Évaluation de l'état des coûts de l'architecte pour l'achèvement du bâtiment

Bonjour à tous,

Nous construisons actuellement 3 maisons en rangée dans la région de Stuttgart (3 maîtres d’ouvrage).
La construction se fait via un GÜ sur un terrain privé.
Malheureusement, tout ne se passe pas comme espéré et prévu. Lors de la signature du contrat en février 2019, une date d’emménagement en mai/juin 2020 nous avait été promise (en fonction de la durée du permis de construire/de l’autorisation).
Le véritable début des travaux a eu lieu début juillet 2020. Cela ne serait pas dramatique en soi. MAIS
À ce jour, après presque 9 mois, la cave est terminée. Le rez-de-chaussée est également monté, mais présente des défauts importants (pour plus de détails – il existe aussi un fil de discussion à ce sujet).
De plus, nous apprenons régulièrement par les artisans qu’ils n’ont pas été payés. La semaine dernière, nous avons appris que la location du boîtier électrique de chantier (prestation contractuelle GU) n’a pas non plus été payée.
L’électricien a donc voulu récupérer l’argent auprès de nous (environ 700€) – après une conversation, le directeur de notre GU m’a dit qu’il n’avait actuellement pas l’argent pour payer le boîtier électrique de chantier.
La faillite n’a (pas encore) été déclarée.
Nous avions déjà pris contact en février avec un avocat, qui nous a déconseillé de nous rétracter tant que nous n’avons pas quelqu’un qui poursuivra la construction avec nous (à un prix finançable).
Cela nous a amenés à chercher des alternatives. Nous avons maintenant une première offre d’un ancien chef de chantier de notre GU, qui est lui-même architecte.
Personnellement, certains montants (par ex. l’achèvement du gros œuvre) me semblent clairement trop bas, et je voulais donc faire appel à la "sagesse collective".

Voici encore quelques infos supplémentaires sur les bâtiments prévus :
Chaque maison en rangée dispose d’une cave, de 2 étages pleins et d’un comble aménagé. L’emprise au sol est de 10,5 x 6 mètres.
Il s’agit d’une construction massive avec des briques Poroton non remplies (36,5). Les murs intérieurs sont également maçonnés en Poroton (11,5).
2 salles de bains sont prévues (1 à l’étage et 1 dans le comble), dont une avec baignoire ainsi qu’un petit WC invité.
Électricité : 130 prises, volets roulants électriques, pas de domotique.
Chauffage : pompe à chaleur air-eau avec chauffage au sol à partir du rez-de-chaussée.
Sols : carrelage dans les salles de bains, solvinyle pour le reste.

J’espère avoir résumé toutes les informations importantes de manière à peu près complète. Sinon, n’hésitez pas à demander.

Baustelleneinrichtung (Bauzaun, Kran, Bautreppe ...)	5.540.90
Fertigstellung Mauerwerk (OG + DG)	11.454.39
Behebung Mängel Mauerwerk	15.000.00
Werksteinarbeiten	1.514.43
Zimmermann, Dachdecker	17.331.00
Klempner	1.899.05
Gipserarbeiten	18.533.00
Fliesenarbeiten	11.322.18
Estrich	4.471.18
Schreinerarbeiten	3.846.17
Rollladen/Fensterladenarbeiten	2.644.25
Fenster/Verglasung	11.538.52
Maler/Anstricharbeiten	8.942.36
Bodenbelagsarbeiten	4.230.79
Trockenbauarbeiten	1.009.62
Baukonstruktive Einbauten (Treppe)	9.831.78
Sanitärinstallation	19.687.61
Heizungsinstallation	12.019.30
Elektroinstallation	18.004.90
SUMME Fertigstellung Bauwerk	178.821.43
Bauleitertätigkeiten	7.588.49
Projektsteuerung	11.427.40
SUMME Koordination	19.015.89
SUMMER GESAMT	197.837.32

Je me retiens sur le calcul des coûts de construction, mais :

La faillite n’a (pas encore) été déclarée.
Nous avions déjà contacté un avocat en février, qui nous a déconseillé de nous rétracter tant que nous n’avons pas quelqu’un qui continue la construction avec nous (à un prix finançable).

Je vois le risque que vous omettiez un poste important – à savoir vos dommages résultant de la tolérance d’un retard de déclaration de faillite de la part du maître d’œuvre général. Sachez que le syndic de faillite (provisoire) exigera impitoyablement de vous tout ce que le maître d’œuvre général doit encore recevoir de votre part – même si ce ne sont « que » des bénéfices non perçus, au cas où vous vous rendriez justice vous-mêmes, si une ruine menace en raison de l’absence d’avancement des travaux avant d’assurer l’étanchéité ; et vous, en contrepartie, vous risquez d’y perdre lourd en faisant tous les calculs. Nous parlons ici d’un ordre de grandeur d’argent englouti équivalant (par maison) à une cuisine équipée complète ou un carport – les aménagements extérieurs seront donc très probablement terminés deux ans plus tard. Discutez dès maintenant avec vos financeurs de ce besoin de financement supplémentaire – et à mon avis aussi de mettre en commun les avances pour une procédure de faillite. Le dommage ne fera que grandir si le syndic est appelé trop tard. Je crois avoir déjà signalé dans le fil d’origine les demandeurs externes « naturels » classiques (à qui l’on peut donner des indications discrètes).