Financement en tant qu'indépendant

Bonjour,

j'ai l'intention d'acquérir un bien immobilier en ZV. En ce qui concerne le financement de l'acquisition immobilière, je suis presque totalement ignorant.

Je suis indépendant depuis seulement 4 ans, la première période de création a été initialement autofinancée. L'indépendance est plus ou moins à l'abri des crises et ressemble plutôt à un emploi salarié. L'avantage est clairement que l'on connaît à 95 % les revenus futurs. L'inconvénient est que les revenus restent alors plutôt limités dans la fourchette d'un salarié. Je peux cependant déjà dire quels seront les chiffres d'affaires en 2020, avec une probabilité de 0 % de défaut (seulement le moment du paiement est parfois "un peu" prolongé, ce qui signifie qu'un certain montant X est toujours nécessaire sur le compte professionnel). Jusqu'à présent, j'ai misé sur un équilibre vie professionnelle-vie privée, avec un focus sur la vie privée, ce qui signifie que j'ai encore un potentiel d'expansion que je n'ai pas encore exploité, car je n'accorde pas vraiment beaucoup d'importance à "l'argent", cela a toujours suffi largement. En tant que travailleur indépendant, je gagne actuellement (et rétrospectivement en 2018) environ 3 900 € par mois, déduction faite de la caisse maladie et de l'impôt sur le revenu, il reste environ 2 600 € après impôts et assurance maladie. Les dépenses (y compris impôts et assurance maladie) sont actuellement de 2 200 €. Il reste donc 1 700 €. Les perspectives de retraite sont médiocres, la planification est de continuer à travailler aussi longtemps que possible (ce qui est tout à fait possible et si cela procure encore un certain plaisir, c’est mieux que de rester assis à la maison devant la télévision). Malheureusement, je suis déjà trop âgé et je n’ai pas de descendants à qui je devrais laisser quelque chose, donc le plan est de passer un bon moment dans la maison avant de la vendre dans 15-20 ans.

Le potentiel d’économie par le déménagement dans le bien serait de 360 €, ainsi qu’environ 5 000 €/an pour le bureau actuellement loué (envisageant de déménager le bureau dans la propriété).

Comme je ne sais absolument pas évaluer le bien ou le comportement concurrentiel lors des enchères, je réfléchis à quel prix maximal je souhaite finalement faire une offre. J'hésite entre la raison (offrir légèrement au-dessus de la valeur marchande avec suffisamment de réserves pour les coûts de rénovation) et l'irraison (utiliser le budget prévu pour la rénovation). La maison est vraiment une "ruine" (années 70 avec un net retard de rénovation), l'emplacement est idyllique pour moi et je ne trouve pas d'objet comparable. Je suis extrêmement tenté de me lancer dans l'aventure de la "rénovation de maison". Je dois plus ou moins tout gérer seul ou organiser de l’aide. Mais je me sens capable.

J'aurais aussi plusieurs questions concernant le financement et en général.

La situation actuelle est la suivante :
- Fonds propres environ 60 000 €
- Réserve d'urgence environ 20 000 €
- Bien immobilier peut-être 260-270 000 € !?

Je suis allé chez l'une de ces sociétés de conseil ...

Les calculs ont été réalisés avec un prix d'achat de 280 000 €, 26 000 € de coûts de modernisation incluant la contribution personnelle, 20 000 € de frais d’acquisition, un avoir de 50 000 €
Une offre (non contraignante) est la suivante :
KfW 0,50 % 50 000 € avec un taux fixe sur 10 ans
Banque 1,40 %/1,42 % 226 000 € avec un taux fixe sur 15 ans, durée calculée 38 ans, remboursement anticipé de 5 %

Avec ces offres, je devrais payer environ 900 € par mois, plus les frais annexes pour la maison, ce qui serait nettement moins cher que si je louais un objet comparable. Voici maintenant toutes mes questions :

