Planification des coûts, possibilités de comparaison et identification des potentiels d'économies

Bonjour cher forum de construction de maisons,

ma femme, mon fils et moi-même planifions actuellement la construction d’une maison dans l’ancien district d’Osterode am Harz. Pour cela, nous disposons d’un terrain constructible d’environ 660 m² (environ 22*30 m). Le terrain présente une légère pente.

Ce que nous souhaitons :

- Une surface habitable d’environ 120-130 m² (le plan d’urbanisme autorise deux étages pleins ainsi qu’une cave, mais nous préférerions renoncer au sous-sol)
- De préférence une façade en briques apparentes
- Une maison aussi économe en énergie que possible
- Un carport, une allée et une terrasse simple
- Une maison dans laquelle on peut aussi entrer : les espaces extérieurs doivent donc être aménagés de manière à ce qu’il y ait une allée/chemin menant à la porte d’entrée ;-)
- Être prêts à emménager le plus rapidement possible – la pose de carrelage, parquet, etc. n’est pas mon fort

Nous essayons maintenant de nous orienter – la question pour nous est : « Qui construit une maison à quel prix ? ». Notre souhait : obtenir un prix « pour tout » compréhensible pour des profanes ; cela signifie : la maison seule + aménagements extérieurs simples (petite terrasse simple) + allée (6m*3m) + carport (9m*3m) + raccordements (eau, électricité, télécom) etc. etc.

Voici les expériences que nous avons faites lors des premiers entretiens :

- Les fournisseurs de maisons en kit ou franchisés (Town & Country) donnent à première vue l’impression d’être très bon marché ; à y regarder de plus près, les coûts pour la réalisation effective du terrain, la mise à habitable et l’aménagement des espaces extérieurs sont très élevés ; ce qui me fait également frissonner : notamment chez Town & Country, on trouve sur Internet par exemple des prix pour des façades en briques apparentes qui sont multipliés par 3 lors d’un entretien avec le partenaire local sous licence (« ici, nous avons très peu d’artisans capables de faire cela »)
- Les entreprises de construction locales ne se découvrent pas facilement et souhaitent – ce que je peux comprendre – être rémunérées pour les travaux de planification

J’ai un problème concret : les entreprises de construction locales souhaitent bien sûr qu’on paie une somme (généralement entre 4 000 € et 7 000 €) dès la planification ; je suppose qu’elles veulent ainsi éviter un travail qui ne serait pas rémunéré si le client potentiel se désiste.

Le problème est que cela complique bien sûr la comparabilité des prix. L’entreprise A est ravie d’établir une offre après la première planification, qui me coûte assez cher. Pour pouvoir comparer, je devrais aussi confier une planification et une offre à l’entreprise B. Je crains que la somme que je pourrais économiser en comparant les offres soit engloutie par les frais de planification.

Mes questions très concrètes :

1. Comment puis-je comparer les offres de manière aussi efficace que possible sans dépenser des sommes folles pour les frais de planification à chaque fois ?
2. Comment reconnaître des pièges à coûts ou des postes simplement trop chers dans une offre ? Je sais qu’une offre comporte un grand nombre de postes individuels, mais peut-être y a-t-il des propriétaires expérimentés qui pourraient énumérer les « 3 postes les plus fréquemment trop chers ».
3. Est-ce que négocier les prix est encore prometteur de nos jours ? J’ai un peu l’impression que les entreprises de construction ont plutôt tendance aujourd’hui à refuser les négociations – le prochain client est quasiment déjà à la porte.
4. Si la réponse au point 3 est positive : sur quels postes peut-on économiser le plus facilement ?

Je me réjouis de vos réponses et vous prie de bien vouloir excuser mes questions/hypothèses peut-être naïves. Je ne suis tout simplement pas un expert ;-)

Montre-nous donc la pente. Plan avec [hoehen] et/ou photos ?

La pente est généralement déjà plus chère. De même que les briques de clinker.

Bonjour,

un plan n'est malheureusement pas encore disponible (si j'ai bien suivi hier, cela est décrit avec le nivellement ?) - mais je joins quelques photos.

Remarques :

- IMG_0571 montre une clôture ou un mur en construction du terrain du voisin au-dessus du terrain à acquérir. C’est-à-dire qu’en regardant l’image, nous sommes « à gauche » du fossé.
- IMG_0570 montre la limite du terrain du voisin en dessous du terrain à acquérir (les pavés se trouvent quasiment sur la limite). Le voisin qui a construit au-dessus a acquis deux terrains, ce qui explique que la distance de notre maison à construire est un peu plus « large ».

