Planification de la maison terminée - Le financement est-il réaliste ?

Bonjour à tous,

nous prévoyons la construction d'une maison individuelle avec un début des travaux au printemps de cette année. Le plan de la maison est prêt, les offres ont été recueillies, maintenant il s'agit du financement. Voici les données clés :

Terrain de 893 m² déjà acheté à un particulier, valeur 30 000 € ([Notarkosten, grunderwerbsteuer etc. erledigt])

Maison individuelle, env. 170 m² de surface habitable, garage double, petit atelier (loisir) attenant à la maison

Comme mon partenaire est charpentier et travaille dans une entreprise qui construit des maisons en bois, nous en aurons bien sûr une. La maison complète, à part quelques mains aidantes pour par exemple le montage, sera construite par lui-même, de sorte qu'il n'y aura pas de coûts salariaux importants. Nous serons également présents pour tous les autres travaux et avons obtenu plusieurs aides. Le matériel est tout compris dans l'offre de la maison.

Coût total selon les offres (en partie avec coûts salariaux, que nous comptons comme réserve) 385 000 €

Capitaux propres disponibles 75 000 €

Montant du financement 310 000 €

Le montant du financement comprend environ 30 000 € de "marge". Nous avons prévu une maison KFW 55, donc 50 000 € proviennent du financement par la KfW. Deux contrats d'épargne logement sont en cours, mais ne seront disponibles que dans 2-3 ans.

Revenu net mensuel 3 300 €/mois (plus prime de vacances/noël, gratification)

Remboursement prévu (4 prochaines années) aussi élevé que possible, ensuite la planification familiale doit être envisagée. En chiffres : pour les 4 prochaines années : mensualité de crédit 1 200 €/mois, 300 € d’épargne/épargne pour les réserves. Ensuite réduction de la mensualité de crédit à env. 900 - 1 000 € de remboursement et 2 enfants...
Dépenses de vie mensuelles (incl. assurance, alimentation, ordures, taxe foncière, etc.) env. 600 €, 2× voitures/essence + autres (loisirs, cinéma, vêtements, cadeaux) pour les deux 1 000 €.

Des réserves intactes sous forme de métaux précieux sont encore disponibles en cas d'urgence.

Qu'en pensez-vous ? Est-ce que ce sera à peu près réalisable ? Ou visons-nous trop haut ?
Nous aimerions rembourser aussi rapidement que possible, vacances et autres luxes sont consensuellement supprimés pour nous. Quel type de crédit recommanderiez-vous dans notre situation ?

Je suis reconnaissant pour tout avis constructif !

Cordialement
kerhan

Que pensez-vous du plan ?

Je ne vois encore rien qui puisse s’appeler un "plan". Pour moi, cela ressemble à des idées et des éventualités.

Est-ce que ce sera à peu près gérable ?

Avoir un besoin de financement de 310 000 € est, à mon avis, trop élevé avec un revenu de 3 100 € – que ce soit avec ou sans KfW (une KfW veut aussi récupérer son argent). Même avec les taux actuels. Du moins si on veut un jour en venir à bout. Mais c’est mon avis.
Avec 1 200 €/mois à rembourser à la banque, vous ne remboursez presque rien et vous voulez en plus réduire encore dans environ 4 ans.
J’ai simplement fait le calcul avec 260 000 € à la banque (3,15% d’intérêt) et 50 000 € KfW, et j’arrive à environ 1 200 € de mensualités sur 36 ans. Si après 4 ans cela est réduit, il n’y aura plus guère de marge parce que l’amortissement doit être d’au moins 1%, tu arrives à un peu plus de 1 000 € par mois. Avec cela, ta marge de manœuvre de 900 € - 1 000 € est déjà au minimum dépassée.

