Capitaux propres pour un terrain ou une maison - Comment les utiliser au mieux ?

Cher forum,

petite question concernant les capitaux propres et leur utilisation la plus judicieuse. Bref, sur le projet de construction : ma femme et moi avons actuellement un loyer net froid d’un peu moins de 1 400 euros, avec une probable augmentation de loyer prochainement. Nous avons un taux d’épargne mensuel d’environ 1 800 à 1 900 euros. Nous disposons d’environ 220 000 euros de capitaux propres. Nous prévoyons un volume total de construction d’environ 650 000 euros.

Voici la situation : nous allons acquérir un terrain dans les prochains jours, celui-ci coûtera avec tous les frais annexes environ 175 000 euros. Construire n’est pas possible pour le moment, cela ne sera possible qu’environ dans deux ans – cela a déjà été réglé avec les employeurs ou autorités de tutelle. Comment procéderiez-vous au mieux pour l’acquisition du terrain :

1. Une possibilité serait d’acheter directement le terrain avec les capitaux propres. L’avantage serait que nous n’aurions pas de charge mensuelle supplémentaire et pourrions continuer à épargner beaucoup chaque mois. En acquérant le terrain par les capitaux propres, il resterait environ 45 000 euros. Dans deux ans, ma femme et moi aurions alors économisé environ 40 000 euros, ce qui ferait près de 100 000 euros dans deux ans, soit pas tout à fait 25 % du crédit envisagé et environ 20 % du volume total restant à financer (hors terrain).

2. La deuxième possibilité serait de conclure dès maintenant un contrat de prêt avec une banque pour le crédit total afin de bénéficier des taux d’intérêt actuellement bas. Il faudrait cependant négocier le moment du décaissement de la somme totale et en convenir également l’échéance. Avec 400 000 euros sur le compte, je ne peux rien en faire pour le moment. L’avantage de cette variante serait que les capitaux propres représentent actuellement environ 33 % du volume total et que les taux d’intérêt devraient être plus avantageux que dans la variante 1.

Que conseilleriez-vous ?

Bonjour,

le terrain compte également comme capital propre, de sorte que le calcul (en pourcentage) n’a pas d’importance. Les questions décisives sont : 1. À quel point pouvez-vous maintenant estimer précisément le volume de construction pour un projet dans 2 ans ? 2. Quels extras voulez-vous, que la banque ne finance pas et pour lesquels vous avez besoin de liquidités ?

Un crédit qui ne sera débloqué que dans 2 ans est également pénalisé par une majoration des intérêts.

Que diriez-vous d’un prêt privé non garanti pour un cofinancement du terrain, afin que vous disposiez d’environ 100 000 € de capital propre dans 2 ans ? Ils existent à partir d’environ 2 %, c’est comme ça que je procède en ce moment.

Cordialement

Daniel

Acheter le terrain avec les [Eigenkapital].

Acheter le terrain avec les fonds propres.

À coup sûr !

Plus tard, lors du financement, la valeur du terrain sera ajoutée aux fonds propres.

En ce qui concerne le nantissement, 1) et 2) sont identiques, comme l’a déjà écrit Fuchur, à condition que le terrain n’ait pas perdu (ou gagné, ce qui serait aussi possible) de valeur en deux ans.
L’option 1 t’épargne les intérêts et est donc à préférer. L’option 2 ne fait sens à cet égard que si tu investis l’argent dans un placement à peu près sûr, dont le rendement dépasse les intérêts + les impôts. Cela semble irréaliste.
De plus, aucune banque ne te prêtera maintenant 400k pour un bâtiment qui n’existe même pas encore sur le papier. Un forward n’est pas envisageable non plus dans ce cas. Tu ne pourras pas non plus conserver pendant 24 mois les coûts d’un bâtiment qui est en cours de planification et d’évaluation.
En fin de compte, tu n’as actuellement aucun instrument adéquat pour sécuriser le niveau actuel des taux d’intérêt. Je pense que tu devras avaler la pilule.

Certainement !

Plus tard, lors du financement, la valeur du terrain sera prise en compte dans les fonds propres

Je suis aussi de cet avis et c’est bien comme ça. Les prix des terrains vont continuer à augmenter, donc ton terrain acheté 175k€ vaudra 200k€ dans 2 ans.

@Augmentation des taux. Je ne peux que dire « Oui, et alors ». Si les taux augmentent, les coûts de construction vont de nouveau baisser. Il faut simplement que tu trouves le bon moment où la demande de prestations artisanales diminue, car (supposition) il y aura selon moi une phase intermédiaire « taux qui augmentent » + « demande de construction toujours élevée ».

Et je te déconseille vivement un crédit global. Nous parlons ici d’une période de 12 mois sans frais de mise à disposition, après quoi tu construiras éventuellement encore 24 mois.

Tout ce que tu négocies en plus à ton avantage signifie une majoration des intérêts. Les banques ne sont pas conciliantes à ce sujet. À partir du 13ᵉ mois, tu paieras chaque mois 1000€ d’intérêts de mise à disposition sur les 400k€.