Financement d'une maison d'occasion

Bonjour membres du forum,

j'ai trouvé une très belle maison d'occasion avec un joli terrain. Elle date de 1999, il faudrait seulement peindre les murs et on pourrait emménager. Elle devrait coûter 260K,-€ hors frais annexes, avec un apport personnel de 100K,-€. Il faut donc financer 190K,-€ aux conditions suivantes :

[*]Durée 20 ans, remboursement total
[*]Mensualité 950
[*]Revenu familial 4K
[*]Âge 40 ans
[*]Aucune autre dette.

Ça semblait bien, pensais-je, mais il s'est avéré qu'il s'agit d'un financement à 120%. Je suppose que la banque évalue très bas le bien immobilier car il s'agit d'une maison à ossature bois en zone rurale.

Quelles conséquences cela implique-t-il pour moi d'avoir un financement à 120% ?

Il faut ajouter que les conditions mentionnées ci-dessus proviennent d'un conseiller financier national, donc pas directement d'une analyse bancaire pour ce bien précis.

Merci beaucoup pour vos réponses

Bonjour

la banque qui finance vérifiera (grossièrement) la maison, c’est-à-dire qu’elle estimera la valeur en se basant sur l’emplacement, la description, les photos et quelques autres informations, afin de définir la valeur de nantissement. Celle-ci varie d’une banque à l’autre, on peut grossièrement compter sur les 2/3 du prix d’achat, si le prix d’achat n’est pas complètement tiré de nulle part.

Cela signifierait dans ton cas qu’une valeur de nantissement d’environ 175 000 € serait retenue, la différence devant être apportée sous forme de fonds propres.

Le déficit serait chez toi, avec les chiffres supposés, de 15 000 €, mais il serait comblé si tu trouvais une banque qui évalue la valeur de nantissement de la propriété à +73 % – alors tu pourrais t’en sortir avec tes fonds propres.

En outre, il sera également vérifié si tu as réellement 950 € de reste à vivre dans ta situation familiale pour rembourser le prêt.

Je te conseillerais donc de demander à deux ou trois banques locales avec le prix d’achat envisagé (peut-être qu’il y a une marge de négociation !?) pour voir combien de crédit tu pourrais obtenir, ou comment la/les banque(s) estiment le bien.

Un financement externe (internet, agent immobilier ou autre) peut bien sûr toujours être envisagé en alternative, mais je n’en suis pas un grand fan. Je l’ai envisagé moi-même lors de mon achat immobilier, ça ne s’est pas fait, et avec du recul ce n’était pas une erreur à mon avis.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour,

KP : prêt de 260k, 190k et la banque part d’un taux d’endettement de 120 % sur le montant du prêt. Cela signifie qu’elle évalue la maison à 158k.

Je trouve le prix d’achat de 260 par rapport à l’évaluation à 158 assez choquant. Oui, les banques se basent sur l’exposé, les photos et les valeurs historiques. Cependant, le boom en Saxe rurale est certainement passé à côté ........... J’ai moi-même de la famille en Saxe.

En tant qu’acheteur, soit cela me mettrait la puce à l’oreille, soit je remettrais tout en question auprès de la banque pour savoir comment ils arrivent à 158k.

Depuis combien de temps la maison est-elle vide ? Dans quelle fourchette de prix les autres maisons partent-elles là-bas ?

Sinon, bonne idée de de demander aussi à la banque principale. Ils devraient connaître le marché local. Au final, en ce qui concerne les conditions, personnellement je m’en fiche que ce soit un taux d’endettement de 350 % ou 60 % tant que le taux d’intérêt est bon.

Seulement l’évaluation, là j’ai des doutes. Les conditions cadre sont bonnes pour toi.

Il serait peut-être aussi intéressant d'avoir quelques données sur la maison.
S'il s'agit seulement de 80m² sans sous-sol sur un terrain d'une valeur de 5000.-€, cela peut être exact.
Sinon, pour une maison plus récente, si elle est en bon état, une valeur plus élevée devrait être présente.

Cela dépend certainement aussi du fabricant de la maison à ossature bois. Est-elle réalisée par un menuisier local, par un fabricant renommé ou produite bon marché quelque part à l'étranger.

Si la banque n'évalue le bien immobilier à une valeur de nantissement qu'à 158 000 €, je t'encourage vivement à insister. Soit l'évaluation de la banque est extrêmement prudente, soit le prix d'achat est beaucoup trop élevé.

Avec des frais annexes de 11,5 %, le prix d'achat total devrait être de 258 000 € pour obtenir un "financement à 100 %", ce qui signifierait que tu dois/peux acheter la maison pour un maximum de 231 000 €. Il reste à voir si et comment cela est possible.

Cependant, la probabilité que le prix d'achat soit trop élevé est bien présente en Saxe, et cela est relativement indépendant du constructeur de la maison – si l'emplacement est faible, il est faible. Un "ébéniste local" ne peut plus rien y changer.

Cordialement
Dirk Grafe