Financement de suivi - valeur du bâtiment / taux de prêt sur valeur

Bonjour à tous ceux qui s’y connaissent,

jusqu’à présent, je pensais en fait que le financement de relais était le financement le plus simple, mais je suis en train d’être sérieusement détrompé. Peut-être que quelqu’un ici aurait un ou deux conseils. En particulier sur l’évaluation des biens immobiliers.

Nous possédons une ancienne petite maison multifamiliale proche du centre-ville de Cologne (juste derrière la ceinture verte dans le 50823), qui a été rénovée et transformée en maison unifamiliale comme à l’origine. La rénovation a eu lieu de 2011 à 2014. Le bâtiment est un monument historique (date de construction originale 1890), mais pratiquement seules les façades extérieures ont été conservées, une partie est même une construction entièrement neuve car la structure ne pouvait pas être préservée. Le tout en accord avec les autorités. Les seuls coûts de construction de la rénovation s’élevaient à plus de 700 000 euros, sans le prix d’achat. Terrain avec jardin d’environ 300m². Un joyau à cet emplacement, une rareté de plus, qui peut prétendre avoir un jardin en centre-ville. Rénové de manière écologique, avec des enduits à la chaux, système de bus de haute qualité pour l’électricité, nouvelles longues lames de chêne dans toutes les pièces, chauffage au sol dans toute la maison, vitrage isolant thermique et acoustique, ventilation centralisée, … ! La maison a également été rénovée pour devenir une maison à haute efficacité énergétique (pas dans le cadre des monuments) et a une valeur inférieure à 70kWh/(m²*a). Surface habitable selon WoFIV de 235m² (donc sans le sous-sol, …) ou DIN277 de 295m². Tout peut être prouvé, tous les documents sont disponibles pour les banques, y compris une documentation complète de la rénovation. Au niveau assurance, le bâtiment est même classé comme construction neuve et les tarifs d’assurance bâtiment en découlent en conséquence.

Nous souhaitons financer en relais un montant légèrement inférieur à 400 000 euros. Ce montant est réparti en quatre prêts qui doivent être regroupés en trois. Il faut préciser qu’en raison des coûts de rénovation plus élevés et d’un rachat/restructuration, l’un des prêts doit être conclu comme un prêt à terme (à partir de 2024). L’offre de notre banque actuelle se situe entre 1,1 et 1,3 %, mais elle ne souhaite pas regrouper les prêts et inclut aussi le risque de résiliation anticipée du prêt à terme dans ses conditions. Ce qui est possible si je reste à la même banque car la période de fixation du taux débute dès la signature du nouveau contrat de prêt. C’est pourquoi nous voulions changer de banque et avons demandé des offres.

Nous avons maintenant des offres avec un taux moyen de 0,8 à 0,9 % à un remboursement de 4 % et des durées différentes des prêts entre 12 et 15 ans sur la table. De sorte que la fin des taux soit proche les unes des autres. Remboursements comme précédemment. Quand cela arrive à la phase finale, nous avons en fait un problème avec les banques car elles nous répondent que la valeur indiquée du bâtiment ne correspond pas à la valeur du marché.

Motif : le bâtiment date de 1890 et il s’agit d’une maison mitoyenne (où en centre-ville trouve-t-on des maisons unifamiliales isolées ??). Selon leurs systèmes, le financement demandé représenterait un taux d’endettement de 100 %. Ils attribuent donc au bâtiment en quelque sorte « seulement » une valeur d’environ 400 000 euros. Nous aurions donc à l’origine financé bien au-delà de 100 %. Comment convaincre les banques d’appliquer une valeur réaliste ici ? Rien que la valeur foncière selon le comité d’expertise est d’un peu plus de 1000 €/m², cela ne colle absolument pas. Les prix d’achat au mètre carré sont ici entre 4000 et 6500 €/m². Même avec l’hypothèse la plus pessimiste, l’évaluation des banques ne correspond pas. Qu’est-ce que je néglige exactement ? Ou est-ce une méthode pour augmenter les taux d’intérêt avec un risque relativement faible ? Pourtant, la banque pour laquelle nous avions justement opté a même d’abord consenti une réduction du taux pour la bonne valeur d’efficacité.

Je dois en discuter avec eux au début de la semaine. Je suis maintenant aussi sous pression car je dois résilier activement un des prêts en janvier pour pouvoir les regrouper. Je serais reconnaissant pour des conseils et des arguments.

Que les banques exigent cette fois aussi des preuves de retraite (nous avons environ 40 ans par ailleurs) et des documents cadastraux d’un appartement en propriété libre de dettes est aussi un peu étrange …

Merci pour vos conseils.

Cordialement
bolitho

Justification : Le bâtiment date de 1890 et il s'agit d'une maison mitoyenne centrale (où trouve-t-on des maisons individuelles isolées en centre-ville ??). Le financement demandé correspondrait, selon leurs systèmes, à un taux d’endettement de 100 %.

