Les conditions pour l'achat d'un bien immobilier sont-elles bonnes ?

Bonjour à tous,

je suis depuis un certain temps un lecteur silencieux. Maintenant, l'opportunité inattendue s'est présentée d'acquérir un bien immobilier existant près de Darmstadt.
Comme nous ne sommes pas tout à fait sûrs d'avoir une offre de financement sensée et bonne, je voudrais vous demander votre avis.

Données principales :
Lui, 31 ans, net 3.600 €, 13 salaires
Elle, 29 ans, net 2.400 €, 13,5 salaires
Non mariés, projet d’enfant dans environ 2 ans.

Prix d'achat : 600.000 € + 50.000 € de rénovation (financement complet)
Frais annexes d'achat : 82.000 € (via fonds propres)

En raison du montant élevé et du risque de variation des taux, une répartition est envisagée :
193.000 € contrat d’épargne logement 30 ans (15 ans taux fixe 0,72 %, à partir de la 16e année 1,25 %)
447.000 € prêt bancaire (15 ans taux fixe 0,93 %, 2,66 % amortissement)
L’annuité est d’environ 2.005 €

Une combinaison plus judicieuse est-elle recommandée ? Existe-t-il éventuellement de meilleures offres ?

Merci beaucoup pour vos précieux conseils.

Cordialement
Lars

15 ans à 100 % de financement pour nettement moins de 1,00 % est selon moi une super offre. Le taux garanti pour le prêt BS est selon moi aussi correct. Quelle banque vous a proposé cela?

À votre place, je ne me sentirais toutefois pas à l’aise avec l’annuité en relation avec votre revenu de Hambourg. Que faites-vous si un salaire disparaît temporairement à cause des enfants?

S’agit-il du 13e ou 13,5e salaire comme d’un salaire supplémentaire garanti (garanti indépendamment de la performance par convention collective ou contrat de travail)?

J'irais à la banque pour demander vos limites.
Pendant que tu demandes ici, la propriété est déjà achetée par quelqu'un d'autre.
Tu devrais connaître vos limites et saisir immédiatement l'opportunité, si ton intuition est bonne.

Merci beaucoup pour vos retours.

Deutsche Bank et BHW

Le taux du contrat Bauspar est-il correct ? Cela signifie qu'il y a encore un potentiel d'optimisation.

Oui, 13 et 13,5 sont garantis contractuellement. Mais ils ne sont pas intégrés dans notre planification ou seulement comme marge de sécurité.

J’avais aussi des doutes quant à la solidité de la planification. Après l’établissement de notre budget ménager, y compris la prise en compte des coûts courants futurs, il nous reste encore 2 000 € après déduction de toutes les dépenses. Si seulement 65 % du salaire de la partenaire est disponible, il nous resterait environ 1 200 € pour une année. Le plan est qu’elle travaille d'abord à temps partiel, puis à temps plein.

La banque ne voit pas de problème, tout en défendant bien sûr ses propres intérêts.

Nous avons déjà réservé la maison et sommes depuis quelques jours en négociations avec différentes institutions de crédit.

Le taux du contrat d’épargne-logement est correct ? Cela signifie qu’il y a encore un potentiel d’optimisation.

Correct signifie que je connais mieux les conditions classiques de crédit et que, de mon point de vue, le taux du prêt épargne-logement n’est ni particulièrement bon ni particulièrement mauvais. Sache que tu dois payer des frais de dossier de - chez BHW - 1,6 % sur la somme d’épargne-logement. Cela représente environ 3 000 EUR.

Une couverture du taux d’intérêt fixe (ZÄR) dépend, selon moi, aussi toujours de l’évolution à long terme des revenus. Si vous êtes déjà arrivés au sommet de votre carrière personnelle et qu’aucune augmentation de salaire en dehors des augmentations habituelles (de convention collective) n’est à prévoir, je tendrais alors plutôt à assurer le ZÄR. Si c’est le contraire, je choisirais plutôt une autre structure de financement plus risquée...

Exemple de calcul pour illustrer :

650 000 EUR, 15 ans fixes à 0,93 % p.a. avec une mensualité de 2 005 EUR donne un amortissement initial de 2,77 % p.a. et une durée totale prévisionnelle de 31 ans.

Après 15 ans, il vous restera alors une dette résiduelle d’environ 360 000 EUR avec des intérêts payés d’un montant de 71 000 EUR.

Le taux d’endettement est alors - en supposant une valeur d’hypothèque de l’objet de 520 000 EUR (650 000 EUR x 80 %) - de 69 %, ce qui correspond aujourd’hui à une condition sur 15 ans d’environ 0,70 % p.a.

Supposons encore que dans 15 ans le niveau des taux soit de 400 points de base au-dessus du niveau actuel, ce qui conduit aux données clés suivantes pour le financement suivant :

- Dette résiduelle 360 000 EUR
- 16 ans fixes
- Taux d’intérêt 4,70 % p.a.
- Durée restante 16 ans

= Annuité après la première période fixe : 2 673 EUR

Calcul en outre sans remboursements anticipés...

Donc, votre annuité augmente de 668 EUR. On pourrait encore l’ajuster ici en fonction de l’inflation... À mon avis, c’est un risque acceptable. Mais chacun doit décider pour soi-même.

Oui, 13 et 13,5 sont garantis contractuellement. Mais ils ne sont pas inclus dans notre planification ou seulement comme marge dans notre planification

Ah d’accord, je comprends. Vous disposez donc actuellement non pas de 6 000 €/mois, mais de 6 500 €/mois. Cela paraît déjà bien meilleur.

Nous avons déjà réservé la maison et sommes en négociation depuis quelques jours avec différents établissements de crédit.

Alors examinez les offres tranquillement...

Présentez toutefois déjà une confirmation de financement de la DeuBa au vendeur/agent afin qu’aucun autre acheteur ne vous passe devant... Une confirmation de financement ne signifie pas que vous financerez finalement effectivement chez DeuBa.

Alors pour moi ce serait trop juste. Surtout parce qu'il n'y a pas encore d'enfants, mais c'est prévu. Le revenu d'une personne se réduit pendant plusieurs années, pas pendant un an. Comptez plutôt sur 50 % du revenu, l'allocation parentale n'est pas un cadeau. Ta femme veut vraiment travailler à temps plein après un an ? Tu es sûr ? Il faut vraiment le vouloir et la garde des enfants doit être assurée en conséquence. Au plus tard avec le deuxième enfant (si prévu), cela deviendra difficile. Si je calcule grossièrement, environ 50 % de vos salaires (y compris les allocations familiales) iront pour la maison. Et cela avec des coûts nettement plus élevés (à cause des enfants).