Appartement en copropriété comme investissement, réserve de maintenance

J'ai quelques questions pour les investisseurs en appartements en copropriété.

D'après ce que j'ai lu, on paie une charge de copropriété pour un appartement en copropriété.
Cela comprend à la fois les charges récupérables, les charges non récupérables, les réparations courantes ainsi que la réserve pour travaux des parties communes.

Pour la réserve pour travaux des parties privatives, il existe différentes approches, comme par exemple la formule de Peters ou selon le règlement de calcul.
Si je l'interprète correctement, avec la formule de Peters, pour une maison de 12-15 ans (coût historique de construction d’un immeuble multifamilial estimé à 1000 €/m²), on arrive à environ 1 €/m²/mois.
Selon le II. règlement de calcul, pour une maison (moins de 22 ans) c’est 0,60 €/m²/mois ou 7,10 €/an.
Dans quelle mesure ces valeurs sont-elles réalistes ?
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En plus de la réserve pour travaux des parties communes, il faudrait constituer une réserve propre pour les parties privatives.
Avec quelles grandeurs devrait-on raisonnablement calculer pour une maison d’environ 12-15 ans ?

Le contexte serait un investissement dans un appartement en copropriété à louer aux parents.
Pour une première estimation, ce qui m’intéresse, c’est à peu près avec quoi il faut compter, quels coûts permanents restent au bailleur (hors intérêts).

Nous avions 2,50€ de provision pour entretien/m2 de surface privative par mois. Après 10 ans, la toiture et la façade ont été rénovées sans crédit. Maison de 1935. La communauté des copropriétaires (8 propriétaires, qui y habitaient eux-mêmes) ne voulait pas de crédit. Ensuite, la répartition est passée à 1,50€/m2.
Nous avons nous-mêmes mis de côté 200€ par mois pour des réparations sur la propriété privée.

Sylvia

Nous avions 2,50€ de réserve pour entretien/m2 de surface privative par mois. Après 10 ans, la toiture et la façade ont été rénovées sans crédit. Maison de 1935. La copropriété (8 propriétaires, vivant eux-mêmes là) ne voulait pas de crédit. Ensuite, la quote-part est passée à 1,50€/m2.

2,50€ c’est violent, mais cela vient sans doute d’un manque de réserves constituées auparavant.
Mais même 1,50€ est déjà un sacré montant, quand les loyers ne sont qu’à 5€.

Nous, nous mettions encore de côté 200€ par mois pour des réparations sur la propriété privée.

Pour combien de m² ? Vous en avez vraiment eu besoin ?

Bonjour Mousquetaire,

[QUOTE="Musketier, post: 96342, member: 10033"]Le contexte serait l’investissement dans un appartement en propriété pour la location aux parents. Pour un premier calcul approximatif, ce qui m’intéresse, c’est avec quoi il faut environ calculer, ce qui reste encore durablement comme coûts chez le bailleur (sans intérêts).[ /QUOTE] J’ai fait l’expérience que ce n’est pas efficace de se baser sur des formules ou des modèles de calcul, chaque société de propriétaires a des idées différentes concernant la réserve à constituer. Je te conseillerais donc, à ta place, de te baser sur l’état du bien immobilier et ensuite de former une somme personnelle pour les réparations de la propriété exclusive. L’assemblée des propriétaires te fera sûrement savoir combien d’euros par mois doivent affluer dans la caisse commune.

Il est important que tu te renseignes pleinement sur le fonds disponible ainsi que sur l’entretien courant. Je suis confiant que tu peux, avec ton expérience professionnelle, bien estimer si les chiffres présentés sont réalistes.

Cordialement, expert en construction et bonne chance !

2,50 € c'est beaucoup, mais cela est probablement dû à un manque de réserves accumulées auparavant.
Mais même 1,50 € est un chiffre considérable, si les loyers ne sont qu'à 5 €.

Pour combien de m² ? En aviez-vous réellement besoin ?

La maison a été reprivatisee en 1991. Le propriétaire de l'ouest voulait une somme définie. Chacun a cautionné pour chacun des propriétaires (oui, cela n'existait que pour les anciens citoyens de la RDA).
Et cela a rendu l'achat possible pour tous ceux qui habitaient dans la maison.
Mais personne ne voulait d'un crédit supplémentaire. Certains n'en auraient probablement pas obtenu un de toute façon.
Donc, on a économisé durement pendant 10 ans. L'architecte chargé du suivi habitait dans la maison, la gestion de la copropriété était bien choisie.
Nous avions un appartement de 120 m².
Les loyers dans ce quartier seraient plutôt autour de 9 €.
Pour l'entretien de la propriété privative, nous avons dépensé environ 1000 € par an + une fois 10 000 € pour le stratifié et 10 000 € pour de nouvelles fenêtres.
Nous y avons habité pendant 15 ans.
Les travaux de peinture, nous les avons toujours faits nous-mêmes.

Sylvia

J’ai fait l’expérience que ce n’est pas judicieux de se baser sur des formules ou des modèles de calcul, chaque société de propriétaires a des idées différentes concernant la provision à constituer. Je te conseillerais donc de te baser sur l’état du bien immobilier et d’établir ensuite une somme personnelle pour les réparations de la propriété privée. L’assemblée des copropriétaires te fera certainement savoir combien d’euros par mois doit être versé dans la caisse commune.

Ce n’est pas si simple, car l’appartement n’est officiellement pas à vendre.

Peut-être dois-je commencer par expliquer un peu plus.
L’appartement était en fait le « logement de rêve de mes parents » comme résidence pour la retraite, car il se trouve de plain-pied directement sur le terrain jardin urbain de mes parents. L’appartement est proche du centre dans une petite ville, de sorte que la plupart des déplacements peuvent également être faits à pied à un âge avancé. En fait, c’est optimal.

Mes parents ont exprimé un certain intérêt pour l’appartement et ont également été approchés à ce sujet. Le problème (selon mes parents) est que le propriétaire pourrait éventuellement vouloir vendre l’appartement dans 10 à 15 ans et ils ont peur d’une éventuelle résiliation pour motif personnel à un âge avancé. C’est pourquoi ils veulent refuser. L’achat n’est pas envisageable pour eux en raison de leur âge.

Je voulais d’abord me renseigner sur ce qui serait à prévoir en cas d’achat (en dehors du prix d’achat, du crédit et des impôts) avant de rendre d’autres personnes folles avec mon idée.
Si le principe me convient à peu près, il faudrait clarifier cela avec ma femme et mes parents pour savoir s’ils pourraient l’envisager en combinaison, et ce n’est qu’ensuite que je contacterai le propriétaire pour savoir s’il souhaite vendre, et si oui à quel prix.