1. Sur le forum, j’ai lu qu’à partir du 01.10.2019 la KfW prête jusqu’à 100 000 €. Une augmentation de la part KfW serait-elle intéressante ? Après tout, elle est seulement sécurisée pour 10 ans.
2. 15 ans ou plutôt 20 ans de taux fixe ?
3. J'ai lu dans d'autres demandes de financement que la contribution personnelle était prise en compte dans les fonds propres ? Je ne comprends pas très bien. Qu'est-ce qui est considéré, l'enveloppe monétaire pure ou le travail personnel réellement fourni comme avantage en nature (ex. un carreleur économisé + 3 000 €) ?
4. Je souhaite rester flexible sur mon offre, la banque est-elle d'accord si je propose par exemple 310 000 € au lieu de 280 000 € et utilise une grande partie du budget rénovation ? Ou pourraient-ils me refuser le prêt ?
5. Si j'obtiens la propriété moins chère, par ex. à 240 000 €, la limite du crédit diminuerait-elle ? Ou est-ce que je recevrais quand même les 276 000 € ? Cette dernière option permettrait des coûts de rénovation plus élevés (p.ex. système de ventilation, etc.).
6. Au plus tard quand ai-je besoin de l'accord définitif pour pouvoir enchérir sans risque ?

Sur le marché libre, il n’y a absolument rien qui m’intéresse, d’autant plus que les prix demandés me font frissonner. Selon moi, la région est en déclin (à l’exception de l’objet, comme une petite oasis). Si je n’étais pas aussi fortement engagé professionnellement, je serais peut-être déjà parti (mais où). Je suis tombé amoureux de cet objet, tout y correspond pour moi et le besoin de rénovation m’attire, car je peux pratiquement tout agencer selon mes idées. J'espère aussi que cela dissuadera beaucoup d'autres intéressés. Initialement, je n'avais pas vraiment en tête "la propriété" avec des dettes. Cependant, les conditions cadres ont tellement changé (fatigué de chercher en permanence une place de parking devant l'appartement, je veux avoir un animal domestique, la garage pour le véhicule de loisirs est dans un autre quartier, hausses de loyer, ennuis avec le propriétaire, etc.) que j’ai un peu par hasard eu cette idée. Mais même un autre appartement n’est plus réalisable en ce moment, si on regarde les prix pour un beau logement, je préfère acheter la "ruine".

Je vous remercie de votre attention

Je ne m’y connais pas trop chez les indépendants, mais l’important, c’est comment les dernières années se sont passées, pas ce que tu penses que l’avenir pourrait apporter.

C’est bien que tu sois déjà allé chez un intermédiaire, donc ça semble quand même fonctionner.

Mais je m’inquiète que tu évalues complètement mal le projet de rénovation. Quand on fait des travaux soi-même, il faut quand même acheter du matériel. Peux-tu déjà habiter dans la maison pendant que tu rénove ou combien de temps prévois-tu de rénover ? Qu’est-ce qui doit être fait exactement ? Il te manque définitivement un plan ici !

Quel excédent après déduction de tous les coûts et impôts as-tu eu ces 3 dernières années ? Les 400€ par mois ne suffisent pas. D’autant plus que tu t’es (compréhensiblement) calculé comme pauvre en impôts.

Quel excédent après déduction de tous les coûts et impôts as-tu eu ces 3 dernières années ?

2017, 2018 et 2019, j’ai environ les chiffres mentionnés ci-dessus. En revanche, 2016 n’était pas encore « présentable » car il s’agissait de la mise en place de l’activité indépendante. L’avis d’imposition 2019 n’est évidemment pas encore disponible. Les encaissements + factures ouvertes + factures qui seront établies et payées d’ici la fin de l’année montrent l’évolution mentionnée ci-dessus.

Les 400 € par mois ne suffisent pas.

D’où sors-tu ces 400 € ? Il reste un excédent de 1700 €. Le loyer actuel de 360 €, qui n’a plus à être payé, donne un excédent de 2000 €, dont la mensualité de 900 € et 400 € de charges restant, il reste quand même 700 € d’excédent par mois. Avec l’achat de l’immeuble, la volonté de générer plus de chiffre d’affaires augmente (c’est possible).

D’autant plus que tu t’es (à juste titre) sous-estimé fiscalement

Eh bien, ce n’est pas aussi simple que ça de se sous-estimer. Je fais la comptabilité moi-même, car tout est assez clair. La seule chose qui pourrait ressembler à une sous-estimation, c’est la voiture de société, qui diminue mon bénéfice (amortissement, frais d’exploitation), que d’autres doivent payer. Bien sûr, je me suis offert l’année dernière de beaux biens d’équipement à faible valeur unitaire (GWG) qui ont « gâché » le résultat annuel. Sinon, il n’y a malheureusement rien à voir avec une réduction fiscale. Avec l’immeuble, d’autres possibilités s’offrent alors...

