Terrain acquis pour la construction d'une maison individuelle, étapes de planification supplémentaires

Salutations à tous,

et d’abord MERCI pour toutes les informations que l’on peut trouver sur le forum de construction de maison. Vraiment inestimable ! J’espère être dans la bonne rubrique Planification de la construction, car nous sommes encore en phase de réflexion pour notre projet et nous trouvons les plans intéressants, mais nous n’avons pas encore réalisé de propositions concrètes ou souhaitons de toute façon éventuellement confier cela à un professionnel. Nous avons mis par écrit nos principales idées et souhaits. Nous les esquisserons ci-dessous dans le questionnaire.

Nous avons pu conclure notre recherche de terrain constructible de deux ans fin septembre avec l’achat de notre terrain dans une banlieue calme de Bielefeld. Désormais, nous voulons commencer la planification. L’objectif est une réalisation d’ici fin 2025. Comme nous ne sommes pas encore décidés quant à la suite à donner, nous cherchons des conseils sur ce forum. Le plan d’urbanisme ainsi que l’extrait de la réglementation textuelle du plan d’urbanisme sont joints. Comme les parcelles ne sont pas encore enregistrées chez TIM ou BORIS, je ne peux malheureusement pas fournir une vue d’ensemble plus large.

Plan d’urbanisme / Restrictions
Surface du terrain : 530 m²
Terrain en pente : Non
Indice d’occupation des sols : 0,4
Indice de surface de plancher : 0,8
Baulinie, limite de construction : 3 m
Nombre de places de stationnement : 2-4
Nombre d’étages : 1,5
Type de toit : Toit à deux pans
Style : Maison individuelle moderne
Orientation : Entrée au nord-est, jardin/terrasse à l’ouest, faîtage dans le sens est-ouest, pignons est et ouest
Hauteurs maximales/limites : 4,5 m TH, 11,0 m FH
Autres prescriptions : pente de toit 35-48°, obligation photovoltaïque

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme de toit, type de bâtiment : Maison individuelle moderne ; toit à deux pans ; KFW40
Sous-sol, étages : 1,5 ; sous-sol serait un plus mais pas obligatoire
Nombre de personnes, âge : 31 m, 30 f à partir de 03/2024 0 à décider (Nous avons besoin d’aide pour la construction car nous n’avons aucune compétence manuelle ni personnelle, familiale ou amicale)
Besoin de pièces au rez-de-chaussée et à l’étage : 160-170 m², nous prévoyons deux bureaux et deux chambres d’enfants. Les bureaux peuvent être plus petits.
Nombre de couchages pour invités par an : 6-8 pers.
Architecture ouverte ou fermée : les deux
Mode de construction : bois ou pierre, peu importe pour nous.
Cuisine ouverte, îlot de cuisine : La cuisine ouverte n’a pas forcément besoin d’un îlot.
Nombre de places à manger : 6-8
Cheminée : un plus mais pas obligatoire
Mur audio/stéréo : Non
Balcon, terrasse sur le toit : Non
Garage, abri voiture : carport simple ou double avec local de rangement. Pour aménager le jardin plus largement, nous opterions aussi pour un carport simple.
Jardin : jardin d’ornement

Projet de maison

Jusqu’à présent, nous avons examiné différents plans de constructeurs de maisons en maçonnerie et à ossature bois. Le plan qui nous a le plus plu jusqu’à présent est "Eibenallee" de Gussek Haus. Je joins également un extrait visuel du plan depuis le site Internet et le soumets volontiers à la discussion. Comme il manque cependant des indications importantes sur les mesures, il a une valeur limitée.

Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi?
- Espace séjour-salle à manger très spacieux, élément en avaloir vers le jardin, local de rangement/technique derrière la cuisine, escalier à palier, bureau au rez-de-chaussée, chambre avec grand dressing, deux chambres d’enfant de taille égale.
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?
L’accès direct au local technique depuis le hall d’entrée manque. Nous aimerions une buanderie attenante à la salle de bain familiale à l’étage pour machine à laver et sèche-linge.