Cela passe seulement par la machine. Ensuite, la valeur s'effondre brutalement à cet âge. Seule une conversation personnelle avec preuve des travaux de rénovation peut aider. Alors cela devrait convenir - peu importe la banque.
Cependant, par exemple une rénovation écologique n’augmente pas la valeur du bien immobilier. Le groupe de demande pour ce genre de "spécialités" est faible. L’acheteur lambda ne s’en soucie pas vraiment lors de l’achat. C’est similaire avec les planchers - le surcoût ne sera jamais récupéré.

On attribue ainsi au bâtiment une valeur d’environ 400 000 euros "seulement".

Ce n’est pas exact. Il s’agit de la valeur d’hypothèque, pas de la valeur marchande - qui peut être nettement plus élevée.

Que les banques veuillent cette fois-ci même les justificatifs de pension (nous avons d’ailleurs environ 40 ans) et les documents de registre foncier d’un appartement sans dettes est aussi en quelque sorte étrange...

Pas étrange. Désormais normal.

C’est seulement passé par la machine. Alors la valeur s’effondre brutalement à cet âge. Il n’y a qu’une seule solution : un entretien personnel avec la preuve des travaux de rénovation. Alors ça devrait passer - quelle que soit la banque.

Ah, d’accord. Toutefois, ils ont tous les documents concernant la rénovation, y compris la documentation photo, les plans de construction, le certificat énergétique, ... donc il faut encore réfléchir sérieusement à ce sujet. On se demande vraiment si personne ne regarde ça. Il faudrait donc qu’ils acceptent en quelque sorte une "reconstruction" avec date 2014 pour pouvoir saisir ça dans la machine ?

Cependant, par exemple, écologique rénové n’augmente pas la valeur du bien. Le groupe d’acheteurs intéressé par ces "spécialités" est faible. Le particulier ne s’intéresse pas vraiment à cela lors de l’achat. Un peu comme pour les lames de parquet - tu ne récupéreras jamais le supplément de prix.

Que le mot "écologique" soit seulement un "mot-à-la-mode", soit. :-) Je peux vivre avec ça. Personnellement, je tiens compte de la qualité de l’air intérieur et autres. La rénovation est cependant de haute qualité et je pense que c’est déjà une différence d’avoir du PVC, du stratifié ou des lames de parquet massives chauffées par le sol dans le bâtiment ou bien du plâtre de gypse ou de chaux avec finition au marmorino aux murs. Alors, au pire, on ne vend pas à un "particulier". Cependant, ce n’est pas prévu à long terme non plus. :-) Certaines matières imposent aussi la chimie du bâtiment lors d’une rénovation. Le plâtre de gypse sur mur en brique monolithique n’est pas forcément la meilleure idée. Mais ce sont d’autres sujets.

Ce n’est pas vrai. Il s’agit de la valeur de nantissement, pas de la valeur de marché - qui peut être nettement plus élevée.

Cela signifie que la banque applique un abattement de risque. Quel est, en général, son importance ? Car même en appliquant 20 % d’abattement, ils auraient évalué la valeur de marché beaucoup trop bas. À moins que l’hypothèse d’un effondrement brutal de la valeur dû à la "machine" soit correcte. La banque actuelle a évalué le bâtiment deux fois, avant l’achat et après la fin de la rénovation, et semble avoir réalisé une estimation nettement meilleure.

Ce n’est pas surprenant. C’est devenu normal entre-temps.

Eh bien, la dernière fois, c’était en fait une surprise et la banque n’avait quand même pas eu de problème. Maison non rénovée, 60 ans sans travaux, avec des coûts de rénovation estimés. Financement en prix d’achat + coûts de rénovation. Cela semblait plus facile à classer qu’un bâtiment fini avec bonne documentation.

Je vais donc demain encore discuter sérieusement avec eux.

Merci pour les informations

Ils devraient donc en fait saisir quelque chose comme "reconstruction" avec la date 2014 pour pouvoir le mettre dans la machine ?

Exact. Il existe un tableau de points pour les travaux de rénovation effectués. On peut en déduire une année de construction fictive (chez vous par exemple 2014 - ou un peu plus ancienne avec une marge de sécurité).

Cela signifie que la banque applique une décote de risque. Quel est son taux habituel ? Car même avec une décote de 20 %, ils auraient estimé la valeur marchande bien trop basse.

Entre 10 et 20 % normalement.

Eh bien, la dernière fois, c’était en fait une surprise et la banque n’a pourtant pas eu de problème avec ça. Maison non rénovée, rien fait pendant 60 ans, avec des coûts de rénovation estimés. Financement = prix d’achat + coûts de rénovation. Cela semblait plus facile à évaluer qu’un bâtiment fini avec une bonne documentation.

Tu dois distinguer la maison et la solvabilité personnelle. Les deux sont examinés et aujourd’hui les banques doivent aussi prendre en compte une période de retraite. Et vérifier si la mensualité reste supportable. Cela n’a donc rien à voir avec la maison en garantie. Si tu n’as pas de liquidités, un patrimoine immobilisé ne t’aide pas.