Augmenter le coefficient d'occupation des sols selon l'article 19 de l'ordonnance sur l'utilisation des sols

Bonjour chère communauté,

nous obtenons un terrain à bâtir (nouveau lotissement) d'une commune en Bavière (pas encore confirmé notarialement).
Le terrain a une superficie de 820 m², un coefficient d’occupation des sols de 0,4 et un coefficient d’emprise au sol de 0,8.
Nous avons le problème suivant :
dans le plan d’aménagement, il n’y a pas de restriction concernant les unités d’habitation, mais il est indiqué que pour chaque unité d’habitation, 2 places de stationnement doivent être garanties. Nous avons maintenant prévu plusieurs unités d’habitation et dépassons notre coefficient d’occupation des sols en ce qui concerne les places de stationnement.
Notre architecte a appelé la commune et a rencontré une opposition.

Selon l’article §19 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols, un dépassement du coefficient d’occupation des sols jusqu’à 50 % est possible (dans notre cas jusqu’à un coefficient de 0,6) et cela nous rendrait heureux. Dans le plan d’aménagement, cet article n’est pas exclu.

Notre première question
1. La commune peut-elle refuser notre augmentation dans ce cas (coefficient d’occupation des sols 0,6) ou bien la demande de permis de construire ou la demande de renseignements préalables ?
si oui, doivent-ils motiver leur décision ?

2. Peut-on agir en justice contre cela ou la commune prime-t-elle sur l’article ?

Merci d’avance

Je me place du point de vue de l'administration communale.

Le dépassement est une disposition facultative, si des raisons compréhensibles existent.
Que trouvons-nous chez toi ?
1) Un coefficient d'occupation du sol très généreux de 0,4 (en [SH], 0,2 ou 0,25 sont normaux) 2) 820 m² de terrain. Ainsi, 328 m² peuvent être construits. 3) Un nouveau secteur d'habitation, où l'on attend majoritairement une construction de maison individuelle ou de maison jumelée 4) Constation : si le demandeur construisait un peu moins sur son terrain, éventuellement une habitation en moins, cela suffirait largement. Nous devrions ici approuver leur avidité d'argent. 5) Conclusion : Il n’existe pas de raison impérative pour appliquer cette disposition facultative. Sur 820 m² avec un coefficient d’occupation du sol de 0,4, une planification suffisante est possible même pour plus d’une unité d’habitation 6) Si cela ne convient pas au demandeur, d’autres prendraient le terrain avec enthousiasme. 7) Le caractère d’un lotissement de maisons individuelles ou jumelées est ainsi préservé et n’est pas perturbé par des immeubles ou des copropriétés.

C’est à peu près ce qu’ils pourraient penser. Quels sont tes arguments ? Des recours ? Alors tu dois vraiment avoir de bons arguments. K.

Le dépassement est une disposition facultative

Non, ce n'est pas une disposition facultative. Il est généralement autorisé, sauf indication contraire dans le plan d'aménagement.
... La surface au sol admissible peut être dépassée jusqu'à 50 pour cent par les surfaces au sol des installations mentionnées à la phrase 1 ...
La disposition facultative suit seulement après cette phrase :
d'autres dépassements dans une mesure mineure peuvent être autorisés

Je me place du point de vue de l’administration communale.

Le dépassement est une disposition facultative, lorsqu’il existe des raisons compréhensibles.
Que trouvons-nous chez toi ?
1) Un coefficient d’occupation des sols très généreux de 0,4 (en SH, 0,2 ou 0,25 est normal)
2) 820 m² de terrain. Ainsi, 328 m² peuvent être construits.
3) Un secteur de nouvelle construction, où l’on attend majoritairement des maisons individuelles ou des maisons jumelées
4) Constat : si le demandeur construisait un peu moins sur son terrain, éventuellement un logement de moins, cela suffirait largement. Ici, on devrait cautionner leur avidité d’argent.
5) Conclusion : Il n’existe aucune raison impérative d’appliquer cette disposition facultative. Sur 820 m² avec un COS de 0,4, une planification suffisante est possible aussi pour plus d’une unité d’habitation
6) Si cela ne convient pas au demandeur, d’autres saisissent le terrain avec plaisir.
7) Le caractère d’un lotissement de maisons individuelles ou jumelées est ainsi préservé et n’est pas perturbé par des immeubles d’habitation ou des copropriétés.

C’est à peu près ce qu’ils pourraient penser. Quels sont tes arguments ? Contester ? Alors tu dois vraiment avoir de bons arguments. K.

Salut Nordys,
peux-tu nous envoyer un message privé, je ne peux malheureusement pas te contacter.
J’aurais quelques questions

Merci

Depuis quand le plan d'aménagement est-il juridiquement contraignant ?

Pour 328 m² sur 820 m² x 0,4 coefficient d’occupation du sol, quatre places de stationnement ne devraient pas être incluses ? (trois unités d’habitation / six places de stationnement ne me semblent pas non plus correspondre à un quartier résidentiel de maisons individuelles). En Bavière, il y a selon moi deux options : dérogation (exclue ici si le cadre du plan est dépassé) et demande, qui est toutefois traitée par le LRA, lequel suit en général l’avis de la commune. Donc soit dérogation (si le juriste en droit de la construction est d’accord), soit obtenir l’accord avec la commune.