Coûts de la structure brute d'un bâtiment de bureaux

Bonjour.
Je suis actuellement encore relativement peu informé et j’essaie d’obtenir un aperçu général des coûts de construction réels.
Le terrain est viabilisé et, en plus de la maison privée, un bâtiment de bureaux de 10x12 mètres et 2 étages sans sous-sol doit être construit. On construira avec des blocs Ytong planblock de 36 cm et autant que possible de manière raisonnable, je souhaite tout faire moi-même. Pour les tâches critiques comme le coulage de la dalle en béton, la pose de la première rangée de murs ainsi que la construction de la toiture, des professionnels interviendront, la maçonnerie brute je la prendrai en charge moi-même. La question est maintenant de savoir si j’ai oublié des coûts, mais j’espère plutôt avoir été trop passif dans mes calculs.
Je veux d’abord un aperçu approximatif avant de parler à un architecte.

Longueur/profondeur 10x12 mètres
Hauteur sous plafond 2,6 mètres
Épaisseur mur extérieur : 0,36
Étages 2 (pas de sous-sol)
(désormais tout brut)
Je prévois un budget maxi de 15 000 € pour la réalisation de la dalle en béton
Murs (177 m²) pour 59 palettes à 9 133 € chez un fournisseur (un des premiers que j’ai trouvé) ¹
Murs intérieurs : 5 000 €
Plafond éléments préfabriqués Ytong 20 cm sur 240 m² (1er étage + toit) 16 000 € (source liste officielle des prix Ytong)
Escalier acier 6 000 €
Portes 20 pièces 3 000 €
Fenêtres 30 pièces 6 000 €
Matériaux divers 2 000 €
Imprévus & oublis 10 000 €
Toiture (veuillez noter que les éléments préfabriqués Ytong sont déjà inclus)
Permis & co 2 000 €
Ingénieur structure / contrôleur structure 5 000 €

J’arrive à un total approximatif max. de 85 000 €. Est-ce que ce montant est à peu près réaliste pour un gros œuvre auquel je participe majoritairement, ou bien est-ce déjà beaucoup trop élevé ?

¹ ouvertures pour fenêtres, portes, etc. non déduites, en compensation les coûts des linteaux manquent

Au total, avec les finitions intérieures, j’estimerais grossièrement à 120 000 € (tout en faisant tout moi-même, sauf l’installation d’eau, la réception de l’installation électrique) et la mise en place du chauffage.
Alimentation en tout depuis la maison privée juste à côté.

Ne me jetez pas la pierre si tout cela semble encore très naïf, je suis encore au tout début de la planification et je veux d’abord un aperçu général.

Il s'agit d'un terrain aménagé sur lequel, en plus de la maison privée, un bâtiment de bureaux de 10x12 mètres et 2 étages sans sous-sol doit être construit.

Cela signifie que le terrain se situe dans une zone MI ?
Des bâtiments de bureaux de cette taille sont à peine rentables - veux-tu y être utilisateur toi-même ?
Vivre à côté de sa propre entreprise signifie, entre autres, pas de fin de journée et pas de week-end - personne ne le respecte lorsque l'on n'a qu'à sonner à la porte d’à côté.

Oui, c'est une zone mixte. La construction est en principe également présente. Pas de fin de journée/fin de semaine réglée est normal pour moi, c'est ce que j'ai déjà maintenant. Actuellement, c'est une solution mixte entre travailler dans l'appartement privé et un container de bureau installé (loué). Le personnel utilise encore les toilettes des invités dans la maison privée. Ce n'est pas une situation durable, la question est de savoir si l'on mise d'abord sur un container de bureau (mais alors correctement équipé avec WC, etc.) et qu'on construise plus tard, ou si l'on construit directement correctement et un peu plus grand... et que les capacités excédentaires soient ensuite louées jusqu'à ce qu'on en ait éventuellement besoin soi-même. Comme une solution container coûterait environ 30 000 € pour une infime partie de la surface, l'idée s'est donc posée de savoir s'il ne vaut pas mieux faire directement les choses correctement... mais comme les crédits sont toujours difficiles et que tout cela doit en dernier recours aussi pouvoir être financé sans location, une calcul très précis est nécessaire... et c'est ici que je commence justement à faire des recherches sur les facteurs de coûts qui peuvent survenir. Toutes les estimations forfaitaires sont à oublier car elles intègrent partout des coûts de terrain, des coûts d'aménagement, etc., c'est pourquoi j'essaie de m'approcher plus réalistement avec des coûts partiellement forfaitaires (par ex. la dalle) et des coûts de matériaux.

ou alors construire directement correctement et un peu plus grand... et louer ensuite les capacités excédentaires jusqu’à ce qu’on en ait besoin soi-même un jour.

120 m² de surface au sol ne semble pas correspondre à plus que ce dont on a besoin soi-même - du moins pas tellement plus qu’il reste de la surface à louer. Quelle est l’activité de l’entreprise ?

Ce n'est pas si grand, 2 employés + moi sur un étage... au total je pense qu'on peut caser 5-6 personnes. Même chose au 2ème étage. Ce serait uniquement du travail de bureau. Le plan d'aménagement permet théoriquement 3 étages, toutefois c'est une question de coûts et de risques, les éléments de plafond comme toit sont aussi un peu liés à l'idée de pouvoir éventuellement surélever un jour (la zone constructible ne permet malheureusement pas d'extension horizontale supplémentaire).

Alors oublie un troisième étage. Sur 120 m² de surface au sol, il reste après les murs encore 100 ou éventuellement seulement 95. En tenant compte du fait qu'il faut utiliser le troisième étage séparément (c'est-à-dire ne pas ouvrir les deux étages inférieurs vers la cage d'escalier), les revenus locatifs ne seront jamais rentables. Ce n'est déjà pas une taille rentable. As-tu seulement besoin de bureaux - pas de stockage, pas d'atelier ?