Pour comparaison (nous sommes aussi encore en phase de planification), avec un enfant, deux voitures, assurance, charges annexes etc., nous avons plus de 2 300 € de charges fixes par mois. Avec un remboursement de 1 500 € à la banque. Nous n’avons pas encore fait le plein, rien mangé, ni allé au zoo – sans parler des 300 € mis en réserve.

Chacun son style de vie, mais calcule honnêtement tous les coûts. Tu seras surpris.
Je suis sûr que tu as oublié pas mal de choses.

Pour les mensualités à la banque, une maison coûte aussi en assurance, impôts et toutes les charges courantes comme déchets, électricité, eau, assainissement, mazout / gaz / peu importe. C’est encore au moins 300 à 350 € par mois.

Alors toi-même tu arrives déjà à 1 550 € + 300 € de réserve, soit 1 850 € par mois JUSTE pour la maison pendant 36 ans(!!!). Il te resterait donc d’après ton calcul 250 € pour les frais de vie ? Pour 2 personnes, je trouve cela très économique, mais s’il y a un enfant, cela devient vite nettement plus. En congé parental, il y a aussi une perte de revenus assez importante.

Pour cette somme de prêt, moi (c’est mon avis personnel) je ne voudrais pas avoir moins de 4 000 € de revenu.

De même, je te suggère de reconsidérer les 170 m² de surface habitable. Nous en avions au début environ autant. Nous avons ensuite regardé encore plusieurs maisons et pièces dans cette gamme et estimé que c’était trop, ce qui nous a permis de réduire encore les coûts. Elles veulent aussi être aménagées. Mais comme je l’ai dit, chacun son truc.
Pour moi, seul le budget, le financement/le terme et la taille ne correspondent pas.

Bonne chance.

Bonjour emer,
merci beaucoup pour ton avis, même s’il est négatif, j’ai demandé une critique constructive.

Tu as un peu mal compris notre projet et la "kalkulation" derrière. Je vais essayer de l’expliquer plus clairement.

D’une part, nous disposons d’un revenu mensuel de 3.300 €, tu parles de 3.100 €.

En plus de la mensualité de crédit de 1.200 € mentionnée, 300 € sont versés chaque mois sur le [Bausparer], qui, une fois arrivé à échéance, rembourse une partie du prêt (environ 15.000 € plus éventuellement le prêt moins cher associé).

Concernant nos frais de subsistance : tout est pris en compte. Nous sommes rassasiés, il fait chaud chez nous et nous pouvons utiliser l’eau et l’électricité ;o)
Les 600 € mensuels de frais de subsistance mentionnés concernent la maison, ils comprennent :
50 € électricité (chauffage : géothermie [Sole/Wasser] et cheminée à eau pour la production d’eau chaude)
50 € eau
40 € téléphone/internet
50 € assurances
300 € alimentation
17 € taxe foncière / calculée par mois
5 € ordures / calculé par mois
17,50 € redevance audiovisuelle
70 € réserve pour ce que nous aurions pu oublier...

Les 1.000 € mensuels pour nous deux sont à usage privé, c’est-à-dire
400 € pour 2 voitures (essence et autres)
600 € pour loisirs, coiffeur, vêtements, sorties ou autres, incluant aussi des provisions pour les cotisations annuelles de notre assurance responsabilité civile/accidents/vie/invalidité.

Il reste donc toujours une marge de 200 € par mois.

De plus, nous avons régulièrement des revenus complémentaires divers (emplois temporaires/secondaires) qui nous permettent des remboursements anticipés supplémentaires, mais je ne les inclus pas dans le financement.

J’espère que c’est plus clair maintenant et je suis toujours content de recevoir des avis de toute nature !

PS : Si jamais j’ai quand même oublié un poste financier, merci de me le signaler aussi !

