Construire et louer une maison pour 3 familles ?

Salut,

j'ai longtemps cherché mais malheureusement je n'ai rien trouvé à propos de ma question, donc je voulais juste demander rapidement ici.

J'habite en belle Bavière [westlich von München] et j'ai un terrain constructible à disposition.
Cela fait un moment que je réfléchis à construire une maison pour 3 familles (environ 300 m²) dessus
et ensuite la louer complètement.

Données principales :
Âge : 32 ans
Emploi stable
2 500 € net
Terrain constructible disponible
Coût de la maison environ 550 000 €
Apport personnel 50 000
Revenus locatifs à la fin des travaux environ 2 500-3 000 €

Je ne trouve pratiquement aucune information sur Internet à propos de particuliers qui ont construit complètement une maison multifamiliale neuve
et ensuite l'ont louée. Est-ce si rare ?

Je ne suis allé voir aucune banque pour me renseigner sur un crédit, etc.
Du point de vue de vous, est-ce que le projet cité ci-dessus est réalisable ou peut-être complètement fou ???

Le salaire et l'apport personnel sont bien sûr très améliorables. Trouver des locataires dans cet emplacement autour de
Munich ne devrait normalement pas poser de problème. (Je sais bien qu’on peut aussi avoir de la malchance avec les locataires.)

Je suis reconnaissant pour chaque avis, même s’il est très négatif.

Un terrain libre pour un immeuble collectif à Munich est bien sûr assez attractif dans la situation du marché actuelle.

Concernant le point du capital propre : eh bien, cela peut être discuté, en particulier en tant que particulier. Les investisseurs institutionnels cherchent à engager le moins de capital propre possible afin de réaliser un rendement sur capital propre plus élevé. Pour un particulier, le risque est bien sûr assez élevé en raison du capital engagé, il peut donc avoir du sens d’investir davantage de capital propre pour maintenir faibles les intérêts et le remboursement - même si cela réduit les charges déductibles. Mais pour les deux types d’investisseurs, un capital propre élevé (liquide) est important pour couvrir les risques. Il devrait donc y avoir une marge de sécurité en capital propre. En même temps, la banque exigera l’apport de capital propre dans le financement - c’est généralement au minimum les fameux 20 %. La valeur du terrain devrait probablement suffire à cela.

Concernant le point des revenus :
Ne m’en veux pas, mais 2 500 EUR sont malheureusement assez peu pour Munich (j’espère ne pas déclencher une discussion fondamentale) et en plus il ne s’agit que d’un seul revenu, c’est-à-dire que le risque est relativement élevé (ou y a-t-il quelqu’un d’autre que tu pourrais embarquer ?). Par conséquent, il se peut que la banque exige plus de capital propre ou que le risque soit globalement trop élevé pour vous. Les loyers génèrent bien sûr un nouveau revenu, mais celui-ci est également risqué - en particulier en cas de défaillance de paiement du locataire. En outre, il faut prendre en compte des postes de coûts tels que l’entretien (bien que pour un neuf cela soit d’abord peu élevé), les charges non récupérables, la gestion et le risque d’impayés. De plus, d’autres coûts peuvent s’ajouter, comme par exemple les frais de conseil juridique.

Fondamentalement, je dirais quand même que tu as des chances d’obtenir un financement à de bonnes conditions =)

Annuité :
550 000 EUR ; 2 % d’intérêts ; 3,0 % d’amortissement
= env. 2 300 EUR/mois

Recettes :
Loyer : 300 m² x 10 EUR = 3 000 EUR/mois
Salaire : 2 500 EUR
= 5 500 EUR/mois

Si un locataire fait défaut, tu dois donc payer 300 EUR pendant un certain temps toi-même. Avec deux locataires, c’est vraiment douloureux. Ou alors la marge de sécurité en capital propre doit être suffisamment importante. Ce sera un exercice d’équilibre - pour toi et aussi pour la banque.

Le montant des coûts de construction me semble (en tant que NON EXPERT !) également réaliste :
1 400 x 300 m² = 420 000 EUR
Frais annexes de construction = 70 000 EUR
restent environ 60 000 EUR pour les aménagements extérieurs, carport ou garage et éventuellement une cuisine équipée.

Peut-être que le loyer est même sous-estimé ? 10 EUR pour Munich ce n’est pas beaucoup ? À quelle distance le terrain se trouve-t-il du centre-ville ? (Si tu veux bien mentionner le quartier ce serait encore mieux).

Avec 1.400, je pense que tu n’iras pas loin.
Nous habitons dans un tel MFG et cela a coûté environ 1.000.000 DM il y a 20 ans. Je pense que tu peux estimer les seuls coûts de construction, sans les frais annexes, à 550k.

Quelle est la valeur du terrain ? Acheté ou hérité/offert ?

Je considère également que le rapport entre le revenu liquide et le montant de l'investissement est le point crucial. Sans les revenus locatifs, il y a très peu d'argent disponible pour supporter des réparations importantes ou compenser des loyers impayés. Il serait donc important de constituer rapidement une marge de sécurité. À cela s'ajoute un risque significatif de concentration.

Donc encore une fois la question : quelle est la valeur du terrain ? Il pourrait être judicieux, le cas échéant, de le vendre et d'investir une partie du produit dans un ou deux appartements en copropriété, et de diversifier davantage le reste.

Combien vaut ce terrain ? Est-ce qu'il t'appartient ?

Le TE indique comme profession banquier ......... hmm tu devrais évaluer ce projet de manière réaliste. Le financement repose uniquement sur les revenus locatifs. Si quelque chose de grave se produit, tu ne pourras pas rembourser avec 2.500 €.

Je te conseillerais d'abandonner ce projet.