Bauexperte
22.12.2010 12:08:17
- #1
Un salut amical à tous les lecteurs,
à l'occasion actuelle, car cette année qui s'achève, j'ai souvent été confronté à la surconstruction de terrains :
Surconstruction de terrain et conséquences
En principe, le propriétaire d’un terrain ne doit pas tolérer l’atteinte à sa propriété par autrui. L’application rigoureuse de ce principe peut, dans certains cas, conduire à des conséquences économiques non souhaitées, par exemple à l’obligation de démolir un mur de maison construit légèrement au-delà de la limite du terrain. Pour éviter de telles difficultés économiques disproportionnées, le législateur a établi dans les §§ 912 et suivants du Code de la construction des règles qui, en cas de surconstruction, doivent aboutir à un équilibre juste des intérêts entre les propriétaires.
Quand existe-t-il exceptionnellement une obligation de tolérance ?
L’article 912 du Code de la construction institue une obligation de tolérance du propriétaire lésé dans ses droits de propriété par la surconstruction, dans le cas où
· le voisin construit lors de la réalisation d’un bâtiment au-delà de la limite,
· sans que l’intention ou la négligence grave ne lui soit imputable
· et que le propriétaire du terrain n’ait pas immédiatement formulé d’opposition.
Subtilités juridiques : Intention lors de et après la réalisation ?
Selon le texte, la loi concerne les cas où lors de la construction d’une nouvelle maison un mur de clôture est édifié au-delà de la limite en utilisant partiellement le terrain voisin. En conséquence, la disposition ne s’appliquerait pas en cas d’atteinte à la limite due à une annexe ultérieure.
· Selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice (BGH), l’article 912 du Code de la construction contient la pensée juridique générale de l’équilibre des intérêts voisins (BGH, arrêt du 19.09.2008, VZR 152/07).
· Par conséquent, la jurisprudence applique par analogie la disposition en cas de modification ultérieure d’un bâtiment lorsque l’on construit au-delà de la limite, par exemple pour la pose d’un nouveau toit ou d’un isolant thermique (Cour d’appel de Cologne, arrêt du 15.11.2002, 19 U 75/02).
Toutefois, cela ne s’applique pas aux parties de bâtiment facilement amovibles comme les stores, balcons, volets.
Absence d’intention ou de négligence grave du surconstructeur
Un comportement négligent est déjà caractérisé lorsque le propriétaire construit immédiatement au voisinage de la limite sans s’assurer de manière experte (par exemple en mobilisant un géomètre) qu’une atteinte à la limite est exclue (BGH, arrêt du 19.09.2003, VZR 360/02). Important : La disposition ne s’applique qu’aux bâtiments. Les clôtures, murs ou carports ouverts sur le côté ne remplissent pas la condition de bâtiment.
Autre point important : L’obligation de tolérance s’applique uniquement à l’égard du propriétaire, pas à l’égard du locataire ou fermier du terrain. Il faut aussi tenir compte des dispositions spéciales de certains Länder.
Condition préalable : pas d’autre violation de droit au-delà de la surconstruction
La BGH a eu à juger un cas où la surconstruction ne respectait pas les normes de protection contre les incendies applicables dans le Land concerné. La BGH a alors refusé l’obligation de tolérance dans le cas où des atteintes supplémentaires au-delà de la violation de la limite, notamment par le non-respect des normes de protection incendie, survenaient (BGH, arrêt du 22.09.1972, VZR 8/71).
Important : Si le propriétaire du terrain voisin formule immédiatement une opposition au début des travaux, il n’a pas à tolérer la violation de limite. L’opposition doit être formulée suffisamment tôt afin d’éviter des mesures de construction étendues pour annuler les travaux commencés.
Conséquence juridique : rente, achat
Le surconstructeur doit verser au titulaire du droit une rente annuelle appropriée payée d’avance, selon l’article 913 du Code de la construction. En outre, le titulaire de la rente peut à tout moment exiger que le surconstructeur lui achète la parcelle de terrain surconstruite, article 915 du Code de la construction.
