Plan d'aménagement - hauteur d'un étage / deux étages

Bonjour à tous,

j’ai une question assez générale pour vous :
je pense acheter un terrain à bâtir et souhaite y construire une maison à deux étages avec un toit plat.
Le plan d’aménagement applicable distingue certains terrains qui peuvent être bâtis sur deux étages, ainsi que la plupart des terrains qui ne peuvent être bâtis que sur un seul étage. La forme du toit est libre.

La formulation dans le plan d’aménagement est la suivante :

Hauteur des constructions :
Le FB OK (bord supérieur du sol fini) du rez-de-chaussée, mesuré au milieu de la façade, ne doit pas dépasser 0,75 m au-dessus du niveau de la rue.
La hauteur maximale de l’avant-toit pour une construction à un étage avec des toits inclinés peut atteindre 4,2 m au-dessus du FB OK. La hauteur maximale du faîte peut atteindre 9,0 m au-dessus du point de référence.
La hauteur maximale de l’avant-toit pour une construction à deux étages avec des toits inclinés peut atteindre 7,0 m au-dessus du FB OK du rez-de-chaussée. La hauteur maximale du faîte peut atteindre 11,0 m au-dessus du point de référence.

Pour les toits à faible pente avec une inclinaison jusqu’à 10°, la hauteur du bâtiment (Gh) dans une construction à un étage peut atteindre au maximum 7,5 m au-dessus du FB OK du rez-de-chaussée.

Dans le cas d’une construction à deux étages autorisée, une hauteur de bâtiment maximale de 10,0 m est permise.

Ai-je raison de supposer que je peux donc également construire un bâtiment à deux étages avec un toit plat sur les terrains où seule une construction à un seul étage est autorisée, tant qu’il ne dépasse pas 7,5 m de hauteur ?

Merci d’avance pour votre aide !

Ai-je raison de supposer que je peux donc aussi construire un bâtiment à deux étages avec un toit plat sur des terrains où seules des constructions de plain-pied sont autorisées, tant que cela ne dépasse pas 7,5 m de hauteur ?

Non.

Voir la définition de ce qu’est un étage complet. Voici un extrait du règlement de construction du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie :

(5) Les étages complets sont des étages dont le bord supérieur du plafond dépasse en moyenne
plus de 1,60 m au-dessus du niveau du terrain et qui ont une
hauteur minimale de 2,30 m. Un étage supérieur (setback étage)
reculé par rapport aux murs extérieurs
du bâtiment n’est un étage complet que s’il atteint cette hauteur sur plus des deux tiers
de la surface de base de l’étage situé en dessous. Un
étage avec un toit en pente est un étage complet s’il
atteint cette hauteur sur plus des trois quarts de sa surface de base. La hauteur
des étages est mesurée du dessus du sol au-dessus du sol
du plancher jusqu’au dessus du plancher du plafond supérieur, pour les étages avec toit incliné jusqu’au bord supérieur de la toiture.

Tu pourrais donc construire un rez-de-chaussée, dessus par exemple un étage en retrait avec toit plat ou toit monopente. Ou un deuxième étage / étage supérieur dont la hauteur sous plafond reste inférieure à 2,30 m - ce qui ne serait toutefois plus un espace habitable, mais un espace utilitaire.

Voici également un exemple direct de comment on peut effectivement atteindre une hauteur de 7,5 m avec un étage complet, même avec des toits légèrement inclinés.

Ai-je raison de supposer que je peux donc construire un bâtiment à deux étages avec un toit plat sur des terrains où ne sont autorisés que des bâtiments d'un seul étage, tant que la hauteur n'excède pas 7,5 m ?

Non. Je suppose que ta citation provient des "dispositions textuelles" d'un plan d'aménagement qui comporte plusieurs zones. Dans le plan illustré, tu peux voir à quelle zone appartient ton terrain. Si un "I" romain y figure, tu ne peux pas construire deux étages complets. Ton deuxième étage doit alors être plus petit que le premier - éventuellement avec un toit plat en tant que "setback" (étage en retrait), ou en raison d'un toit incliné considéré comme plus petit selon une norme de calcul de surface. Une taille égale au premier étage n'est pas possible. Les terrains permettant deux étages complets sont ceux dont la zone est marquée "II".

Je voulais aussi attirer l'attention là-dessus
Le texte se réfère à toute la zone, qui est cependant zonée (1 et 2 étages)
De plus, on a l'impression qu'aucun toit plat n'est autorisé, mais seulement des toits inclinés jusqu'à 10 degrés.

Cordialement, Yvonne

De plus, on dirait qu’aucun toit plat n’est autorisé, mais uniquement des toits inclinés jusqu’à 10 degrés.

Comme il n’existe ni dans le droit de l’urbanisme ni dans le droit de la construction de définition de toit plat, les rédacteurs du plan ont heureusement choisi une formulation qui évite le terme « toit plat » et le potentiel de controverse qu’il contient concernant son angle d’inclinaison maximal. Sont donc concernés tous les toits avec une pente de 0° à 10°.

Ah oui, cela a du sens : 0-10%

En bref, salutations