Divergence ou exonération de BPL conformément à l'article 31 du Code de la construction, comment procéder...

  • Erstellt am 08.09.2019 15:41:08

Subwkloofer

08.09.2019 15:41:08
  • #1
Bonjour,
comme déjà décrit dans mon premier fil, notre PLU (de 1979-1982) prévoit uniquement une construction d’un étage en raison de la construction arrière. De plus, une hauteur maximale désagréable de 0,50 m pour le mur mitoyen est imposée, ce qui complique énormément une bonne utilisation de la surface construite imperméabilisée.
https://www.hausbau-forum.de/threads/schmales-Grundstück-Max-moeglichkeiten-efh-mit-niedrigen-Drempel.32134/

Après consultation avec le service de l’urbanisme, la commune est tout à fait disposée à examiner une dérogation concernant une construction à deux étages.
J’espère bien sûr obtenir un peu de soutien du personnel spécialisé du « forum » ici.

Voici les points qui ont changé depuis l’établissement du PLU :
- le petit chemin en pavés privé est devenu un giratoire public de la ville (thème : une construction arrière est-elle encore possible ?)
- les parcelles d’origine ont été divisées et n’offrent plus les mêmes possibilités de surface qu’auparavant. Pour atteindre la surface habitable nécessaire, on créerait une surface imperméabilisée inutilement grande au rez-de-chaussée.
- toutes les maisons environnantes, situées dans la même rue ou une rue publique adjacente, sont autorisées, selon le PLU, pour une construction à deux étages.
- une villa urbaine à deux étages serait plus basse qu’une maison à toit en pente d’un étage et demi
- en raison de l’orientation faîtière imposée dans le PLU, une installation solaire/photovoltaïque serait beaucoup moins efficace. Un toit en appentis prévu sur la maison à deux étages apporterait également des avantages énergétiques et écologiques.
- comme demandé auparavant par le service de l’urbanisme, les voisins de droite et de gauche donneraient leur « accord ».

Ce sont les premiers points qui me viennent à l’esprit.

Peut-être quelqu’un aurait-il une idée, un conseil ou une remarque ?
 

Escroda

09.09.2019 22:48:27
  • #2

Eh bien, formuler des raisons pour des écarts fait déjà partie de l'art d'un concepteur. Trouver quelque chose d'adapté sur le marché sera difficile, car trop de savoir spécialisé est requis.
Même si ton service d'urbanisme semble te porter favorablement, je vais me glisser dans le rôle du râleur négatif. Peut-être que cela aidera déjà.

Est-ce censé être un argument ? Si oui, pour quoi ?

Qui a abordé ce sujet ? Dans quel but ?

Pourquoi la maximisation privée du profit devrait-elle avoir un impact sur la loi d'urbanisme en vigueur ? Le propriétaire n'a pas été forcé de diviser les terrains en lots aussi petits.

Et le voisin suivant invoque la construction à deux étages autorisée et utilise, en l'absence du coefficient d'occupation du sol/du plancher, une surface au sol énorme, de sorte qu'un massif de construction énorme se forme. La dérogation à la hauteur de l’étage aurait un effet d’exemple, qui n’est pas souhaité ici.

C’est faux. L’intérieur du pâté, desservi par la voie en impasse, est complètement fixé pour une construction d’un étage. Il y a déjà trois maisons dans cette zone (ou même plus maintenant ?). Combien d’étages ont-elles ?

Le terrain est tourné à 45° par rapport au nord. Les pertes d’ensoleillement sud-est au lieu de sud-ouest, s’il y en avait, ne sont pas proportionnelles à la perte urbaine due à une dérogation.

Je ne comprends pas cette exigence, car en droit de l’urbanisme les voisins sont régulièrement exclus.
 

Subwkloofer

10.09.2019 11:56:27
  • #3
Oh là là, on ne voudrait pas non plus de toi comme chef de service au bureau des constructions.

L'idée de la construction à l'arrière venait du bureau des constructions lui-même, suite à la demande de savoir pourquoi la partie intérieure ne pourrait être que d'un étage. Selon le bureau, c'était prévu comme une construction arrière et c'est pour cette raison qu'elle était planifiée plus petite. Mais comme il y a eu des changements fondamentaux depuis 1969 ou 1982, on pourrait la réévaluer.

La situation actuelle des terrains et les prix extrêmement élevés des terrains obligent les jeunes familles à se réduire pour pouvoir combler des vides constructibles, ce qui serait aussi dans l'intérêt des villes.
Dans ce cas, le plan d'urbanisme obsolète frappe les nouveaux propriétaires avec une "rigueur" inutile.

Tous les propriétaires des terrains dans le bloc intérieur ou les maîtres d'ouvrage sont d'accord pour les raisons mentionnées ci-dessus et veulent collectivement la même dérogation pour une construction à deux étages.

Les mauvaises propriétés isolantes ainsi que la forte pente d’un toit en pignon entraîneraient des pertes énergétiques.

Selon le bureau des constructions, on souhaite, par le consentement des voisins environnants, exclure un éventuel recours en justice ultérieur.
 

Escroda

11.09.2019 20:21:14
  • #4

Ce serait drôle !

Étrange. L’autocollant n’a été adopté qu’en 2006.

Eh bien, tout ira probablement bien. Une commune agirait correctement si elle modifiait sérieusement ce truc – après un examen plus approfondi, le terme plan d’aménagement serait trop flatteur. Le montage publié doit être éliminé.

... s’en tirer à bon compte.
 

bafische

11.09.2019 20:51:19
  • #5
Salut Subwoofer,
nous venons de passer en revue la déviation du PLU du toit en pente à la villa urbaine.
Ça prend du temps, tout le monde te le déconseille, mais ça en valait finalement la peine. Nous pouvons construire une villa urbaine !

Concernant la procédure :
Les arguments sont dans un premier temps secondaires, chacun peut les inventer.
Il est important de savoir que la décision pour ou contre l’autorisation n’est aucunement prise par le service d’urbanisme, mais par l’organe politique de la commune/ville. En général, c’est la commission de construction qui formule une recommandation pour la commission principale ou financière. Les représentants de la commune décident donc de ta demande.

Les PLU sont en général si anciens que plus personne ne sait vraiment pourquoi ils ont été établis ainsi ou autrement. Le plus souvent, la limitation du nombre d’étages devait restreindre la hauteur du bâtiment. Ton argument – qui était aussi le nôtre – selon lequel la villa urbaine est plutôt plus basse qu’une maison à toit en pente, est donc pertinent. Tout le reste est ornementation.

Étape 1 – essaie de gagner le service d’urbanisme pour ton projet, car c’est lui qui présente la demande à l’organe décideur et est aussi sollicité pour donner son avis.

Étape 2 – investis beaucoup de travail dans la formulation de la demande. Fais des croquis, des comparaisons de hauteurs, cherche des exemples, etc.
Évite de faire appel à des architectes/avocats.
Nous avons personnellement présenté notre demande devant la commission de construction avec un ppt de 15 pages et avons obtenu l’accord à l’unanimité.

Vous n’avez rien à perdre, la persévérance et l’engagement paient.
 

Subwkloofer

18.09.2019 16:17:11
  • #6
Tout d'abord, un grand merci. Aujourd'hui, nous avons un rendez-vous avec tous les [bauwilligen Nachbarn] et ensuite, nous verrons bien.
 

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