Source : Haufe.Recht
Cordialement
à l'occasion actuelle, car cette année qui s'achève, j'ai souvent été confronté à la surconstruction de terrains :
Surconstruction de terrain et conséquences
En principe, le propriétaire d’un terrain ne doit pas tolérer l’atteinte à sa propriété par autrui. L’application rigoureuse de ce principe peut, dans certains cas, conduire à des conséquences économiques non souhaitées, par exemple à l’obligation de démolir un mur de maison construit légèrement au-delà de la limite du terrain. Pour éviter de telles difficultés économiques disproportionnées, le législateur a établi dans les §§ 912 et suivants du Code de la construction des règles qui, en cas de surconstruction, doivent aboutir à un équilibre juste des intérêts entre les propriétaires.
Quand existe-t-il exceptionnellement une obligation de tolérance ?
L’article 912 du Code de la construction institue une obligation de tolérance du propriétaire lésé dans ses droits de propriété par la surconstruction, dans le cas où
· le voisin construit lors de la réalisation d’un bâtiment au-delà de la limite,
· sans que l’intention ou la négligence grave ne lui soit imputable
· et que le propriétaire du terrain n’ait pas immédiatement formulé d’opposition.
Subtilités juridiques : Intention lors de et après la réalisation ?
Selon le texte, la loi concerne les cas où lors de la construction d’une nouvelle maison un mur de clôture est édifié au-delà de la limite en utilisant partiellement le terrain voisin. En conséquence, la disposition ne s’appliquerait pas en cas d’atteinte à la limite due à une annexe ultérieure.
· Selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice (BGH), l’article 912 du Code de la construction contient la pensée juridique générale de l’équilibre des intérêts voisins (BGH, arrêt du 19.09.2008, VZR 152/07).
· Par conséquent, la jurisprudence applique par analogie la disposition en cas de modification ultérieure d’un bâtiment lorsque l’on construit au-delà de la limite, par exemple pour la pose d’un nouveau toit ou d’un isolant thermique (Cour d’appel de Cologne, arrêt du 15.11.2002, 19 U 75/02).
Toutefois, cela ne s’applique pas aux parties de bâtiment facilement amovibles comme les stores, balcons, volets.
Absence d’intention ou de négligence grave du surconstructeur
Un comportement négligent est déjà caractérisé lorsque le propriétaire construit immédiatement au voisinage de la limite sans s’assurer de manière experte (par exemple en mobilisant un géomètre) qu’une atteinte à la limite est exclue (BGH, arrêt du 19.09.2003, VZR 360/02). Important : La disposition ne s’applique qu’aux bâtiments. Les clôtures, murs ou carports ouverts sur le côté ne remplissent pas la condition de bâtiment.
Autre point important : L’obligation de tolérance s’applique uniquement à l’égard du propriétaire, pas à l’égard du locataire ou fermier du terrain. Il faut aussi tenir compte des dispositions spéciales de certains Länder.
Condition préalable : pas d’autre violation de droit au-delà de la surconstruction
La BGH a eu à juger un cas où la surconstruction ne respectait pas les normes de protection contre les incendies applicables dans le Land concerné. La BGH a alors refusé l’obligation de tolérance dans le cas où des atteintes supplémentaires au-delà de la violation de la limite, notamment par le non-respect des normes de protection incendie, survenaient (BGH, arrêt du 22.09.1972, VZR 8/71).
Important : Si le propriétaire du terrain voisin formule immédiatement une opposition au début des travaux, il n’a pas à tolérer la violation de limite. L’opposition doit être formulée suffisamment tôt afin d’éviter des mesures de construction étendues pour annuler les travaux commencés.
Conséquence juridique : rente, achat
Le surconstructeur doit verser au titulaire du droit une rente annuelle appropriée payée d’avance, selon l’article 913 du Code de la construction. En outre, le titulaire de la rente peut à tout moment exiger que le surconstructeur lui achète la parcelle de terrain surconstruite, article 915 du Code de la construction.
Source : Haufe.Recht
Cordialement