Estimation du prix selon l’architecte/planificateur : à déterminer
Limite de budget personnelle pour la maison, équipement inclus : 600 000 €
Technique de chauffage privilégiée : pompe à chaleur air-eau + photovoltaïque

Si vous devez renoncer, à quels détails/aménagements
-pouvez-vous renoncer : salle à manger pour 6-8 personnes suffit, dressing, escalier à palier
-pas pouvoir renoncer : grand espace cuisine-séjour-salle à manger, deux bureaux, deux chambres d’enfants

Passons aux questions suivantes :
1. Devrions-nous d’abord passer par un architecte ou bien,
1.1 comme le plan mentionné ci-dessus correspond beaucoup à nos souhaits, directement passer par le constructeur et faire effectuer les ajustements souhaités ?

Amicalement et bonne soirée à tous !

Il existe maintenant sûrement de nombreux chemins qui mènent à Rome.
À votre place, j'examinerais d'abord mon terrain de près. Cela inclut par exemple une étude de sol, s'il n'y en a pas encore une. Ensuite, je dessinerais ma maison de rêve à l'échelle et placerais grossièrement les chemins, les places de stationnement, la terrasse, les poubelles, le local à vélos, etc., afin d'avoir une idée des dimensions. Il y a peut-être aussi un plan d'altitude pour le terrain. De plus, vous pouvez déjà rechercher tous les fournisseurs de services publics (électricité, eau, eaux usées, téléphone, etc.) et prendre un premier contact. Il faut au moins avoir lu le plan d'urbanisme pour éviter de mauvaises surprises. Par exemple, nous avons beaucoup rigolé avec les pompiers.

Pour la maison, vous pourriez généralement réfléchir à si elle doit être plutôt massive ou en bois, ou si cela vous est égal. Si le projet de maison Gussek vous plaît et que le bois est d'accord, vous pouvez y aller faire un tour. Mais surtout ne signez rien ! Juste regarder et discuter !
La décision entre architecte, maître d’œuvre général (GU) ou fournisseur de maison préfabriquée, vous devrez probablement la prendre vous-mêmes. Si vous avez déjà des idées très précises, vous pouvez peut-être être vite satisfaits avec un GU ou le bon fabricant de maisons préfabriquées. Si vous préférez quelque chose de beaucoup plus personnalisé, un architecte est probablement un meilleur choix. Il vaut mieux demander autour de vous qui est recommandé comme GU et qui a déjà beaucoup construit chez vous. Après un peu de recherche, vous devriez faire une présélection de votre partenaire de construction en fonction de la Bau und Leistungsbeschreibung, des maisons témoins, des entretiens, des recommandations, etc. Nous avons fait établir une offre par les 3 « finalistes ». Nous avons ensuite décidé selon notre instinct, pas selon l'argent. Bonne chance !

Le projet qui nous a plu le plus jusqu'à présent est "Eibenallee" de Gussek Haus.

Est-ce qu'il vous plaît vraiment ou est-ce simplement le meilleur parmi tout ce que vous avez vu de mauvais ?

Je trouve aussi que c'est un beau projet de maison. Il faut juste garder à l'esprit que le focus est mis ici sur l'ouverture et la générosité de la pièce à vivre ouverte. Pour un foyer de 4 personnes, je trouve que l'espace de rangement est insuffisant.
Un vestiaire devrait notamment encore être créé.

Mais comme les indications principales concernant les dimensions manquent, cela n'a qu'une signification limitée.

10,25 comme mesure extérieure est au moins suffisant pour que ce soit un peu juste en profondeur sur un terrain aussi étroit (malheureusement sans indication de mesure). Le terrain est un peu spécial…

L'accès direct à la pièce technique depuis le hall d'entrée manque.

Deux accès à ce petit local technique seraient un de trop.

Nous souhaiterions une buanderie attenante à la salle de bain familiale à l'étage pour la machine à laver et le sèche-linge.