Cordialement
kerhan

Tous ces calculs sont sympas, mais c’est aussi un peu risqué. Tu calcules maintenant l’électricité et l’eau, mais tu ne sais pas combien cela coûtera dans 5 ans. Le salaire s’adapte-t-il ? 5 € pour les déchets semble extrêmement peu. 300 € pour la nourriture est également calculé au bas de l’échelle. Qu’en est-il des articles ménagers, des produits de nettoyage, de l’hygiène, des médicaments, et ainsi de suite.

Le bloc de luxe à 600 € n’est pas non plus évaluable. Les assurances, d’accord, mais quelle part cela représente-t-il ici ? Les hobbies… bon, une maison est aussi un hobby :D

200 € de marge sont presque rien, ce serait trop risqué pour moi. Surtout un point manque dans votre liste. Tu l’as mentionné. Les enfants.
Les 3300 € sont-ils le revenu de ton mari ? Ou le vôtre à deux ? Compte avec le fait que ton revenu chutera à 300 € au deuxième enfant. De plus, des coûts importants pour les vêtements et la garde d’enfants vous attendent si tu veux/dois retravailler. En plus, tu ne pourras plus travailler qu’à 50 % maximum.

Un exemple :
Ma femme gagnait 2500 € net avant notre enfant. Elle touche maintenant 1600 € pendant les 12 prochains mois de congé parental. Exonéré d’impôts sous réserve de progression. Cela signifie un complément d’impôt car nous sommes imposés ensemble (fiscalement). Ensuite, elle reprend à 50 %... environ 1000 € net car elle est en classe d’imposition 5. Mon net s’est naturellement un peu amélioré. La crèche pour l’enfant coûte environ 300 € par mois si nous obtenons une place. Sinon, perte totale de revenu ou nourrice coûteuse.
Si un deuxième enfant suit rapidement, l’allocation parentale sera peut-être de 450 €. Il faudra décider si l’on retire le premier enfant de la crèche ou si on le laisse dans son environnement habituel. De plus, au début, il faut de nouveaux vêtements toutes les 4 semaines, beaucoup de couches, et des sacs de couchage neufs. Les 180 € d’allocation familiale ne suffisent pas. Et si tu ne peux pas allaiter, le lait de remplacement coûte aussi beaucoup, et quand je vois ce que notre petit engloutit... oh là là. Et voilà ton casse-tête financier.
Car tes coûts continuent, la banque veut toujours voir de l’argent. Peu importe ce qui se passe chez vous.

Bon, assez de pessimisme. Je pense quand même que vous pouvez bien construire, le capital propre est bon, mais vous devriez peut-être repenser la taille.
Nous avons fait faire une maison préfabriquée d’environ 160 m² et payons, y compris un terrain cher, ce que vous voulez payer. Et ça sans travail personnel. Cependant sans garage et sans sous-sol.

Alors, je ne pense pas que toute cette discussion soit nécessairement productive. Qui signe encore aujourd'hui un contrat d'hypothèque sur 10 ans avec un taux d'intérêt de 3,15 % ? Les taux actuels sont nettement plus bas. Pour 10 ans, on peut obtenir, avec une bonne négociation, quelque part entre 2,20 et 2,30 %. Avec une bonne solvabilité et un financement inférieur à 65 %, c'est même environ 2,1 %. Même pour 15 ans, on n'atteint pas les 3,15 % - le prêt KFW peut être libéré de remboursement durant les premières années - donc plus de marge pour des remboursements anticipés sur le prêt principal. De plus, le taux KFW n'est que de 1,4 %. Quand on fait le calcul, le résultat est très différent.

Ne vous laissez pas impressionner........................

400€ pour 2 voitures... jamais de la vie. Selon les statistiques de l'ADAC, une voiture de taille moyenne coûte environ 400€/mois. Une petite voiture 300+x. On peut sûrement économiser un peu en ne conduisant pas de voitures neuves. Mais les coûts de réparation pour une voiture plus ancienne sont alors plus élevés. Je n'ai vu aucune vacances nulle part. Voulez-vous passer 30 ans sans vacances et ne vivre que pour la maison ?