Financement immobilier achat ou construction neuve

Bonjour à tous,

ma femme et moi prévoyons l'année prochaine l'achat ou la construction d'une maison. De préférence, il devrait s'agir d'un bien immobilier existant. Avec les prix actuels des biens immobiliers existants, je suis en train de calculer si une construction neuve ne serait pas finalement plus rentable. Concernant les données principales :
J'ai un peu plus de 30 ans, ma femme un peu moins de 30 ans. Nous avons deux enfants d'un an. Notre revenu net actuel est d'environ 3000€ sans paiements exceptionnels. Cela restera ainsi même après le congé parental (les frais de garde sont déjà déduits). Actuellement, nous payons environ 900 € de loyer charges comprises, tout en économisant environ 500 € par mois.
Il y a environ un an, nous avons conclu deux contrats de construction avec Wohnriester. L'un pour 50 000 € et l'autre pour 20 000 € afin de bénéficier du maximum de subventions.
Le capital propre n'est malheureusement plus disponible en raison du mariage, du déménagement et de la naissance.
Le projet est l'achat / la construction d'une maison d'une valeur totale maximum de 200 000 € avec une mensualité d'environ 800 €. Mon idée de financement est la suivante :

50 000 € KFW
70 000 € contrats de construction (éventuellement aussi un prêt bancaire)
80 000 € banque

Frais immobiliers achat maison :

Bien immobilier y compris frais annexes environ 150 000 € - 180 000 €
Rénovation environ 30 000 € - 10 000 €

environ 10 000 € devraient rester en réserve de financement au cas où quelque chose d'imprévu se produirait.

Je commence tout juste à m'intéresser au sujet de la construction neuve, je n'ai donc pas encore d'idées précises à ce sujet.

Terrain environ 700 m2 viabilisé 40 000 €
Maison 5 pièces environ 130 000 €
Frais annexes construction environ 20 000 €
Réserve de financement 10 000 €

Je serais content si quelqu'un pouvait me donner des conseils sur le financement et sur le thème de la construction neuve.

Merci d'avance

Cordialement, Tratirol

Bonjour,
tout d’abord, bienvenue chaleureusement ici dans le forum.
Ma première question est : en combien d’années souhaites-tu avoir terminé de rembourser ?
2. Je pense que Wohnriester n’était pas la meilleure idée. (opinion personnelle – c’est tout simplement trop imprévisible)
3. Une construction neuve avec votre situation financière ne sera probablement pas possible. (20€ de frais annexes de construction sont beaucoup trop bas estimés) et comme 200K est votre limite, la construction neuve est probablement exclue. Et j’en arrive déjà au point 4, à savoir que je pense qu’une rénovation complète d’une maison coûtera plus de 30K. À moins qu’elle n’ait que 5 ans et que tout soit encore en très bon état. Mais comme je suppose qu’avec votre souhait immobilier, y compris les frais annexes, vous visez une maison des années 80-début 90, il faudra plus d’argent pour la rénovation (rénovation/assainissement) que ce que vous imaginez.
Désolé, cela peut paraître dur, mais je crois que ça ne fonctionnera pas comme ça. Sauf si vous voulez habiter sur un chantier pendant les 30 prochaines années. Mieux vaut attendre encore, mettre de l’argent de côté et aborder le projet d’achat/construction de maison dans quelques années de façon bien planifiée et détendue.

Ne dis jamais jamais - mais à quoi dépensez-vous les 1600 € restants par mois ? 800 € pourraient actuellement suffire pour une maison - cependant, vous aurez à la fin (par exemple après 15 ans) une montagne de dettes et la bulle éclatera.
Le prix de votre maison est déjà fixé très bas - cela signifierait que vous pouvez construire pour 1000 € / m². Les frais annexes sont aussi de vilains monstres - rien que le gaz, l'eau, l'électricité peuvent facilement engloutir 7 000 €. Les eaux usées encore 4 000 €. Le travail acharné ajoute encore environ 3-4 000 € - il reste 5 000 pour le permis de construire (~600 €), l'inscription au registre foncier pour l'hypothèque (1 500 €), la cuisine (4 000 €), le carport (1 000 €), l'accès et autres, etc. etc...
Pour 130 m² - un expert en construction pourrait peut-être estimer un peu mieux - moi-même, même avec un aménagement simple incluant les frais annexes, je compterais plutôt 200-210 000 € + 40 000 € pour le terrain - mais cela reste aussi abordable pour vous, si vous pouvez vivre de manière disciplinée - seule la question est de savoir si vous voulez tout subordonner au rêve de la maison.

Avec la nouvelle construction, tes prix fixés ne tiendront probablement pas. Néanmoins, il existe bien sûr des maisons des années 80/90 (je ne connais pas vos prix dans votre région), qui sont en bon état et nécessitent peu d'investissements, à condition de pouvoir s'accommoder de telle ou telle chose. Et je parle d'expérience - j'ai moi-même acheté une maison des années 70 qui a été constamment modernisée.

Tout d'abord, merci pour les réponses rapides.
Tendanciellement, il s'agit pour nous d'un bien immobilier existant. L'idée de construire éventuellement neuf venait du fait que les prix en périphérie de Hanovre ont fortement augmenté ces deux dernières années.
L'objectif est de rembourser la maison en 25 ans, j'aurais alors 58 ans et il y aurait encore 7 ans de marge pour toutes les éventualités.
Concernant les contrats Riester, je réfléchis à les épargner en parallèle pour les intégrer ensuite dans le financement après 15 ans. Pour nous quatre, cela représente environ 15 000 € d'aides de l'État sur 15 ans.
Je n'ai volontairement pas opté pour la limite maximale de financement, selon deux banques nous pourrions aussi obtenir un crédit de 280 à 300 000 €. Mais il faut que ce soit remboursé au plus tard en 25 ans. Si la rénovation ou la construction neuve coûte alors de manière imprévue 20 000 € de plus, ce ne serait pas si grave que si j’étais allé jusqu’à la limite maximale. J’envisage aussi de faire des remboursements anticipés, puisque je reçois chaque année environ 3 000 à 4 000 € de paiements exceptionnels. Actuellement, nous payons encore environ 400 € par mois pour la voiture et la cuisine, ces postes seront soldés d’ici la fin de l’année. Il y aurait donc encore une marge sur les mensualités de la maison. Une mensualité de 1 000 € plus les charges et 2 €/m² par mois pour les provisions serait sûrement encore envisageable. Je ne veux pas que nous nous surendettions et que nous ne puissions plus nous le permettre à la fin. C’est pour cette raison que j’ai fixé le prix environ à 200 000 €. J’ai eu trop d’expériences négatives dans ma famille et mon cercle d’amis.

Cordialement

Quoi que vous fassiez - assurez-vous de réunir au moins 10 % de fonds propres avant de commencer - cela représente beaucoup d'argent sur une durée de 25 ans ! Éventuellement, assurez-vous de financer avec une banque qui considère la Kfw comme subordonnée - vous aurez alors virtuellement 50 000 € de fonds propres (bien sûr seulement sur le papier). La N-Bank (et donc toute banque basée en Basse-Saxe - à ma connaissance) ne le fait pas - mais il existe des banques directes nationales qui le font.