par mois en fonds propres.

L’achat du terrain va bientôt avoir lieu et le montant sera dû à la fin de l’année. Selon les conditions de vente, une obligation de construire s’applique dans les 3 ans suivant l’achat du terrain.

Cela nous convient assez bien car, pour des raisons professionnelles et personnelles, nous ne pourrons de toute façon pas y emménager avant l’été 2019
et continuerons à vivre sans payer de loyer.

Nous sommes allés voir 2 banques et un courtier en crédit. Nous n’avons été refusés par aucune, mais
dans une banque, le montant total possible était malheureusement trop faible et nous ne pourrions pas couvrir les coûts de construction.

L’achat du terrain est maintenant intéressant de toute façon, car quel que soit le mode et le lieu de conclusion, cela deviendra d’abord
deux prêts.

Dans les deux banques, on m’a proposé un prêt au montant du prix du terrain avec un taux d’intérêt compris entre 1,9 % et 2,2 % et des mensualités d’environ 300€. La fixation du taux était pour 10 ans.
Je ne devrais pas utiliser de fonds propres pour l’achat du terrain (à l’exception des frais accessoires).

Les banques m’ont dit : Grâce à la petite mensualité, vous pouvez économiser encore pas mal jusqu’au projet de construction. Pour le projet de construction, nous ne pouvons toutefois vous donner qu’une estimation approximative, car personne ne sait comment seront les taux dans plus d’un an et vous n’avez pas encore de plans de construction ou de budgets précis.

Jusque-là, tout va bien. Ensuite, nous sommes allés voir le courtier en crédit. Et lui a proposé quelque chose de complètement différent :

Au lieu de vous engager dès maintenant auprès d’une banque pour l’achat du terrain (mot-clé fixation du taux pour 10 ans et inscription correspondante au registre foncier), il vaudrait mieux :

- soit opter pour un financement à taux variable où la fixation du taux se termine tous les 3 mois, ce qui vous laisse une flexibilité jusqu’à la construction (offre à 2 %)

- soit, si cela vous paraît trop inconfortable, il existe aussi des crédits d’une durée d’un an seulement (2,2 %) et vous pouvez décider après un an auprès de quelle banque et à quelles conditions vous contracterez le « prêt principal » dans lequel bien sûr la dette résiduelle du terrain sera intégrée.

Nous sommes maintenant, honnêtement, un peu perplexes, car nous n’avons jamais fait cela auparavant.

Dans notre entourage, personne n’a eu autant de temps confortable entre l’achat du terrain et le début des travaux et ne s’est donc jamais occupé de ce genre de choses. Ils ont tous directement souscrit un contrat de prêt.

Je n’ai pas encore bien compris non plus cette histoire d’inscriptions au registre foncier :

Si je choisis maintenant un crédit d’un an, la banque X sera quand même inscrite au registre foncier. Si je commence par exemple à construire après l’année en question, mais que je prends à la place le « prêt principal » à la banque Y. La banque Y reprend alors tout. N’y aura-t-il pas alors des frais sous forme de modification au registre foncier ? Ou s’agit-il d’un refinancement classique, étant donné que la fixation du taux prend fin après un an et que je rembourse ainsi la somme « comme ça » à la banque X ?

Nous avons été chez 2 banques et un courtier en crédit. Nous n'avons été refusés nulle part, cependant chez une banque la somme totale possible était malheureusement trop faible et nous n'arriverions pas avec les coûts de construction.

Ils ont raison. Cela ne coûtera jamais seulement 220 000 €.

-Faire un financement à taux variable avec une durée de fixation des intérêts qui prend fin tous les 3 mois, ce qui me permet de rester flexible jusqu’à la construction (offre à 2 %)

Le financement variable est ici la seule option raisonnable. En aucun cas il ne faut signer pour 10 ans ou quelque chose de ce genre, car tu es alors lié à cette banque si tu as besoin du prêt pour la maison dans ces 10 ans ou tu dois résilier par anticipation le prêt en cours, ce qui entraîne des frais. Il devrait y avoir des prêts variables un peu moins chers à mon avis. Peut-être que tu peux encore essayer un autre courtier.

La banque Y prend donc tout en charge. Est-ce que je n’aurai pas de nouveau des frais sous forme de modification du registre foncier ?

Soit l’ancienne dette est remboursée et supprimée du registre foncier, puis la nouvelle dette de la nouvelle banque est inscrite - cela devrait être la procédure habituelle. Ou bien l’ancienne hypothèque déjà inscrite est reprise par la nouvelle banque et pour la différence une autre est inscrite. Les deux coûtent des frais et de plus à peu près autant l’un que l’autre. C’est pareil.

Ou est-ce qu’il ne s’agit pas d’un "rachat de crédit" classique parce que la fixation des intérêts prend fin après 1 an et que je rembourse la somme à la banque X "ainsi" ?

Le timing, c’est la moitié de la vie - si tu réussis cela, tu économises la compensation pour remboursement anticipé à la première banque. Ce devrait être faisable. Soit le moment convient de toute façon, soit la nouvelle banque fait un court prêt relais. C’est un peu plus cher, mais juste pour un court moment. Ce n’est pas très important.