La salle de bain est déjà assez modeste avec ses 8,x mètres carrés. Je ne vois pas de chaufferie/laverie en fonction de la taille de la maison. Le projet mise sur certains éléments qui consomment de la surface.

Puisque le projet mentionné ci-dessus est très proche de nos attentes, ne faut-il pas aller directement vers le constructeur général et demander les adaptations souhaitées ?

Qu'est-ce que ce sera à terme ? Un foyer de 3 ou 4 personnes ?
À 3, ça pourrait fonctionner, à 4 je continuerais à chercher.

Bien sûr, aller voir un architecte est une voie logique, mais personnellement je ne vois pas l'obligation de prendre un architecte indépendant.
Cependant, les souhaits dans leur ensemble peuvent contribuer au fait qu'aucune maison standard ne correspond vraiment. Je ne connais aucune maison standard où il y a encore de la place pour une buanderie en plus de 4 chambres.
Si l'on considère que le terrain n'est pas non plus le plus grand, je prendrais aussi en compte la possibilité d'aménager les combles.
Prenez vos dimensions du terrain et tracez tout ce qui est nécessaire – on peut calquer des maisons, éventuellement positionner l’entrée à l’avant, cela économise de la surface à l’est.

Comme les parcelles ne sont pas encore enregistrées dans TIM ou BORIS, je ne peux malheureusement pas fournir une vue d'ensemble plus large.

Elles n'ont probablement pas encore été remesurées, mais sont manifestement déjà (ayant été) construites.

Pour la maison, vous pourriez en principe réfléchir à si elle doit être plutôt en béton massif ou en bois, ou si cela vous est égal. Si le projet de maison Gussek vous plaît et que le bois est acceptable, on peut aller y jeter un coup d'œil.

Si la décision penche vers un autre matériau de construction, on se tourne avec un goût Gussek vers Viebrockhaus.

Un sous-sol serait un plus - mais ce n’est pas obligatoire [...] Mode de construction : bois ou pierre, cela nous est complètement égal. [...] Cheminée : un plus - mais ce n’est pas obligatoire

La question du sous-sol ne doit pas forcément être une décision privée, je vois dans le plan d’urbanisme des points de suspicion initiale concernant un terrain irrégulier. Je recommande toujours de laisser la décision du mode de construction ouverte jusqu’à la phase de repos de la pâte. Oubliez la cheminée dans une maison à haute efficacité énergétique 40.

Mais comme il manque des indications essentielles concernant les dimensions, cela n’a qu’une valeur indicative limitée. [...] L’accès direct à la salle technique depuis le hall d’entrée manque. Nous souhaiterions une buanderie attenante à la salle de bain familiale à l’étage pour la machine à laver et le sèche-linge. [...]
Passons aux autres questions :
1. Devons-nous d’abord consulter un architecte ou bien,
1.1 puisque le projet mentionné ci-dessus correspond très bien à nos idées, directement faire appel au maître d'œuvre et lui faire apporter les adaptations souhaitées ?

La présentation est parlante dans la mesure où a) elle contient les dimensions extérieures et permet ainsi de vérifier l’intégration dans la zone constructible, et b) on peut supposer qu’une maison témoin fonctionne effectivement. Cependant, cette garantie disparaît dès lors que la distribution de la maison est modifiée de manière significative. Ne laissez jamais, au grand jamais, un dessinateur de maître d'œuvre "ajuster" un projet fonctionnel tel que décrit ici ; cela vaut deux fois plus pour un projet étranger et trois fois plus si celui-ci est "transgen", c’est-à-dire un projet conçu pour le bois construit avec un maître d'œuvre pierre, ou inversement. Reproduire une maison Gussek avec un maître d'œuvre pierre est très fortement déconseillé – avec une maison Viebrock c’est déjà plus envisageable, mais toujours pas convaincant à 100 %. Si vous confiez une transition apparemment simple à un dessinateur ou architecte sous contrat du maître d'œuvre, cela se traduira par des goulots d’étranglement et des canalisations encastrées dans des auréoles de cloison sèche. On reprend un projet catalogue soit avec des variations très minimes, soit on planifie résolument "à neuf" et sur mesure. Même repris à l’identique, on ne planifie pas une maison Meier avec Müller-Bau. Chez Mercedes, on ne se fait pas construire une classe 5 ou un A6, mais on prend leur classe E.

