Construction d'un appartement annexe, financement + avantages fiscaux, comment procéder ?

Bonjour à tous,

Nous construisons une maison individuelle avec un appartement annexe. Comment puis-je donc pleinement profiter des avantages fiscaux (hors amortissement) ?? Jusqu'à présent, j'ai déjà beaucoup lu à ce sujet et je suis même allé chez un conseiller fiscal. J'avais seulement l'impression qu'il était aussi incertain sur certains points et d'une certaine manière, je suis maintenant un peu incertain moi aussi.

50 % de capital propre, 50 % de capital étranger
Surface habitable maison 200 m² (80 %)
Surface habitable appartement annexe 50 m² (20 %)

Si nous finançons tout par un crédit et non par des factures séparées, pouvons-nous alors ne déduire que proportionnellement à la surface habitable 20 % de l'ensemble des intérêts du crédit ?!

Un crédit séparé pour l'appartement annexe n'apporte des avantages que s'il existe également des factures explicitement pour l'appartement annexe ?! Ce n'est pas possible d'évaluer l'appartement annexe proportionnellement à la surface totale à XXX € et de prendre pour cela un crédit séparé, n'est-ce pas ?

Pour obtenir des avantages fiscaux, il faudrait financer l'appartement annexe si possible avec 100 % de capital étranger et utiliser le capital propre disponible pour la maison. Si j'ai bien compris, il me faut pour cela un crédit propre et également un compte de construction propre. Pour l'appartement annexe, il devrait y avoir lors de la construction des factures séparées/autonomes. Supposons qu'il existe des factures propres émises pour l'appartement annexe d'un montant de 70 000 €.
Par ailleurs, il y a aussi des travaux difficiles voire impossibles à séparer. Chauffage, garage, gros œuvre, etc. Supposons qu'en proportion de la surface habitable, il y ait encore 50 000 € pour l'appartement annexe. Comment cela se passe-t-il alors ?

Puis-je prendre un crédit séparé pour l'appartement annexe d'un montant de 120 000 € ? Ou cela est-il possible uniquement pour 70 000 € et je dois financer les 50 000 € restants via le crédit de la maison ? Si oui, je peux déduire intégralement le crédit de 70 000 €. Mais qu'en est-il des 50 000 € ?

Je ne suis sûrement pas le premier à construire avec un appartement annexe, n'est-ce pas ? Comment avez-vous fait et quelles expériences avez-vous ?

Merci à vous !

Je ne peux pas te dire exactement ce qui peut être pris en compte.
Mais, tu peux déduire :
annuellement 2 % de la valeur d'acquisition
les intérêts
En revanche, tu dois comptabiliser les revenus locatifs.
Je pense difficilement que cela va vraiment valoir la peine.

En gros, tu as déjà bien compris.

Il est judicieux d’avoir deux prêts séparés, dont l’un est affecté au secteur privé (beaucoup de fonds propres engagés et remboursement rapide) et l’autre au secteur loué.

La séparation réelle des coûts ne fonctionne bien sûr que partiellement, comme tu l’as toi-même constaté. On ne peut pas du tout séparer la construction brute, le chauffage, etc., et la séparation de l’aménagement intérieur fonctionnerait certes, mais souvent le secteur privé est équipé de manière plus haut de gamme que le secteur loué, de sorte qu’une séparation ne vaut en fait pas la peine pour le contribuable, une répartition basée sur les mètres carrés a plus de sens.
On divise donc simplement à la fin les coûts du terrain selon les m² et les coûts totaux de la maison selon les m² et on obtient ainsi les coûts d’acquisition et de production pour le secteur loué. Par conséquent, un compte de construction propre me semble inutile.

Pour le garage, on pourrait essayer d’appliquer un barème de répartition différent, par exemple un tiers chacun, si le logement principal utilise 2 garages et le logement annexe 1 garage.

Pour la cuisine équipée du logement annexe, il est probablement judicieux de l’affecter directement.

On ne peut bien sûr amortir que les biens qui s’usent. La maison incluant les frais annexes de construction à 2 % par an et la cuisine/meubles selon les tableaux d’amortissement (je suppose environ 10 ans).
Les coûts du terrain et les frais accessoires à l’acquisition du terrain ne peuvent en revanche pas être pris en compte.
Le montant du prêt pour le secteur loué ne doit bien sûr pas dépasser les coûts proportionnels d’acquisition et de production.

Comme je ne prépare plus aucune déclaration d’impôt sur le revenu depuis presque 10 ans, sauf la mienne, je tiens à préciser que tout cela est une opinion de profane et ne constitue pas un conseil juridique.

Si le logement annexe est loué à tarif réduit à des membres de la famille, il faut noter qu’en cas de location trop bon marché, la déduction des dépenses est limitée. Il convient donc de consulter à nouveau un conseiller fiscal.

Nous avons actuellement des réflexions similaires et aborderons cela également lors du financement.

Nous avions également prévu de contracter un prêt séparé pour l'appartement annexe afin de pouvoir le distinguer. Nous devons encore vérifier si cela est aussi simple.

Si l'on peut bien sûr calculer les coûts simplement en pourcentage, cela faciliterait beaucoup de choses. Nous avions déjà la proposition que des factures détaillées, décomposées dans le catalogue des prestations, soient exigées de la part des entreprises concernées.

Avis d’un banquier non professionnel, qui fait sa déclaration fiscale incluant V+V / commerce, etc., lui-même depuis 15 ans et connaît suffisamment les explications des clients entreprises.
1. État des coûts de l’architecte, réparti entre usage propre + location
==> tu as déjà ta base d’amortissement pour le logement annexe (l’équipement comme la cuisine doit évidemment être évalué différemment)
2. Financement séparé pour le montant des coûts de l’unité locative + frais annexes
==> prise en compte des intérêts d’emprunt dans la déclaration d’impôt sur le revenu
C’est tout. En cours d’exploitation, tu peux bien sûr déduire fiscalement les coûts afférents au logement annexe.

La banque doit bien sûr coopérer, mais en réalité, elle se moque de la finalité indiquée dans le prêt.

Ce qui ne doit pas être oublié, c’est la 2 KfW Förderung dont tu as droit.

Pour l’appartement annexe, nous avons emprunté 100k, il est probable que ce soit ma belle-mère qui l’occupe et nous garderons le loyer bas pour le FA... dans une certaine mesure.