Personne dans notre environnement n’a eu autant de temps confortable entre l’achat du terrain et le début des travaux.

Es-tu sûr qu’aucun délai de construction ne soit lié à ton achat du terrain ? Surtout dans les quartiers neufs, ce n’est pas rare.

Ils ont raison. Ça ne coûtera jamais seulement 220 000 €.

Les coûts totaux, avec toutes les installations extérieures et la cuisine, seront certainement plus élevés. Nous nous attendons plutôt à un volume total de 300 000. Les 220 000 concernaient une offre d'une entreprise de construction, mais sans prise en compte du travail personnel.

Les courtiers en crédit et l'autre banque ont toutefois accepté jusqu'à 330 000 avec une mensualité confortable, compte tenu de la situation actuelle des revenus. Je me fais moins de soucis pour la faisabilité financière globale (salaire garanti en hausse), même si personne ne peut estimer l'évolution future des taux d'intérêt.

Es-tu sûr qu’aucun délai de construction n’est lié à l’achat de ton terrain ? Ce n’est pas rare, surtout dans les quartiers neufs.

Délai de construction de 3 ans, mais interprété de manière assez libre. Un peu du genre « il suffit de donner le coup de pelle ». À la mi-2019, nous serions même encore dans les délais. Seul inconvénient : on ne se fait pas tellement apprécier auprès des voisins si on retarde l’achèvement complet de la rue + celui qui finit est celui d’où vient beaucoup de bruit de chantier alors que les autres habitent déjà. Je ne peux malheureusement pas changer ça.

J’ai grandi moi-même dans 2 quartiers neufs. Ce qui s’y passait parfois... Certains n’avaient toujours pas d’entrée ou d’extensions extérieures dix ans après l’achèvement de la rue. Certaines parcelles restaient vides des années après le délai... J’ai souvent l’impression que ces clauses de délai de construction sont surtout dissuasives, l’essentiel étant qu’il y ait un délai quelconque pour éviter que quelqu’un ait des idées bizarres.

Un financement variable est ici la seule solution raisonnable. En aucun cas ne signe un engagement sur 10 ans ou autre, sinon tu seras lié à cette banque si tu as besoin du prêt pour la maison dans les 10 ans, ou tu devras rompre le prêt en cours, ce qui engendre des coûts.
Il devrait y avoir des prêts variables un peu moins chers à mon avis. Peut-être devrais-tu essayer un autre courtier.

Préférerais-tu plutôt la formule à 3 mois ou à 1 an ? Le courtier a mis en avant la formule à 3 mois parce que les taux étaient un peu plus bas et il disait que j’aurais ainsi une flexibilité maximale pour le début des travaux. Ça me file juste la nausée de devoir m’en occuper tous les 3 mois...

Peut-on ici nommer ou discuter de banques ou prestataires financiers spécifiques ? Peux-tu me recommander un courtier en crédit ?

Nous avons procédé comme vous, le terrain a été financé de manière variable en février et le financement de la maison arrive maintenant en décembre. Le mieux, c’est que tu peux rembourser autant de remboursements anticipés que tu veux (à chaque date d’ajustement des intérêts). Cet avantage, tu ne l’as pas avec un taux d’intérêt fixe.

Tout ce que a écrit, je peux le confirmer.

Info supplémentaire : Avec un taux de prêt d’environ 60%, nous avons obtenu un taux effectif de 1,51%. Comme le niveau des taux d’intérêt n’a pas changé, tu pourrais arriver là-bas. Notre courtier nous a recommandé la DKB, que nous avons également prise.

Et ne te laisse pas embobiner par le taux d’intérêt (le taux avec engagement de taux est bien sûr plus bas). Grâce aux remboursements anticipés élevés en juin et à ceux prévus en décembre prochain, nous avons emprunté 55 000 € pour 280 € d’intérêts totaux.

Vous avez donc la capacité d’épargne, alors utilisez-la.

Désolé, qu’est-ce qu’un Be(g?)leichungsauslauf ?

On nous a également recommandé la DKB avec un taux variable, mais malheureusement actuellement à 2,05 % effectif.

Avez-vous ajouté des fonds propres dans le financement du terrain ? Ou seulement les frais annexes à l’achat ?

Peux-tu me donner le nom de l’intermédiaire (en MP, s’il exerce au niveau national, je vois que tu es de BY)

Préférerais-tu la formule de 3 mois ou celle d'un an ?

La moins chère.

J'ai juste la nausée à l'idée de devoir m'occuper de ça tous les 3 mois...

Ça ne devrait pas être un problème. L’offre de prolongation arrive en général automatiquement. On peut aussi avoir des prêts variables, par exemple liés à l’Euribor. 1 % + Euribor à 3 mois juste comme exemple fictif.

Courtier – il suffit de demander aux habituels grands noms. Interhyp, Dr. Klein, enderlein.
Parfois, des banques locales peuvent aussi sortir quelque chose de leur chapeau.