Dans mon historique de contributions, vous n’avez guère besoin de remonter plus de deux semaines pour trouver plusieurs indications concernant les bonnes pratiques pour construire avec un architecte. Le point commun est : développer d’abord une esquisse, ensuite "faire du porte-à-porte" avec celle-ci pour explorer la méthode de construction la plus adaptée dans chaque cas, puis selon que ce soit en bois, poursuivre avec la phase de réalisation 3, ou en pierre, planifier tout le module B, et ainsi de suite.

Sous le titre "L’étage a la priorité" j’ai expliqué (en externe, à chercher avec les guillemets) dans quel ordre il est le plus judicieux de développer les plans des étages. Pour votre cas cela signifie commencer par l’étage qui est le plus modifié par rapport au projet catalogue utilisé comme inspiration.

J’ai pris vos remarques comme occasion de me pencher moi-même sur un plan. J’ai utilisé les dimensions extérieures du projet mentionné ci-dessus pour traduire nos idées de manière approximative et notamment pour avoir une meilleure impression des possibilités de construction. Je partage volontiers cela avec vous, même si les mesures manquent ici et qu’il y a probablement d’innombrables erreurs de planification. Je ne suis pas encore tout à fait clair sur la manière de prendre en compte les hauteurs prévues du mur de soubassement. Au final, cela nous a plutôt confortés dans l’idée d’aller voir un architecte.

@
Merci pour tes remarques. Les travaux de viabilisation sont encore en cours. Il n’y a pas encore d’étude de sol. Nous voulons attendre pour commander l’étude de sol jusqu’à ce que les travaux de viabilisation soient largement terminés. Ces derniers jours, j’ai essayé de réaliser la planification souhaitée à l’échelle. Le plan d’urbanisme nous est connu. Nous avons désormais contacté deux architectes, ou plutôt fixé un premier rendez-vous, qui nous plaisent bien au vu de leurs références.

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Merci pour ta question initiale et tes remarques ! Ta question nous a amenés à réexaminer de manière plus critique le projet mentionné ci-dessus, et nous avons constaté que nous devrions apporter quelques ajustements pour répondre à nos besoins d’espace. Je ne vois plus d’accès supplémentaire au TK non plus. Je trouve aussi que la salle de bain familiale à l’étage est trop petite. La tendance est à un foyer de 4 personnes, c’est ainsi qu’il faut planifier. Je trouve bien ta remarque concernant l’entrée côté nord. L’idée d’aménager les combles me plaît aussi.
La cotation du terrain, du moins la limite sud et est, est jointe à la nouvelle annexe (terrain de projet). J’ai également réalisé un projet avec RoomSketcher pour avoir d’abord une meilleure impression des dimensions du terrain.

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C’est exact. Notre terrain était bâti avec une grange. Je peux confirmer les points de suspicion initiaux quant à l’irrégularité du terrain, bien que notre terrain soit en grande partie plat. Du moins si je me réfère aux altitudes via TIM et après consultation avec l’architecte intermédiaire. Du côté de la rue NÖ, nous aurons probablement une pente (env. 0,6 m), du NW au SW (env. 0,4 m–1,0 m). Les terrains voisins à l’est et au sud sont au même niveau. Merci aussi pour tes explications, qui nous ont encouragés à emprunter d’abord la voie de l’architecte. Tes remarques et ton blog sont vraiment excellents et surtout d’une grande aide pour nous qui sommes débutants.

P.S. : Je m’excuse, mais je dois encore prendre le temps de bien examiner la fonction de citation.