Meilleure option pour le financement foncier à court terme

Bonjour à tous,

scénario suivant :
Nous aimerions d'abord acheter un terrain, puis nous occuper tranquillement de la planification de la maison, du permis de construire + d'une autre accumulation de capital propre.
Maintenant, la question se pose un peu de savoir quel financement serait le plus judicieux pour nous.

J'ai d'abord reçu les variantes suivantes de 2 courtiers différents :
(1) Prêt variable : 6,62 %
(2) Fixation du taux sur 1 an : 6,28 %
(3) Fixation du taux sur 2 ans : 5,09 %
(4) Fixation du taux sur 3 ans : 4,87 %
(5) Fixation du taux sur 4 ans : 3,71 %
(6) Fixation du taux sur 5 ans : 3,62 %

Toutes les offres comprennent un taux d’amortissement de 1-1,5 %.

Le taux d’intérêt pour le prêt variable + fixation 1 an me semble disproportionné.
En revanche, nous ne pourrions alors commencer la construction qu’après au moins 2 ans.
Entre 2 et 5 ans, il s'agit donc finalement d'un compromis entre la flexibilité du début des travaux et le coût des intérêts ?

Est-ce judicieux de prendre par exemple un crédit sur 5 ans auprès d’une banque de renom avec l’option théorique de négocier également pendant la durée un financement pour la maison avec cette banque ?

Bien sûr, nous avons aussi pour objectif de construire dès que possible, car sinon nous paierions longtemps un loyer + en plus le financement du terrain.
Qu’en pensez-vous ? Y a-t-il d’autres alternatives ?

Meilleures salutations !

1. Le taux d'intérêt dépend aussi du montant du crédit
2. Quel est le taux d'endettement ?
3. courbe des taux inversée = les crédits à court terme sont plus chers que les crédits à long terme
4. un taux variable est bien
5. ce qui convient à la fin dépend de vous. Combien de temps le terrain doit-il réellement être financé ?
6. 5 ans, c'est plutôt nul, car tu es alors lié à ta banque si tu veux construire dans deux ans. Ou alors une indemnité de remboursement anticipé est due (mais il n'y a pas de droit à la résiliation, la banque peut aussi refuser - c'est plutôt théorique que pratique)

Et franchement ? Qui s'intéresse sérieusement au taux variable sur deux ans. Calcule les différences en € et mets-les en relation avec l'investissement total. Pour cela, tu as une flexibilité maximale.

Et franchement ? Qui s'intéresse sérieusement au taux variable sur deux ans ? Calcule les différences en € et mets-les en relation avec l'investissement total. Pour cela, tu as une flexibilité maximale.

Je dirais que si, pour une raison ou une autre, nous ne commençons la construction que dans deux ans, avec le prêt variable, nous aurions payé environ 10,5k€ d’intérêts supplémentaires et en plus nous aurions le risque de variation des taux (qui peut bien sûr aussi être positif).

Concernant l’option de commencer la construction avant la fin de la période fixe, je pensais plutôt à prendre dès aujourd’hui le prêt pour le terrain auprès de la Commerzbank ou ING, puis, espérons-le, financer la maison à des conditions à peu près équitables en plan B.
Le plan A reste bien sûr de tout (re)financer en une seule fois à la fin de la période fixe.

Je dirais que, pour une raison ou une autre, si nous ne commençons la construction que dans deux ans, nous aurions payé environ 10,5 k€ d'intérêts supplémentaires sur le prêt variable et nous aurions également le risque de taux d'intérêt (qui peut bien sûr aussi être positif).

Oui. Pour un prêt d’environ 170 k€. Mais si tu construis dans deux ans, tu obtiens un mauvais taux pour le prêt construction (le premier rang est encore bloqué). Cela peut être 0,20 % ou autre chose et cela grignote tout au fil du temps.
Si tu es sûr de vouloir attendre aussi longtemps, tu devrais travailler différemment dès le départ. 5 ans fixes avec un remboursement maximal = constitution de fonds propres.

Tu veux construire dans deux ans ==> financer en conséquence avec une liaison au maximum de deux ans.
Tu veux construire dans cinq ans, alors bien sûr liaison de cinq ans.

Et qu’en est-il de tout investir maintenant le capital propre disponible dans l’achat du terrain ? Ce serait un bon rendement sur le capital propre et cela pourrait garder le prêt hypothécaire très faible. Le terrain payé compte en effet plus tard comme capital propre pour le prêt hypothécaire.

Et qu'en est-il de mettre tout le capital propre disponible maintenant dans l'achat du terrain ? Ce serait un bon rendement sur le capital propre et cela pourrait maintenir le prêt très bas. Le terrain payé compte plus tard aussi comme capital propre pour le prêt hypothécaire.

Il n'y a rien contre cela et je vais aussi le faire ainsi, surtout avec des taux > 4 %. Le prix du terrain dépasse cependant nettement le capital propre. C'est aussi une des raisons de retarder un peu la construction de la maison, ce qui recommande un délai d'attente >= 2 ans.

Comment cela est-il ensuite pris en compte comme capital propre dans un financement ultérieur ?
Capital propre = prix d'achat moins le solde du prêt ou capital propre = valeur marchande (à la date X) moins le solde du prêt ?