Je ne connais pas bien les indépendants, mais ce qui compte, c’est comment les années précédentes se sont passées, pas ce que tu penses que l’avenir pourrait apporter.

Pour l’année en cours, ce serait aussi une projection, car le compte de résultat simplifié manque encore. De même, des créances ne sont pas encore entrées en flux de trésorerie. Une prévision plausible pour l’avenir ne sera donc certainement pas sans importance, même si les dernières années étaient correctes. En tant que fabricant de téléviseurs à tubes cathodiques avec de super chiffres d’affaires par le passé, je ne recevrais probablement plus un centime de prêt aujourd’hui. Avec l’activité indépendante, j’ai une certaine position de monopole, un peu comme un médecin agréé, par exemple.

Bien que tu aies déjà été chez un courtier, donc cela semble quand même fonctionner.

J’ai trouvé l’entretien assez correct. Il m’a aussi dit chez quelles banques il ne valait même pas la peine de demander et lesquelles ne demandent pas tels ou tels paramètres et où une chance de succès existe.

Je m’inquiète cependant que tu évalues complètement mal le projet de rénovation. Si tu rénove toi-même, tu dois quand même acheter le matériel. Peux-tu déjà habiter la maison pendant que tu rénove ou combien de temps comptes-tu rénover ? Qu’est-ce qui doit être fait exactement ? Tu manques définitivement d’un plan !

Combien de temps ? Jusqu’à ce que ce soit fini, ce serait une bonne réponse. Je pense que tout le monde se trompe sur cela. Malheureusement, je ne me trompe pas, je sais ce qui m’attend. Surtout avec un travail de 60 heures par semaine, sans vacances. Que je doive acheter du matériel, c’est clair pour moi. Mais il y a une différence entre faire poser le sol par un carreleur ou le poser soi-même. C’est pareil pour la salle de bains, on peut facilement dépenser 20 000 € et plus si on le fait faire, mais on peut aussi ne dépenser qu’une fraction si on n’est pas trop maladroit.

Habiter déjà est possible, je suis assez détendu à ce sujet et je peux vivre sur un chantier à moitié fini (le copropriétaire actuel y habite encore), d’autant plus qu’il n’y a pas d’enfants ni de femme qui me mettrait la pression *rire*. Et selon le budget restant pour la rénovation, je peux aussi déléguer volontiers. J’ai un rénovateur expérimenté qui va sûrement me former là-dessus.

1. dans le forum, je laisse entendre qu'à partir du 01.10.2019, la KfW accorde jusqu'à 100 000 €. Est-ce que cela vaut la peine d'augmenter la part KfW ? Après tout, ici, ce n'est garanti que 10 ans.

Si tu veux prendre un prêt KfW, alors tu dois aussi construire selon KfW.
Je crois qu'il y a le KfW de modernisation, il faut que tu googles ça.
Le KfW pour isolation et chauffage, donc selon KfW 55, je ne le ferais pas à cause des exigences si tu veux faire beaucoup toi-même. À mon avis, une rénovation demande un peu plus que du « savoir-faire » et deux mains droites. Avec un peu de savoir-faire, on peut renouveler les sols et peindre les murs... mais pas faire l'électricité ni la plomberie.

Pour les points 4 à 6, tu devrais parler au banquier.
Je n'aurais pas pensé que tu obtiennes un prêt avec tes 2600 € de salaire en travail indépendant. Ça doit être sûr si tu veux enchérir.
Si tu gagnes l’enchère, tu dois immédiatement présenter un chèque de 10 %. Peut-être que cela se fait maintenant aussi par carte EC... aucune idée... l'argent doit être disponible immédiatement, puis tu as 2 ou 3 mois.
C'était du moins comme ça « il y a quelque temps »... hem, comme le temps passe
Généralement, l'enchère est déjà « négociée » avant, puis on fait une offre complètement surélevée ou on se met d'accord avant.

Si tu veux prendre un prêt KfW, alors tu dois aussi construire KfW.

Le KFW 124 pourrait encore être une option.