...

Je trouve tes questions et informations très bonnes et je me réjouis des réponses des autres membres du forum, car elles me seront également utiles.

Je ne peux pas vraiment contribuer beaucoup : vous avez exclu le poste de coût « cave », ce que je trouve bien, à condition que vous n'ayez pas un terrain en pente. Une « légère inclinaison » n'est pas pour moi une pente et donc négligeable.
En ce qui concerne notre projet de construction, je peux dire que beaucoup et de grandes fenêtres, de nombreuses portes-fenêtres, des plafonds plus hauts et des volets battants sont des facteurs de coût. Comme nous n'avons pas encore eu de rendez-vous pour le choix des matériaux, je ne sais malheureusement plus. Les briques de parement me sont aussi connues comme facteur de coût.

Ce que vous souhaitez, à savoir obtenir des offres détaillées et comparables, nous n'avons malheureusement pas réussi. Mais il y a certainement des personnes ici sur le forum qui ont abordé cela de manière plus intelligente.

En tout cas, je me réjouis que vous possédiez déjà un terrain. Cela semble de nos jours être le plus grand défi.

Il me semble que pour vous, la meilleure solution serait de faire appel à un architecte. Vous avez besoin d’un spécialiste à vos côtés, car les entreprises ne cherchent que votre intérêt (= Euros).

L’architecte établit alors un plan, sur la base duquel il obtient des offres comparables des entreprises. Et ce, par corps de métier, jusqu’aux aménagements extérieurs.

Cela coûte de l’argent. (10 % du montant des travaux).
Mais vous avez un plan selon vos souhaits et un interlocuteur qui défend vos intérêts auprès des entreprises.

Bonjour, tu demandes le contenu du forum :) c’est-à-dire la complexité !

Le terrain présente une légère pente.

Je ne vois pas une légère pente, je vois un peu plus.

Une maison aussi économe en énergie que possible

Oui, qui voudrait une maison inefficace ?

Une maison dans laquelle on peut aussi entrer : les espaces extérieurs doivent donc être aménagés de manière à ce qu’il y ait une allée/voie jusqu’à la porte d’entrée ;-)
- Prêt à emménager autant que possible - poser du carrelage, du parquet, etc. n’est pas ma spécialité

Tu ne t’en sors pas avec un terrain personnel : un promoteur immobilier t’offre tout en un, mais alors aussi avec le terrain et tout à acheter
Avec un terrain personnel, tu deviens maître d’ouvrage et tu as des obligations, c’est-à-dire des postes à gérer que ni un bureau d’études ni personne ne peut ou veut te décharger.
Juste les travaux de peinture peuvent encore t’être confiés par un sous-traitant, mais coûtent souvent plus cher via un entrepreneur général que si tu en cherches un toi-même ou négocies directement avec lui.

Notre souhait : nous aimerions recevoir un prix « tout compris » compréhensible pour les profanes ; cela signifie : la maison pure + des aménagements extérieurs simples (petite terrasse simple) + allée (6m*3m) + abri voiture (9m*3m) + raccordements (eau, électricité, télécom) etc. pp.

Ça n’existe pas non plus : les raccordements, les pavages et les aménagements extérieurs sont ta responsabilité (à ta charge)

Le problème est que cela complique bien sûr la comparabilité des prix.

Je le dis ainsi : tu ne pourras jamais comparer et avoir une idée des prix si tu ne fais pas ton travail et n’absorbes pas tout ce qui est imaginable toi-même,
Ou tu as assez d’argent et ce n’est pas important. Mais alors tu ne poserais pas ces questions.

1. Comment puis-je comparer les offres le plus efficacement possible sans dépenser des sommes folles pour chaque coût de planification ?

Remplis des tableaux ! Voir ci-dessus.

2. Comment repérer les pièges à coûts ou simplement les postes chers dans une offre ?

Voir point 1

3. La négociation des prix est-elle aujourd’hui prometteuse ? J’ai un peu l’impression que les entreprises de construction ont plutôt tendance à refuser les négociations de nos jours

Non, il y a assez de gens qui veulent construire.

4. Si la réponse au point 3 est positive : sur quels postes peut-on le plus facilement économiser ?

Je ne vois pas le rapport avec le point 3. On peut économiser en effectuant des travaux soi-même et en renonçant à des fioritures comme des options coûteuses.